Renditeliegenschaften

UBS warnt vor Schwarm-Investitionen: Für Kleinanleger besteht Klumpenrisiko

Bauboom in Staufen AG: Investoren lassen sich von hohen Leerständen nicht abschrecken.Chris Iseli

Bauboom in Staufen AG: Investoren lassen sich von hohen Leerständen nicht abschrecken.Chris Iseli

Kleinanleger gehen ein Klumpenrisiko ein, wenn sie über Crowdplattformen investieren.

Es klingt zu schön – und ist es wohl auch. Zu diesem Urteil kommen die Immobilien-Ökonomen der Grossbank UBS über sogenanntes Crowdinvesting in Immobilien. Dabei bündeln Plattformen die Gelder vieler Kleinanleger, um damit Mehrfamilienhäuser zu kaufen. 2015 tauchte Crowdinvesting in der Schweiz erstmals auf, über 300 Millionen Franken wurden bislang investiert.

Crowdinvesting-Plattformen stellen auf hübsch anzuschauenden Internetseiten herausragende Renditen in Aussicht. Zwischen 6 und 7 Prozent pro Jahr, notabene mit vermeintlich sicheren Immobilien. Staatsanleihen hingegen werfen gerade mehr oder weniger null Prozent ab. Ein Renditewunder?

«Renditewunder gibt es nicht, nur mehr oder weniger riskante Investitionen», sagte Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate bei der UBS, an der Präsentation der jährlichen Immobilienmarktstudie. Bislang wurden die Versprechen zwar grösstenteils eingehalten, wie die Grossbank zugibt. Aber es vertrage wenig, dann werde es «merkliche Korrekturen» geben.

Mit viel Fremdkapital unterwegs

Bis zu 25 Prozent seines investierten Geldes kann ein durchschnittlicher Crowdinvestor schnell einmal verlieren, rechnet die UBS vor. Dafür müssten die gekauften Mehrfamilienhäuser nur einmal 10 Prozent an Wert verlieren. Der hohe Verlust kommt daher, dass Crowdinvesting-Häuser mit einem starken Hebel arbeiten. Sie packen auf das Geld der Kleinanleger viel fremdes Kapital darauf. Auf 40 Franken eigenes Geld kommen so 60 jeweils Franken an Fremdkapital. Das ist nicht alles, was schiefgehen könnte.

Wie Saputelli erklärt, gehen die Crowdinvesting-Plattformen oftmals vom «besten möglichen Verlauf aus». Zum Beispiel bei den Ausfällen von Mietzahlungen. Es wird unterstellt, dass im Durchschnitt nur 1,5 Prozent all ihrer Wohnungen in den kommenden Jahren leer stehen werden. «Dabei waren die Leerstandquoten in den gleichen Gemeinden klar höher, über 5 Prozent.»

Knapp kalkulieren die Crowdinvesting-Plattformen auch die Kosten für Unterhalt und Reparaturen. Nur 5 Prozent der Mieteinnahmen planen sie dafür in der Regel ein. Saputelli hält das für durchaus realistisch für die nächsten paar Jahre. Die Plattformen hätten zumeist neue oder frisch renovierte Mehrfamilienhäuser. «Auf Dauer dürfte es aber zu wenig sein.» In der Immobilienbranche werden sonst üblicherweise 10 bis 15 Prozent eingeplant.

Ohnehin sind bereits einige Wolken am Himmel aufgezogen. Die Preise von Mietwohnungen liegen heute um durchschnittlich knapp 60 Prozent höher als 2007. Investitionen in Mehrfamilienhäuser bringen daher weniger Rendite ein, womit die Hoffnung auf weitere Preissteigerungen dahin ist. «Der Höhepunkt dürfte erreicht sein», schreiben die UBS-Ökonomen. Die professionellen Anleger sehen das anscheinend auch so. Fonds für Wohnimmobilien verloren an der Börse an Wert.

Zur Freude der Mieter

Doch dies sind nicht die einzigen dunklen Wolken am Horizont. Die Investoren haben sich bisher von den gesunkenen Renditen nicht abschrecken lassen. Sie stellen weiterhin laufend neue Mietwohnungen in die Schweizer Städte und Landschaften. Die UBS erwartet deshalb, dass 2019 fast 3 Prozent aller Mietwohnungen leer stehen werden – ein neues Allzeithoch. Damit werden zusätzliche Wohnungen keine Einnahmen bringen, womit die Renditen noch tiefer ausfallen.

Den Mietern hingegen kommt dieser Trend entgegen, da sie über mehr Auswahl verfügen. Zumindest Wohnungen, die neu auf den Markt kommen, werden in den nächsten Jahren günstiger zu mieten sein. Diese sogenannten Angebotsmieten werden gemäss UBS-Prognose bis im Jahr 2020 um bis zu 10 Prozent abrutschen. Bisher war einen Rückgang um 3 Prozent im Vergleich zum Höchststand von Mitte 2015 zu verzeichnen.

Umstritten ist, wie stark die Mieter vom Bauboom tatsächlich profitieren. Der Mieterverband schreibt in einer Medienmitteilung, sinkende Mieten seien nur in Randregionen zu beobachten. «In den Zentren ist von einer Entspannung nichts zu spüren», sagt Generalsekretär Michael Töngi. Ähnlich haben sich auch schon Immobilienexperten von Wüest Partner geäussert. Die Schweiz habe es bislang nur bedingt geschafft, dort zu bauen, wo die Menschen auch leben und arbeiten wollen.

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