Es ist ein neuer Rekord: 72 294 leere Wohnungen zählte das Bundesamt für Statistik für das Jahr 2018. Damit warteten nochmals 8020 Wohnungen mehr auf einen Mieter als im Vorjahr. Der Anteil der leeren Wohnungen am Gesamtbestand erhöhte sich ebenfalls. Die sogenannte Leerwohnungsziffer stieg von 1,45 auf nunmehr 1,62 Prozent. Doch die Unterschiede sind gross. In der Leerwohnungsziffer sind Miet- und Eigentumswohnungen enthalten. Bei Eigentumswohnungen sind Angebot und Nachfrage einigermassen im Gleichgewicht. Mietwohnungen hingegen werden seit 2009 regelmässig einige tausend Wohnungen zu viel gebaut. Im Kanton Aargau beispielsweise wird der Anteil leerer Mietwohnungen bereits auf 5 Prozent geschätzt.

In städtischen Zentren wie Zürich oder Basel können Vermieter sich ihre Mieter noch immer aussuchen. In den Kantonen Solothurn und Aargau hingegen hat es in ländlichen Regionen grosse Überangebote. Solothurn hat mit 2,98 Prozent die höchste Leerwohnungsziffer, der Kanton Aargau mit 2,65 Prozent die zweithöchste aller Kantone. Ökonomen sagen deshalb: «Es wird ein Stück weit an der Nachfrage vorbei gebaut.» Den Investoren ist es längst mulmig geworden. Leerstehende Mietwohnungen drücken auf die Renditen, die in Tiefzinszeiten ohnehin knapp sind.

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Grafik: Elia DiehlFullscreen-Modus

(Datenquelle: Bundesamt für Statistik)

Nun suchen sie ihr Heil in kleineren Wohnungen, wie der aktuelle Immobilien-Monitor der Grossbank Credit Suisse (CS) zeigt. «Rein zahlenmässig hat die Drei-Zimmer-Wohnung jene mit vier Zimmern als meistgebaute Wohnungsgrösse abgelöst», schreiben die CS-Ökonomen. Über 30 Prozent der Neubauten würden mittlerweile auf Drei-Zimmer-Wohnungen entfallen.

Bauherren haben sich verrechnet

Wohnungen mit drei Zimmern würden unter Investoren, Bauplanern und Entwicklern als neue goldene Mitte gelten. So deuten die CS-Ökonomen die Marktentwicklung. Drei-Zimmer-Wohnungen würden die Bedürfnisse vieler Mieter gleichermassen erfüllen. Haushalte mit mehreren Personen finden dort genauso ausreichend Raum wie Kleinhaushalte. «In diesem Glauben begannen viele Planer und Bauherren ihre Vorhaben auf diese Wohngrösse auszurichten», schreiben die CS-Ökonomen.

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Grafik: Elia DiehlFullscreen-Modus

(Datenquelle: Bundesamt für Statistik)

Doch die goldene Mitte scheint sich nicht zu bewähren, im Gegenteil. Die Investoren, Entwickler und Bauplaner scheinen abermals an der Nachfrage vorbei zu bauen. Ausgerechnet beim vermeintlichen neuen Allerheilmittel der Drei-Zimmer-Wohnung zeigten sich zuletzt die höchsten Leerstände. Das war schon 2016 so. 2017 lag die Leerwohnungsziffer von Drei-Zimmer-Wohnungen mit 1,76 Prozent deutlich über dem Mittel aller Wohnungsgrössen (1,44 Prozent).

Die Bauherren scheinen sich verrechnet zu haben. «Beim Abwägen der Frage, wie viele Drei-Zimmer-Wohnungen es denn braucht, scheinen sie die Absorptionskraft des Marktes in jedem Fall zu überschätzen», so die CS-Ökonomen. Sprich, die Mieter wollen gar nicht so viele Drei-Zimmer-Wohnungen wie gebaut werden. Die Fehleinschätzung könnte gewesen sein, dass Drei-Zimmer-Wohnungen nicht in der goldenen Mitte liegen, sondern bloss im Niemandsland der Mieterbedürfnisse.

Markanter Anstieg bei Umbauten

Drei-Zimmer-Wohnungen sind für Familien mit Kindern zu klein. Es fehlt das zweite Kinderzimmer oder der Arbeitsraum. Kinderlosen Paaren hingegen, die sich eine gutgelegene Stadtwohnung leisten wollen, ist das dritte Zimmer ein unnötiger Luxus. Vieles spricht dafür, dass ein guter Mix von Wohnungen mit zwei und vier Zimmern mehr Mieter glücklich machen könnte. Kleinwohnungen in städtischen Zentren; grössere Vier-Zimmer-Wohnungen an weniger zentralen Orten.

Die hohen Leerstände bewegen den Markt. Die Vermieter älterer Wohnungen müssen mittlerweile reagieren. Das zeigt sich bei den Baugesuchen für Umbauten, wo in den letzten zwölf Monaten ein markanter Anstieg verzeichnet wurde. Gesuche im Umfang von 13 Milliarden Franken wurden eingereicht, die in den nächsten Jahren in den Umbau fliessen. Gegenüber dem Mittel der letzten 20 Jahre entspricht dies einer Zunahme um 32 Prozent.
Zwar geht nicht all dieses Geld in den Umbau von Mietwohnungen, sondern auch in jenen von Büros und Läden. Doch dürfte sich der Anstieg zu einem guten Teil mit Umbauten und Renovationen älterer Mietwohnungen erklären lassen. Deutliche Anstiege von Umbaugesuchen sind nämlich vor allem in Kantonen zu beobachten, in denen im schweizweiten Vergleich viele Wohnungen leer stehen, wie Aargau und Solothurn. In solchen Kantonen könnten Vermieter älterer Wohnungen als Verlierer dastehen im Werben um Mieter, wenn sie nicht umbauen oder renovieren.

Wenig bewegt hat sich der Markt hingegen bei den Mieten. Bislang ist für bestehende Mietverhältnisse gar kein Rückgang zu verzeichnen. Die Mieten von neuangebotenen Wohnungen sind zwar etwas gesunken, aber oftmals ist dies für die Mieter nur ein schwacher Trost. Denn diese sogenannten Angebotsmieten sind in den Vorjahren sehr stark angestiegen. Immerhin: Kenner gehen davon aus, dass der Druck auf die Vermieter in den nächsten Jahren zu gross sein wird. Die Mieten würden früher oder später noch stärker nachlassen.