Eigenheim

Mit der Pensionierung wird die Hypothek zu teuer – für mehr als die Hälfte

Auszug aus dem Traumhaus? Mit der Pensionierung wird die Finanzierung des Eigenheims schwieriger.

Auszug aus dem Traumhaus? Mit der Pensionierung wird die Finanzierung des Eigenheims schwieriger.

Für sechs von zehn Hausbesitzern wird nach der Pensionierung die Hypothek zu teuer. Das zeigt eine neue Erhebung.

Rund 500 Hausbesitzer liessen sich im Rahmen einer Erhebung vom Finanzberater VZ Vermögenszentrum die finanziellen Folgen ihrer Pensionierung durchrechnen. Es zeigte sich, dass danach rund 200 ihre Hypothek nicht mehr finanziell stemmen können. Sie werden die verschärften Tragbarkeitsstandards der Banken nicht erfüllen können und müssen schon vor der Pensionierung mehr sparen als bisher. Weiteren 100 Hausbesitzern wird auch das kaum helfen, so das Vermögenszentrum.

Diese strengeren Tragbarkeitsstandards, die heute vielen Hausbesitzern aufs Gemüt drücken, gehen zurück auf das Jahr 2014. Damals, in einem verregneten Sommer, wurden in Bern die Behörden ungeduldig. Die Banken, vor allem Raiffeisen, waren ihnen in der Hypotheken-Vergabe viel zu eifrig. Eine strengere Selbstregulierung musste her, schnell. Die Bankiervereinigung hatte sich zuvor quergestellt, Selbstregulierung könne nicht von oben verordnet werden. Doch am 24. Juni versandte sie von ihrem Sitz in Basel aus eine kurze Mitteilung, eine Seite lang: «Bankiervereinigung passt Selbstregulierung an».

Was die kurze Mitteilung aus Basel für sie bedeutet – diese Frage verunsichert seither viele Hausbesitzer in der ganzen Schweiz. Die erste Berichterstattung hob vor allem eine kürzere Frist zur Amortisation hervor. Hingegen wurde in den 27 Seiten angepasster Selbstregulierung erst später eine entscheidende Passage entdeckt. «Bei Kenntnis von bonitätsrelevanten Ereignissen hat eine neue Prüfung zu erfolgen.» Ein solches «bonitätsrelevantes Ereignis» ist die Pensionierung.

«Bonitätsrelevantes Ereignis»

Mit der Pensionierung sinkt das Einkommen, ein Durchschnitts-Haushalt hat rund einen Drittel weniger. Das wissen die Banken auch. Und gemäss der strengeren Selbstregulierung, zu denen sie sich im verregneten Sommer 2014 verpflichtet haben, müssen sie nun rechtzeitig vor einer Pensionierung bei ihren Kunden anklopfen. Diese dürfen auch nach dem «bonitätsrelevanten Ereignis» nicht mehr als einen Drittel ihres Einkommens für Zinsen und Nebenkosten aufwenden. Selbst dann nicht, wenn die Zinsbelastung mit einem «kalkulatorischen Satz» von fünf Prozent berechnet wird.

Sonst erfüllen die Kunden die Tragbarkeitsstandards nicht. Und die Bank müsste dann – wie es in der strengeren Selbstregulierung heisst – «geeignete Massnahmen daraus ableiten». Was heissen kann, dass ein Hausbesitzer von irgendwo her extra Einnahmen beschaffen muss. Oder er muss die Hypothek teilweise zurückzahlen. Im schlimmsten Fall kommt es zum Zwangsverkauf. Wobei dies auch die Banken tunlichst vermeiden wollen.

Seit jenem Sommer 2014 tauchten überall in der Medien immer wieder mal Fälle auf von Rentnern, bei denen die Bank angeklopft hat. Etwa ein Hans M. und seine Ehefrau Elena, die «zusammen das Wohnen in den eigenen vier Wänden geniessen» – bis er bei seiner Hausbank die Hypothek erneuern will. Wie viele Hans M. es gibt, dazu war bislang wenig bekannt. Nun kommt in diese Wissenslücke hinein die VZ-Auswertung: sechs von zehn Hausbesitzern können nach der Pensionierung ihre Hypothek nicht tragen. Oder nur, wenn sie mehr sparen.

Lorenz Heim, Hypotheken-Experte im VZ, hält die Auswertung für aussagekräftig. «Und selbst, wenn es nur drei von zehn Hausbesitzern wären – das wären mir immer noch zu viele.» Seiner Ansicht nach sind die unerfreulichen Folgen für Rentner so etwas wie eine «unbeabsichtigte Nebenwirkung» jener verschärften Selbstregulierung vom Sommer 2014. «Der Regulator wollte für alle Hypotheken eine einheitliche Regelung.»

Doch sei es, so Heim, nicht für alle Rentner nötig, die heutigen Tragbarkeitsstandards strikte durchzusetzen. «Beispielsweise können es sich viele Rentner erlauben, mehr als ein Drittel ihres verbliebenen Einkommens für das Eigenheim auszugeben – sie haben ja zumeist weniger Ausgaben als früher.» In Deutschland etwa sei es den Banken aus derlei Überlegungen erlaubt, mehr auf den Einzelfall zu schauen als in der Schweiz.

Theoretisch können die Schweizer Banken bereits heute für einen Pensionär wie Hans M. eine Ausnahme machen. Seine Hausbank müsste seine Hypothek als sogenannte «exception to policy» (begründete Ausnahme, Anm. d. Red.) in die Bücher nehmen und mit mehr Eigenkapital unterlegen. In der Praxis jedoch, so ist es aus der Branche immer wieder zu hören, können solche Ausnahmen kaum in grösserem Masse gewährt werden. «Man wird rasch von den Behörden zurückgepfiffen», heisst es.

Ein 1000-Milliarden-Markt

Diese Behörden wiederum halten hinter vorgehaltener Hand dagegen. Es liege – auch mit der angepassten Selbstregulierung – noch immer an der einzelnen Bank, wie sie im Einzelfall die Tragbarkeitsstandards anwende. So steht etwa nirgends ausdrücklich, es müsse durchs Band mit einem kalkulatorischen Satz von fünf Prozent berechnet werden, ob Zinsen und Nebenkosten nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen.

Dieser Austausch der Argumente ist letztlich ein Schwarzpeterspiel in einem Megamarkt, in dem es um 1 000 Milliarden Franken an ausstehenden Hypothekarkrediten geht. In den letzten zehn Jahren wuchsen die Volumen durchschnittlich um rund 4 Prozent, weit schneller als die Wirtschaft. Das Risiko eines Crashs ist da. Krisen am Immobilienmarkt können bekanntlich Finanzmärkte und ganze Volkswirtschaften jahrelang runterziehen. Und nicht zuletzt geht es um den ewigen Traum vom Eigenheim. Niemand will der Bösewicht sein, der den Traum platzen lässt.

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