Büros und Shopping Center
Der Immobilienmarkt besteht nicht nur aus Top-Lagen, doch nur diese gedeihen

«Im Prime Tower werden wir nie einen Quadratmeter frei haben», sagt SPS-Chief-Investment-Officer Peter Lehmann. Beste-Lagen florieren im Immobilienmarkt.

Tommaso Manzin
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Der Prime Tower in Zürich.

Der Prime Tower in Zürich.

Adrian Bretscher

Der grösste Schweizer Immobilienentwickler Swiss Prime Site (SPS) hat einen Halbjahresabschluss vorgelegt, der das Bild eines grundsoliden Immobiliensektors zeichnet. Zwar lag das Ergebnis unter Vorjahr. Dieses sei indes wegen Sondereffekten «nicht wiederholbar», machte das Management an der Pressekonferenz vom Donnerstagmorgen im hauseigenen Prime Tower in Zürich sofort klar.

Für einmal habe man deswegen zusätzlich das Ergebnis von 2014 ausgewiesen. Und im Vergleich dazu lassen sich die aktuellen Zahlen sehen. Selbst die Leerbestände sind rückläufig – man hätte in einer vom harten Franken getroffenen Schweiz eher das Umgekehrte erwartet. Eine Eigenkapitalquote von 45 Prozent rundet das Bild ab – davon können Banken nur träumen.

Traum-Marge in Genf

Keine Spur also von den Gefahren eines überhitzten Markts, einer Preisblase, von der seit Jahren gewarnt wird – und schon gar nicht von ihrem Platzen. Oder?

Eine Zahl lässt immerhin mit Blick auf die von den seit Jahren extrem tiefen Zinsen getriebenen Preisentwicklung in Hot- spots – Ballungszentren mit Toplagen – aufhorchen: Allein mit dem Verkauf einer Liegenschaft Rue de Rive in Genf verdiente SPS gut zehn Millionen Franken. Verkauft wurde zu 43,3 Millionen, in den Büchern hatte man einen Wert von 33 Millionen. 30 Prozent Marge, das zeugt gewiss von Marktkenntnis und einer glücklichen Hand. Aber auch von den nach wie vor schwindelerregenden Margen im Hochpreissegment.

Bevor die Köpfe der Journalisten und Analysten zu rauchen begannen, beeilte sich das Management, zu betonen, dass nicht im gesamten Immobilienportfolio stille Reserven von 30 Prozent schlummern. Aber wer weiss.

Preismacht an Toplagen

SPS ist es selbst im ansonsten vom Einkaufstourismus und digitalen Wandel arg unter Druck geratenen Verkaufsflächenmarkt gelungen, die Ertragslage zu halten. Zwar seien die vermieteten Flächen kleiner geworden, räumt man ein, aber man habe Gegenmassnahmen ergriffen. Deren Einfachheit ist fast noch überwältigender als die 30 Prozent Marge: SPS hat mehr Miete pro Quadratmeter verlangt – statt 275 durchschnittlich 300 Franken. Daher sei der Ertrag aus Vermietung auf gut 225 Millionen Franken praktisch konstant geblieben. Klar, so einfach ist das: Sinkt die Menge, erhöht man den Preis, damit der Umsatz nicht sinkt. Nur, das dürften sich nicht alle Vermieter erlauben können.

Die Verkaufsmieten stehen schweizweit unter Druck (vgl. Kasten unten). Ganz besonders natürlich in Grenzregionen zum Ausland. Das gilt etwa für das Basler Shopping Center Stücki. Es ist sozusagen das Mahnmal an der Grenze für den Schaden, den harter Franken und daraus folgender Einkaufstourismus dem Schweizer Detailhandel anrichten.

Nimmt man den Prime Tower als Leuchtturm im SPS-Portfolio, so wäre Stücki auf den ersten Blick so etwas wie dessen Fanal. Noch immer seien die Trams über die Grenze täglich voll, sagt SPS-Verwaltungsratspräsident Hans Peter Wehrli, ohne sehr besorgt zu scheinen. Denn selbst in diesem Problembereich des eigenen Portfolios, das sonst eher als Komfortzone bezeichnet werden könnte, zeigt SPS Zuversicht: Man erwarte Verbesserungen in der Ertragslage des Shoppingcenters. Doch Stücki sei mehr als das. Das sich hier entfaltende Dienstleistungsangebot verspreche Wachstum, vor allem als Basis für Start-ups, die «flügge» wurden.

Die Rezepte für den stationären Verkauf, wie die traditionellen Läden im Fachjargon heissen, scheinen klar: Er muss Erlebnisse bieten. Der Erlebniskult hat die Immobilienbranche also voll erfasst. Doch ob das ein Allheilmittel ist gegen Online-Bestellungen und hohe Preise? Auch hier zeigt sich zudem die Bedeutung der strategischen Lage. Nicht alle Orte eignen sich gleich gut für die geforderte emotionale Aufladung.

Die drei Welten der Orte

Shopping ist eigentlich ein «Third Place», führt Wehrli weiter aus. Der «First Place» ist das Wohnen, den zweitwichtigsten Platz in unserem Leben hat der Arbeitsort. Kein Wunder, gilt es, diese dritte Welt unserer Aufenthaltsorte aufzuwerten, damit Shopping nicht nur befremdlicher Spiessrutenlauf zwischen Hundefutter und Parfümerie ist. Die Läden sollen im Gegenteil zum Verweilen einladen. Der Einkauf ergibt sich dann wie von selbst, ist man sich bei SPS sicher. Aber nicht alle Einkaufszentren werden die Metamorphose vom Unort zum Erlebnispark schaffen. Nicht alle haben das Know-how – oder eben die nötige Toplage. Denn ohne nötige Frequenz könnte aus einem Einkaufstempel schnell ein Spukschloss werden.

«Im Prime Tower werden wir nie einen Quadratmeter frei haben», kann SPS-Chief-Investment-Officer Peter Lehman dagegen getrost sagen. Best-Lagen werden auch im Bereich der Verkaufsflächen kaum je nachhaltig leiden, denn das physische Einkaufen dürfte trotz allem Hype um Onlinekauf noch lange nicht ganz aus unserem Leben wegzudenken sein. «Wir kaufen unser Sandwich nun mal nicht gerne online», sagt Wehrli.

Dass im traditionellen Geschäft die Bäume – der Prime Tower mag eine Ausnahme bleiben – nicht in den Himmel wachsen, zeigt die Diversifikation, die auch SPS vorantreibt. Immer wichtiger wird der Bereich «Leben und Wohnen im Alter», sowie der Dienstleistungsbereich mit dem Brand «Wincasa», wo stetig anspruchsvollere Kunden ihre Wünsche anmelden. Das gibt ein Gefühl dafür, wohin der Markt geht. Der Ertrag aus Immobiliendienstleistungen von Wincasa stieg auf 54,9 Millionen Franken, im Vorjahr waren es 52,7 Millionen. Das Feld «Leben und Wohnen im Alter» hat seinen Ertrag auf 152 Millionen Franken praktisch verdoppelt.