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Riskanter Boom: Die heissesten Citys stehen auf dünnem Eis

Hohe Blasengefahr: In Vancouver sind die Immobilienpreis ungesund hoch. (Archivbild)

Hohe Blasengefahr: In Vancouver sind die Immobilienpreis ungesund hoch. (Archivbild)

Seit vielen Jahren fliesst viel Geld in Immobilien.In einigen Weltstädten hat dies die Preise derart in die Höhe geschraubt, dass nun ihr Fundament bröckelt.

Sie kennen das Spiel: Der eine gibt ein Rätsel auf, der andere muss es knacken. Und je nach dem, wie nahe er der Lösung kommt, antwortet der erste: kalt, lau, warm oder heiss.

Angenommen, das Rätsel lautet: Wo sind die Preise für Immobilien so hoch, dass ein Absturz droht – wo ist sie, die Immobilienblase? Dann würden wir genau diese Antwort erhalten: kalt, lau, warm und heiss – je nach dem, wohin wir mit dem Finger auf den Globus tippen. Dieses Bild zeichnet die am Dienstag vorgestellte UBS-Studie «Global Real Estate Bubble Index». Untersucht wurden ausgewählte Weltstädte, darunter auch die zwei grössten Schweizer Städte Zürich und Genf. Der Index signalisiert alljährlich die Überhitzung der Preise an den globalen Immobilienmärkten.

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Schweizer «Hotspots» abgekühlt

Am heissesten ist Vancouver. Der Immobilienmarkt der kanadischen Metropole boomt seit längerem wegen seiner Lage an der Westküste und der damit verbundenen Nähe zum aufstrebenden Asien. Vor allem Chinesen kaufen kräftig zu. Die andere Überraschung kommt von der Ostküste: In New York ist der Markt nicht heissgelaufen, obwohl es Sitz der weltgrössten Börse ist. Weniger Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise gibt es nur noch in Mailand und Chicago.

Die Preisanstiege an der Spitze der UBS-Auswertung sind atemberaubend: Zwischen 2000 und 2015 haben sich die Preise in Paris, Stockholm und Hongkong, aber auch in Genf und Vancouver mehr als verdoppelt. In Zürich, London und Sydney zogen sie mehr als 75 Prozent an, in München 50 Prozent. Es fällt auf, dass diese Entwicklung nur in den zwei Schweizer Grossstädten gezähmt wurde, in Genf sind die Preise seit einem Jahr gar leicht rückläufig.

London: Grosses Risiko

London: Grosses Risiko

In London ist der Kaufrausch auch nach dem Entscheid der Briten, die EU zu verlassen, ungebremst: Das britische Pfund hat abgewertet, was ausländische Käufer anlockt. Die britische Notenbank hat zur Abfederung des Brexit zudem die Zinsen abermals gesenkt, was den Boom weiter nährt. Die Risiken eines Preiseinbruchs halten die UBS-Experten daher in London für besonders hoch. Auch global werde die Luft immer dünner, in zehn Jahren könnten die Preise vielerorts tiefer liegen als heute.

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München bräuchte höhere Zinsen

Was sind die Gründe für die teilweise massiven Unterschiede? Das Wohnangebot ist in allen Metropolen eher knapp, erklären die Autoren der Studie Claudio Saputelli und Matthias Holzhey. Fehlanzeige beim Angebot also, die Gründe müssen auf der Nachfrageseite liegen. Oder?

Um im Spiel zu bleiben: lauwarm. Denn bei der Nachfrage wäre zu erwarten, dass umso mehr Häuser und Wohnungen nachgefragt werden, je besser die Konjunktur läuft, je mehr also die Wirtschaft wächst. Doch die UBS-Studie hält fest, dass das allein die Unterschiede auch nicht erklärt. Was treibt die Nachfrage noch? Richtig, die Zinsen. Denn tiefe Hypothekarzinsen erleichtern die Finanzierung, mehr Leute können sich ein Eigenheim leisten – oder glauben, es sich leisten zu können. Doch seit der Krise von 2008 sind die Zinsen in so gut wie allen Ländern auf null (oder darunter).

Hier liegt der Unterschied also auch nicht. Die Lösung der UBS-Ökonomen: Die Kombination von Wachstum und Zinsen: In Ländern, in welchen die Wirtschaft wächst, sind die Zinsen derzeit zu tief. Sie müssten erhöht werden, damit die Konjunktur nicht heissläuft und die Inflation aus dem Ruder gerät. Gibt es zudem wenig Anlagemöglichkeiten, weil Renditen und Sparzinsen tief sind, fliesst enorm viel Anlegergeld in den Immobiliensektor.

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Wo Krisen wohnen

In Deutschland müssten die Zinsen angesichts der brummenden Wirtschaft statt 0 rund 4 Prozent betragen. Doch die Eurozone kann sie nicht anheben, weil es anderen Euro-Ländern nicht ebenso gut geht. Für Mailand müssten die Zinsen laut UBS-Berechnungen anderseits nämlich nicht 0, sondern etwa –3 Prozent betragen. Für die Schweiz berechnen die Experten einen angemessenen Zins von etwa 1 Prozent. Die Differenz ist viel kleiner als bei Deutschland. Kein Wunder daher, dass der Immobilienmarkt in München massiv mehr überhitzt ist als in Zürich oder Genf.

Die grössten Krisen gingen oft von Immobilienkrisen aus. Es folgten Bankenkrisen und scharfe Rezessionen. Die globale Krise von 2008 ist nur das neuste und bedeutendste Beispiel dafür. Doch auch an der Immobilienkrise in der Schweiz Anfang 1990er-Jahre gingen Banken zugrunde. Eigenheimbesitzer sahen ihre Hypothek durch den Preiszerfall nicht mehr gedeckt und mussten notverkaufen. Das drückte die Preise weiter. Die Banken mussten Kredite abschreiben. Es traf grössere Banken wie Bank Leu und Volksbank, kleinere wie die Spar- und Leihkasse Thun. Bern, Genf und die Waadt mussten ihre Kantonalbanken retten.

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