Immobilien
Die Hypozinsen fallen und fallen: vor Euphorie aber wird gewarnt

Experten schätzen die wieder sinkenden Hypozinsen kritisch ein. Was zum einen der Industrie Kopfzerbrechen bereitet, lässt den Traum vom Eigenheim für so manchen in greifbare Nähe rücken.

Tommaso Manzin und Andreas Schaffner
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Die Hypothekarzinsen sinken wieder, das Finanzieren von Immobilien bleibt günstig.

Die Hypothekarzinsen sinken wieder, das Finanzieren von Immobilien bleibt günstig.

KEYSTONE/STEFFEN SCHMIDT

Die US-Notenbank (Fed) hat zwar im Dezember eine Trendwende bei den Zinsen angekündigt. Doch nach den jüngsten Aussagen von vergangener Woche scheint äusserst ungewiss, wie schnell man in den USA wieder zu einer normalen Geldpolitik zurückkehren will. Ob sich die US-Wirtschaft erholt, ist alles andere als sicher. Auch die globale Konjunktur kommt nicht auf Touren. Überraschend hat am letzten Freitag auch die japanische Notenbank die Einführung von negativen Zinsen beschlossen. Um der Konjunktur auf die Sprünge zu helfen, hat bereits eine Reihe von Zentralbanken Strafzinsen eingeführt, darunter auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) und die Europäische Zentrealbank (EZB).

Expansive Geldpolitik bleibt

All das hat zur Folge, dass auch in Europa und vor allem auch in der Schweiz die Zinsen weiter sehr tief bleiben werden. Das ist die fast einhellige Ansicht vieler Experten und Bankanalysten in der Schweiz. Mit anderen Worten: Will die SNB die Exportwirtschaft nicht gänzlich strafen, wird sie vorerst am bisherigen Kurs festhalten. Die Leitzinsen bleiben auf absehbare Zeit negativ. Mit Letzterem wehrt man seit einem Jahr mehr oder weniger erfolgreich ab, dass der Franken im Strudel der Geldentwertung, die international stattfindet, als «sicherer Hafen» missbraucht wird.

Für hiesige Hypothekarschuldner und alle, die ein Eigenheim kaufen oder umbauen wollen, sind dies zunächst gute Nachrichten. Die Kosten für Hypotheken bewegen sich nach wie vor auf einem historischen Tiefstand. «Mit positiven Leitzinsen rechnen wir erst 2019,» sagt der Chefökonom der Bank Valiant, Renato Flückiger, im Interview (siehe rechts).

Wie der Online-Hypothekenvermittler Moneypark berechnet, sind die durchschnittlichen Zinsen für Festhypotheken in der Schweiz im Januar so stark gesunken wie seit Januar 2015 nicht mehr, also nach dem Entscheid der Schweizerischen Nationalbank (SNB), den Euromindestkurs von Fr. 1.20 fallen zu lassen. 10-jährige Festhypotheken sind beispielsweise wieder so günstig wie Anfang Februar 2015.

Weltweites Wachstum stagniert

Dazu sagt Moneypark-Vertriebsleiter Michael Hartmann: «Die aktuellen Verwerfungen an der Zinsfront führen wir auf die Verunsicherung hinsichtlich der Weltwirtschaft zurück: Einerseits bedeutet der Ausverkauf an den Aktienmärkten, dass wieder mehr Bargeld vorhanden ist, andererseits widerspiegeln die Zinsen auch die Markterwartung, dass sich das Wachstum eintrüben könnte.» Der tiefe Ölpreis, der oft als Vorlaufindikator wahrgenommen wird, befeuere diese Befürchtung, so Hartmann weiter. Die Volatilitäten an den Börsen werden anhalten und Hartmann geht davon aus, dass die Hypothekarzinsen noch weit ins nächste Jahr tief bleiben werden, wenn auch mit Schwankungen auf tiefem Niveau.

Was der Industrie Kopfzerbrechen bereitet, lässt den Traum vom Eigenheim für so manchen in greifbare Nähe rücken. Weil die Renditen und Zinsen durchs Band extrem tief sind, sind viele Banken, Versicherungen und Pensionskassen bereit, günstige Immobilienfinanzierungen zu gewähren, wie auch der Online-Immobilienvermittler Homegate in einem Marktkommentar schreibt. Für Versicherungen lohnt sich die Vergabe von Hypotheken zu 1 oder
1,2 Prozent, da sie so ihren langfristigen Verbindlichkeiten nachkommen können. Für Banken lohnt sich die Vergabe, da sie hier die sinkenden Margen in der Vermögensverwaltung teilweise kompensieren können. Auch die Experten von Homegate erwarten, dass sich an dieser Gesamtlage 2016 vorerst nicht viel ändern wird.

Negativzins führt zu hohen Kosten

Doch auch Negativzinsen haben ihren Preis. Wer etwa aus einer bestehenden Fest-Hypothek aussteigen möchte, muss der Bank für die vorzeitige Kündigung Schadenersatz leisten. Die Bank stellt dabei kurz gesagt die Differenz zwischen dem vereinbarten Kundenzins und dem aktuellen Zinssatz auf dem Kapitalmarkt in Rechnung. Weil die Zinsen heute negativ sind, fällt diese Differenz umso grösser aus.

Die tiefen Zinsen haben auch den Regulator auf den Plan gerufen. Einen Kredit zu erhalten ist nicht mehr so einfach, wie vor wenigen Jahren. Banken haben verschiedene Massnahmen ergriffen, um den Immobilienmarkt abzukühlen. Seit dem 1. Juli 2012 müssen mindestens zehn Prozent des Belehnungswerts in Form von harten Eigenmitteln, also ohne Anrechnung von Kapital aus der Pensionskasse, finanziert werden. Wer heute eine bestehende Hypothek ablösen will, muss sich einer Prüfung seines gesamten Dossiers unterziehen. Dasselbe gilt auch für Erstfinanzierung und Verlängerung von Hypotheken.

Die geltenden Mindeststandards verlangen zudem die periodische Überprüfung aller Dossiers, schreibt Homegate weiter. Das heisst, die Banken sind verpflichtet, die belehnten Objekte in gewissen Abständen neu einzuschätzen, und zwar auch bei Festhypotheken.

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