Wirtschaft

Die Mieten sinken um bis zu elf Prozent – wird der Mittelstand dennoch aus den Städten verdrängt?

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Neue Mietwohnungen wurden im ersten Halbjahr 2019 zu nochmals tieferen Preisen angeboten. Dennoch wird über steigende Mieten debattiert.

In der Region Zürich – Zürich und Schaffhausen – werden neue Wohnungen um 7,5 Prozent tiefer angeboten als noch im Jahr 2015. Es wurden mehr günstige Wohnungen gebaut, vor allem von Wohnbaugenossenschaften. In der Ostschweiz ist der Trend weniger ausgeprägt, dort ist es ein Minus von 3,5 Prozent. In der Nordwestschweiz gaben die Mieten um vergleichsweise geringe 2 Prozent nach.

In der Südschweiz – Graubünden, Tessin, Wallis – liegen die Mieten mittlerweile 9 Prozent tiefer. In der Innerschweiz beträgt der Rückgang schon 11 Prozent zum Peak von 2014. In dieser Region wurden mehr durchschnittlich teure Wohnungen gebaut – teils in günstigeren Regionen, wo die Investoren noch Bauland fanden.

Eine Wende ist da. Dennoch wird über steigende Mieten debattiert und damit über einen Mangel an bezahlbaren Wohnungen. Der Mieterverband hat via Initiative durchgesetzt, dass nächstes Jahr abgestimmt wird über mehr bezahlbare Wohnungen. Investoren auf Renditejagd hätten vor allem in den Städten die Mieten in die Höhe getrieben. Und sie hätten nicht genug: Im Parlament würden sie versuchen, eine Erhöhung der zulässigen Renditen durchzusetzen. Für den Mieterverband ist das «eine Kriegserklärung».

Kann sich der Mittelstand das Wohnen in den Städten tatsächlich nicht mehr leisten? Eine Studie der UBS Schweiz liefert zu dieser Frage neue Zahlen und zwar für die Schweizer Grosszentren Zürich, Basel, Bern, Lausanne und Genf. So wurde zum Beispiel analysiert: Kann sich ein Basler Haushalt sich eine durchschnittlich teure Mietwohnung leisten, wenn er ein mittleres Einkommen hat, wie es in der Stadt Basel üblich ist? Oder ist die aktuelle Miete auf Dauer zu hoch für sein Budget, weshalb er etwas Günstigeres suchen müsste?

Wer eine neue Wohnung suchen muss, hat verloren

Die aktuellen Mieten sind noch tragbar, gemäss den Zahlen der UBS. Zumindest für den Mittelstand. In allen Grosszentren geben durchschnittliche Haushalte weniger als ein Drittel des Bruttoeinkommens aus, und dies für Wohnungen zwischen 3 und 4.5 Zimmern. In Basel, um beim Beispiel zu bleiben, ist es rund ein Viertel des Einkommens. Budgetberatern geben gemeinhin vor, dass man nicht mehr als ein Drittel des Einkommens für die Wohnkosten ausgibt. Banken verwenden eine ähnliche Regel für ihre Hypothekarkunden. Demnach laufen die Grosszentren nicht akut Gefahr, sich in schweizerische Monacos für reiche Erben oder Jetseter zu wandeln.

So weit, so gut. Doch es ist nur eine teilweise Entwarnung. Nämlich nur für Haushalte, die bereits eine Mietwohnung haben, und somit sogenannte Bestandsmieten zahlen. Diese Mieten sind noch finanzierbar für den Mittelstand. Doch es sieht anders aus, wenn ein Haushalt sich eine neue Wohnung suchen muss.

Dann zahlt er jene Mieten, zu denen Wohnungen neu angeboten werden, sogenannte Angebotsmieten. Und wie jeder Wohnungssuchende leidvoll erfährt: Angebotsmieten liegen deutlich höher als Bestandsmieten. Die Differenz ist zwar geringer geworden, als Folge der aktuellen Wende bei den Angebotsmieten. Aber sie ist noch immer gross. Im heutigen Mietermarkt gilt: Wer eine neue Wohnung suchen muss, der hat bereits verloren.

Das geht auch aus den UBS-Zahlen hervor. In Zürich zum Beispiel gibt es einen Aufpreis von ungefähr 50 Prozent zwischen Angebotsmiete und Bestandsmiete. In Basel sind es etwa 30 Prozent, in Bern 15 Prozent. Diese Aufpreise haben Folgen. Haushalte mit tieferen Einkommen finden in Grosszentren kaum Wohnungen, die sie sich dauerhaft leisten können – ausser sie werden in Wohngenossenschaften fündig. Der untere Mittelstand wird tendenziell aus den Grosszentren herausgedrückt.

40 Prozent des Budgets weg für die Miete

Und selbst Haushalte, die eine Wohnung haben, bewegen sich mancherorts nahe an ihren finanziellen Grenzen.. Wohnungen mit 3 bis 3.5-Zimmer können dann schon einen Drittel des Bruttoeinkommens verschlingen. Wohnungen mit 4.5 Zimmer wären an sich zu teuer, da in diesem Fall bereits rund 40 Prozent des Budgets weg sind. Noch schlimmer kommt es für jene, die sich im unteren Zehntel der Einkommen befinden: Sie geben gar mehr aus als einen Drittel des Bruttoeinkommens, wenn sie in Wohnungen mit mehr als 1.5 Zimmern leben. In Zürich und Bern hingegen wohnen Haushalte im unteren Viertel der Einkommensverteilung durchschnittlich in Wohnungen, die sie sich auch leisten können.

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