Wohnungsmarkt

Gute Zeiten für Mieter im Aargau

Erstvermietung Überbauung Bahnhofplatz Wangen bei Olten Neubau Wohnungen Mietwohnungen Wohnsiedlung Wohnungsbau Vermietung Vermieter Wohnen Bautätigkeit

Die derzeitige Konstellation sollte zu mehr und günstigeren Mietwohnungen führen. Im Bild: Die Überbauung Bahnhofplatz in Wangen bei Olten. (Archiv)

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Der Mietwohnungsmarkt lebt: Die Bautätigkeit ist hoch, während die Zuwanderung abnimmt. Sprich: Mieter sollten es bei der Wohnungssuche einfacher haben. Das trifft etwa auf einige Regionen im Aargau zu.

Betongold, so nennen Investoren Anlagen in Immobilien. Mal wegen der Sicherheit, das es gegen die Teuerung bietet, mal auch – wie seit Jahren –, weil es im Umfeld tiefer bis negativer Zinsen das rar gewordene Einkommen aus angelegtem Geld liefert oder zumindest im Wert steigt. Denn die Alternativen sind entweder noch teurer, wie im Fall von Aktien, oder werfen keine Renditen ab, wie bei Obligationen. Besonders institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen lassen deswegen viel Geld in Beton fliessen. Sie müssen mit dem Mietertrag laufende Verpflichtungen zahlen, etwa Renten.

Das hat auch für jene Folgen, für die Immobilien nicht in erster Linie ein Renditeobjekt sind, sondern die darin selbst leben. Die ungebrochene Attraktivität von Immobilieninvestitionen dürfte die Preise von Mehrfamilienhäusern auch 2017 nochmals befeuern, schreibt die Credit Suisse weiter. Und dies, obwohl die Mieten sinken.

Die Preise von Wohneigentum würden hingegen nicht mehr steigen. Im 4. Quartal 2016 ist eine 14-jährige Ära des Preiswachstums zu Ende gegangen. Damit verschiebt sich der Fokus nach Jahren des Aufmerksamkeitsmonopols, das der Wohneigentumsmarkt auf sich konzentrierte, zunehmend auf den Mietwohnungsmarkt.

An vielen Orten geht der Wohnungsbestand zurück. Diesen Verlust macht das kräftige Wachstum in anderen Regionen aber mehr als wett.

Die Häuserpipeline ist gefüllt

Das seit über zwei Jahren vorherrschende Negativzinsumfeld hat zu einem «Run auf Renditewohnliegenschaften» und einem entsprechenden Bauboom geführt. Die Bauwut hält weiter an: 2016 kamen 24'000 Mietwohnungen auf den Markt, schätzt Credit Suisse, der Mietwohnungsbestand dürfte damit erneut um über 1 Prozent gewachsen sein. Und es werde weiter für Nachschub gesorgt, wurden doch Baugesuche für eine Rekordzahl von über 31'000 Wohneinheiten eingereicht. Die Pipeline ist also prall gefüllt.

Der erneute Anstieg des Angebots betrifft hauptsächlich Gemeinden rund um die Grosszentren. In der Deutschschweiz erwarten die Ökonomen die höchste Ausweitung in der Agglomeration Zürich, während die Entwicklung in der Stadt und in den Seeregionen voraussichtlich stabil verlaufen wird. Tendenziell etwas beruhigen dürfte sich der Mietwohnungsbau im Aargau, ausser in der Regionen Aarau und Freiamt. Im westlichen Mittelland verschiebt sich der Fokus tendenziell auf Solothurn.

«Nicht einmal überdurchschnittlich hohe Leerstände scheinen die Investoren von weiteren Projektentwicklungen abzuhalten», resümiert die CS. Unter den 30 Regionen mit stark höheren Leerständen (also unvermieteten Wohnungen) zeichnet sich lediglich in 13 Regionen eine Mässigung ab, hauptsächlich um Regionen im Alpenraum, im Rheintal und in vereinzelten Teilen des Mittellands. In 17 Regionen dagegen «dürfte die Ausweitung 2017 trotz bereits deutlich über dem regionalen Mittel liegender Leerstände weiter zunehmen». Dies gilt für die Aargauer Regionen Aarau, Brugg-Zurzach und Mutschellen, weite Teile des Kantons Solothurn sowie einzelne Regionen rund um Bern und im Kanton Freiburg.

Weniger Einwanderung

Die hohe Bautätigkeit, getrieben vom Investitionsnotstand der Anleger, erhöht also das Angebot. Gleichzeitig dämpft aber der fortschreitende Rückgang der Zuwanderung die Nachfrage. Das Resultat dieses Cocktails: Mieter sollten in Zukunft leichter und billiger eine Wohnung finden.

Mit einer Nettozuwanderung von schätzungsweise 61'000 Personen war die Zuwanderung 2016 das dritte Jahr in Folge rückläufig und erreichte gar den tiefsten Stand seit Einführung der Personenfreizügigkeit mit den EU-17-Staaten 2007. Während die EU-17-Staaten 2013 noch 65 Prozent der Nettozuwanderung stellten, sank ihr Beitrag kontinuierlich und erreichte 2016 noch 47 Prozent. Aus so gut wie allen EU-Staaten kommen weniger Menschen. Auch die bis 2015 starke Zuwanderung aus Frankreich, Italien und den osteuropäischen EU-8-Ländern hat sich deutlich abgeschwächt, schreibt Credit Suisse. Denn in der Schweiz sorgte der Frankenschock 2015 für eine Delle in der Konjunktur. Im letzten Jahr wurden daher kaum neue Stellen geschaffen. Gleichzeitig setzte sich im EU-Raum der Trend zu weniger Arbeitslosen fort.

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