Nutzfläche
Wohnhochhäuser sind wieder hipp – Verdichtung bringen jedoch nicht alle

Für Wohntürme geht die Sonne wieder auf, nun wird das Lob oft übertrieben: Trotz ihrer aktuellen Beliebtheit bleiben Wohnhochhäuser hinter ihrer Blütezeit weit zurück.

Niklaus Vontobel
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Zwei Generationen von Wohntürmen: Vorne das Westlink in Zürich Altstetten, im Hintergrund die Hardau-HochhäuserKEYSTONE/CHRISTIAN BEUTLER

Zwei Generationen von Wohntürmen: Vorne das Westlink in Zürich Altstetten, im Hintergrund die Hardau-HochhäuserKEYSTONE/CHRISTIAN BEUTLER

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Wohnhochhäuser wurden in den Achtzigern und Neunzigern kaum mehr gebaut, in den Nullerjahren so gut wie gar nicht. Das Wohnen in ihnen galt lange Zeit als etwa so erstrebenswert wie ein Aufenthalt in einer Erziehungsanstalt. Der Traum war in jenen Jahren das Eigenheim in einer idyllischen Gartensiedlung.

Dabei erlebten Wohnhochhäuser einst einen Boom. In den Sechzigern und Siebziger wurden 340 Exemplare mit mehr als fünfzehn Stockwerken in die Landschaft gestellt. Etwa das Tscharnergut in Bern Bethlehem oder die Hardau-Hochhäuser in Zürich. Doch leuchtende Beispiele für ästhetisches Bauen sind in dieser Generation kaum zu finden. Die Wohnungen sind meist klein geschnitten, in die Einrichtung wurde wenig investiert. Nachbarn begegnen einander dort kaum, es lebt sich eher anonym.

Nun ist wieder alles anders. Gemäss Zahlen der Credit Suisse werden zwischen 2010 und 2021 in der Schweiz an die 50 neue Wohntürme entstehen. Und die neue Generation kommt meist in schickem Gewande daher. Ein Beispiel ist der «Jabee Tower» in Dübendorf ZH, der im Herbst 2019 bezugsbereit sein soll. Er wird 100 Meter hoch sein, 31 Stockwerke und 218 Mietwohnungen haben. Ebenfalls 2019 soll in Basel das Meret-Oppenheim-Hochhaus fertig sein, 81 Meter hoch und mit 25 Stockwerken.

Wohnhochhäuser entsprechen wieder dem Zeitgeist. Sie werden meistens in den Städten gebaut, die selber eine Renaissance erleben. Oder sie entstehen in den umliegenden Agglomerationen, mit sehr guten Verkehrsverbindungen in die Zentren. Ihre Mieter haben sie schnell gefunden.

Doch manchmal ist das Lob des Guten zu viel. Vielerorts gelten Wohntürme als Paradebeispiele, wie in der Schweiz verdichtet gebaut wird. Doch das sind sie oft nicht. «In der Praxis verhindert heute oftmals das jeweilige Baugesetz eine wirkliche Verdichtung, weil es das maximale Gebäudevolumen restriktiv festlegt», so Mike Siering vom Schweizer Ingenieur- und Architektenverein (SIA). Auch mit dieser Obergrenze könne zwar mehr in die Höhe gebaut werden, aber dafür schmaler. So entstehe nicht mehr Nutzfläche, sondern bloss mehr Platz- oder Grünfläche rundherum.

160 Meter in den Basler Himmel

Einige Städte haben deshalb die Vorschriften angepasst. Zug etwa hat letzten November für ein neues Hochhausreglement gestimmt. Nun werden bestimmte Zonen vorgeschriebenen, in denen bis zu 60 Meter hoch gebaut werden darf, in Ausnahmen gar bis zu 80 Meter. Basel-Stadt hat ein Hochhauskonzept erarbeitet, das Möglichkeiten für «vertikale Verdichtung» aufzeigen soll. Ein Testfall werden drei Wohntürme nach Plänen der Architekten Jacques Herzog und Pierre de Meuron. Bis zu 160 Meter sollen sie in den Basler Himmel ragen.

Das Bärenhochhaus in Ostermundigen BE ist ein Beispiel für einen verdichtet gebauten Wohnturm. Zuerst wurden die Bauvorschriften angepasst, dann noch eine Volksabstimmung abgehalten. «Mit diesem Wohnhochhaus reicht uns die Fläche von einem Fussballfeld. Mit einer konventionellen Überbauung hätten wir etwa vier Fussballfelder gebraucht», sagt Gemeindepräsident Thomas Iten. Der 100 Meter hohe Wohnturm soll 2021 fertig sein und 33 Stockwerke haben.

Trotz ihrer aktuellen Beliebtheit bleiben Wohnhochhäuser hinter ihrer Blütezeit weit zurück. Sie verlangen den Investoren einiges ab. So fordern die Gemeinden häufig eine Gegenleistung dafür, dass in die Höhe gebaut werden darf. Dadurch entsteht ein gewisser Mehrwert, wovon sie etwas abschöpfen wollen. Die Verhandlungen können zäh und langwierig sein. Mancher Investor muss entgegenkommen, indem er etwa die Kosten für eine bessere Anbindung an den öffentlichen Verkehr übernimmt. Und Wohnhochhäuser prägen ihre Umgebung, manche die ganze Gemeinde. Weshalb die Bürger mitreden wollen, bis ins Detail. In Ostermundigen wurde regelmässig in «Echoräume» geladen, damit die Bürger über die Gestaltung der Umgebung diskutieren konnten.

Quasi als Gegenstück zur Renaissance der Wohnhochhäuser stehen die zahlreichen Wohnsiedlungen, die in Randregionen hingestellt werden. Viele von ihnen warten lange auf Mieter, die mit Goodies oder Mieterlassen gelockt werden müssen. Neuerdings sind solche Siedlungen vermehrt im Norden des Kantons Bern zu finden, nahe von Solothurn und Aargau.

Die höchsten Leerstandsziffern

Gemäss den revidierten Zahlen des Bundesamts für Statistik haben drei Gemeinden aus dieser Region – Hasle bei Burgdorf im Emmental, Huttwil im Oberaargau und Pieterlen im Kreis Biel – derzeit die höchsten Leerstandziffern aller Schweizer Gemeinden mit über 1000 Wohnungen.

Diese Zahlen deutet Roman Ballmer vom Immobilienberater Iazi so: «Die Investoren weichen aus den teuren regionalen Zentren aus.» In Bern, Basel-Stadt und der Bielersee-Region sei Bauland oftmals rar und nicht mehr erschwinglich. «Also gehen die Investoren in ländlichere Gemeinden, von denen aus die Zentren gut erreichbar sind.» Dann würden sie hoffen, dass früher oder später auch die Mieter nachziehen «Auch wenn viele wohl lieber in den Zentren leben würden.»

Doch diese Entwicklung geht nicht unbedingt einher mit einer weiteren Zersiedlung, so Siering vom SIA. «Solche Bauten können zwar diesen Eindruck erwecken, weil in eher ländlichen Regionen neue Wohnsiedlungen heranwachsen.» Doch geschehe dies heutzutage in aller Regel nur in bestehenden Bauzonen, wo früher oder später ohnehin gebaut worden wäre. «Die Zeiten sind vorbei, in denen ein Investor einfach mal ein Stück Land umgezont bekam und noch mehr kostbare Fläche versiegelt wurde.» Kantone und Gemeinden hätten heute die nötigen Instrumente, um eine weitere Zersiedlung zu verhindern.

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