Mietwohnungen

Neue Regeln für Hypotheken: Die Banken bessern unter grossem Druck ihre Selbstregulierung nach

Weiterhin eine lohnende Investition: Wohnliegenschaften als Renditeobjekte Christian Beutler/Keystone

Weiterhin eine lohnende Investition: Wohnliegenschaften als Renditeobjekte Christian Beutler/Keystone

Hauptsächlich wird an der Belehnung geschraubt: Liegenschaften dürfen weniger hoch mit Hypotheken belehnt werden. Was die Regelverschärfung für die Mieter bedeutet – das wird von der Wirksamkeit abhängen.

Die Schweizer Banken werden die eigenen Regeln verschärfen, zu denen sie Hypotheken für Renditewohnliegenschaften vergeben. Diese werden nicht zum Eigengebrauch erstellt, Investoren erzielen mit der Vermietung eine Rendite.

Aktuell entfallen darauf rund 30 Prozent aller Hypotheken. An den Details wird zwar noch gearbeitet. Doch in der Branche ist es ein offenes Geheimnis, dass die Selbstregulierung abermals angezogen wird – wie zuletzt im Jahr 2014. Hinter den Kulissen informiert die Bankiervereinigung, in welche Richtung es ungefähr gehen könnte.

Hauptsächlich wird an der Belehnung geschraubt: Liegenschaften dürfen weniger hoch mit Hypotheken belehnt werden. Es machen Zahlen die Runde wie eine Senkung der maximalen Hypothekarschuld im Verhältnis zum Liegenschaftswert von 80 Prozent auf 75 Prozent. Und die Amortisationsdauer wird verkürzt: Die Hypothek muss schneller zurückbezahlt sein. Vorgestellt werden dürften die Änderungen im August, allenfalls Anfang September.

Was heisst das für Mieter?

Was die Regelverschärfung für die Mieter bedeutet – das wird von der Wirksamkeit abhängen. Diese wurde von den Banken öfters angezweifelt. Reguliere man sie strenger, würden andere den Boom im Mietwohnungsbau vorantreiben: Versicherungen oder Crowdfunding-Plattformen, Immobilienfonds oder Pensionskasse. Dieses Argument wurde im Frühling von der Finanzmarktaufsicht gekontert. Finma-Direktor Mark Branson erinnerte die Banken an die eigene Grösse. Sie vergäben 94 Prozent der Hypotheken, alle anderen Akteure nur 6 Prozent.

Für die Mieter geht es in den Grundzügen weiter wie bisher, so die Einschätzung von Donata Scognamiglio, Chef des Immobilienberaters Iazi. «Investitionen in Wohnungen lohnen sich weiterhin, solange Staatsanleihen negative Renditen abwerfen.»Daher sei weiterhin damit zu rechnen, dass es regionale Anhäufungen von leerstehenden Wohnungen geben werde. In den Grossstädten werde auch in den kommenden Jahren viel gebaut. Zumal dort die öffentliche Hand den Bau von bezahlbaren Wohnungen fördere.

Allzu viel hatten die Mieter bislang nicht vom Boom. Die Mieten für Wohnungen, die neu auf den Markt kommen, sind zwar zuletzt markant gesunken. Aber noch immer ist es für Mieter günstiger, wenn sie lange Zeit in der gleichen Wohnung leben. So profitierten viele auch vom sinkenden Referenzzins. Wer hingegen nach einigen Jahren die Wohnung verlässt, muss nach wie vor zumeist mehr ausgeben.

Hingegen würden mit der Regelverschärfung besonders gewagte Finanzierungen verschwinden, hofft Scognamiglio. Damit vermindere sich auch der Druck auf die Konkurrenz, die eigenen Standards schleifen zu lassen. Im Idealfall werde der Boom so in vernünftigere Bahnen gelenkt. «Daran haben letzten Endes alle in der Schweiz ein Interesse. Krisen am Immobilienmarkt haben bekanntlich sehr hohe Kosten.» So ähnlich sieht das auch die Finma.

Direktor Branson rechnete kürzlich vor, dass auf der Schweiz eine Hypothekarschuld von über 1000 Milliarden Franken laste. Gemessen an der jährlichen Wirtschaftsleitung ist die Schweiz damit das Land mit der weltweit höchsten Verschuldung der Privathaushalte. Umgerechnet auf alle Einwohner, vom Grossvater bis zum Kleinkind, sind es rund 120 000 Franken. Eindrücklich ist auch das Tempo, mit dem die Hypotheken zulegen. In den letzten fünfzehn Jahren gab es eine Verdoppelung.

Mit der erneuten Selbstregulierung haben sich Schweizerische Nationalbank (SNB) und Finma durchgesetzt. Den Auftakt zum Powerplay mit den Banken gab es im Sommer 2018. SNB-Vize Fritz Zurbrügg forderte «gezielte Massnahmen». Die Finma doppelte nach: sie sei bereits im Gespräch, um weitere Massnahmen zu prüfen. Danach blieb es öffentlich lange ruhig, hinter den Kulissen blockten die Banken.

Ein Stresstest gab wohl den Ausschlag. 18 Banken mussten durchrechnen, wie ihre Kapitaldecke einer ähnlichen Belastung standhalten würde wie in der Immobilienkrise der Neunzigerjahre. Rund die Hälfte der Banken fiel durch, wie der Finma-Direktor im Frühling ausführte. Sie müssten neues Kapital aufnehmen.

Letzte Gelegenheit für die Banken

Ende März 2019 liess die Bankiervereinigung vermelden, sie «erwäge» eine Anpassung der Selbstregulierung. Anfang April hielt der Finma-Direktor dann eine Rede mit dem Titel: «Es braucht nun Massnahmen im Bereich der Renditeliegenschaften». Am Tag danach kamen klare Worte aus Bern.

Das Finanzdepartement gab eine Verordnung in Vernehmlassung: Derzufolge müssten die Banken sämtliche Hypotheken mit mehr Eigenkapital unterlegen, bei denen Wohnliegenschaften stark belehnt sind. Diese Eingriffe konnten die Banken nur noch abwenden: «Sofern sie rasch Hand bieten für eine mindestens ebenso wirksame durch die Finma genehmigte Verstärkung der bisherigen Selbstregulierung.»

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