Hauskauf
Marktanalyse – so wichtig ist sie beim Hauskauf

Bevor sich jemand den Traum vom Eigenheim oder eines Renditeobjekts erfüllt, sollte er dringend eine Marktanalyse vornehmen und sorgsam abwägen. Denn das Geld ist hart verdient und sollte nicht zu leichtfertig ausgegeben werden.

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iStock.com/leolintang

Standort- und Marktanalysen bilden somit das Fundament für erfolgreiche Entscheidungen bei Immobilieninvestitionen. Es werden Entwicklungsmöglichkeiten, Marktverhältnisse und Erfolgsfaktoren eines lokalen Immobilienstandorts analysiert. Durch Standort- und Marktanalysen können zudem Potentiale von bestehenden Objekten erkannt und Empfehlungen für eine künftige Nutzung angegeben werden.

Das Ende der Tiefzinsphase

Das vergangene Jahrzehnt war durch eine beispiellose Tiefzinsphase geprägt. Damit ist es nun vorbei. Im Jahresbericht des Immobilienunternehmens CSL äussert sich Prof. Pascal Gantenbein von der Universität Basel nachdenklich: «Im Segment des selbstgenutzten Wohneigentums beflügelten die tiefen Zinsen die Finanzierung und damit die Nachfrage, wogegen der Anlagemarkt durch den ebenfalls zinsinduzierten Mangel an Anlagealternativen geprägt war.» Indirekte Folgen sind laut Gantenbein die zunehmend durch Wertsteigerungen getriebenen Immobilien-Anlagerenditen, sowie am Markt aufgebaute Überkapazitäten bei kommerziellen Liegenschaften und im Wohnsegment. «In der kurzen Frist mögen Immobilienanlagen daher im Quervergleich nach wie vor ein gutes Rendite-Risiko-Verhältnis bieten. Die langfristigen Wertänderungs- und Leerstandsrisiken haben jedoch eindeutig zugenommen», meint Gantenbein weiter.

Immobilienfachleute rechnen mit einer höheren Leerwohnungsziffer bei Mietobjekten

Wichtig bei der Marktanalyse ist die Entwicklung der Hypothekenzinsen. Fachkundige Immo-Experten rechnen 2018 mit höheren Zinsen und mehr Leerbeständen von Neubauten. Die Preise für Eigenheim oder Wohnungsmieten hingegen sollen eher sinken. Andere renommierte Fachleute erwarten für das laufende Jahr sehr gute konjunkturelle Rahmenbedingungen. Das BIP-Wachstum dürfte sich spürbar auf 1.7% beschleunigen und bei der Arbeitslosenrate sei mit einem leichten Rückgang zu rechnen. Hinzu kommen wohl positive Nachrichten zur wirtschaftlichen Entwicklung im Euroraum, wovon die Schweiz zusätzlich profitieren wird. Die Inflationsrate dürfte 2018 mit erwarteten 0.5% auf einem tiefen Niveau bleiben.

Im neusten Immomonitoring von Wüst und Partner für die Schweiz haben sich mittelgrosse Eigentumswohnungen um rund 3.3% verteuert. Das stärkste Wachstum verzeichneten die beiden bekannten Hochpreisinseln Zürichsee-Region (5.7%) und die Region Genfersee (5.5%). Das Angebot an Eigentumswohnungen hingegen ging um 12% zurück. Im 4. Quartal 2017 waren schweizweit noch 47'400 Objekte ausgeschrieben.

Einfamilienhäuser sind ebenfalls teurer geworden: Im Schweizer Durchschnitt stiegen die Transaktionspreise für mittlere Objekte im letzten Jahr um 4%. Am stärksten ist der Preisauftrieb nach wie vor im Bereich der günstigen Einfamilienhäuser.

Einen Experten beiziehen

Wer eine Immobilie erwerben möchte, jedoch nur über wenige Marktkenntnisse verfügt, zieht idealerweise einen Profi hinzu. Aussagekräftige Markt- und Standortanalysen optimieren die Chancen und reduzieren die Risiken. Fachleute führen eine fachgerechte Markt- und Standortanalyse durch.

Die Standortanalyse untersucht die Gegebenheiten im räumlichen Umfeld einer Liegenschaft. Dabei wird der Mikro- und der Makrostandort einer Immobilie betrachtet. Die Mikrolageanalyse beurteilt den Standort der Liegenschaft innerhalb der Gemeinde und im Quartier sowie das unmittelbare Umfeld des Grundstücks. Es werden Faktoren wie z.B. Verkehrsanbindung, Lärmimmissionen oder Passantenfrequenzen untersucht. Die Makrolage bezieht sich auf den Standort der Liegenschaft innerhalb der Schweiz und des jeweiligen Kantons. Die Makrolageanalyse des Standorts untersucht die zentralsten demografischen, wirtschaftlichen, sozialdemografischen Faktoren auf Kantons-, Bezirks- und Gemeindeebene. Dazu zählen unter anderem die Bevölkerungsentwicklung, die Arbeitsmarktsituation und die Konsumgewohnheiten der Bevölkerung.

Gemeinde-Ratings beachten

Gross in Mode sind auch die diversen Ratings für Standorte oder Gemeinden. So produziert die Beratungsgruppe IAZI (www.iazi.ch) beispielsweise jährlich ein Rating aller Schweizer Gemeinden mit mindestens 2‘000 Einwohnern. Das Gemeinderating umfasst verschiedene Kriterien in den folgenden Bereichen:

  • Arbeitsmarkt
  • Wohnen & Immobilien
  • Bevölkerungsstruktur
  • Steuerbelastung
  • Schulen & Bildung
  • Mobilität & Verkehr
  • medizinische Versorgung
  • Shopping, Kultur & Freizeit
  • Sicherheit & Kriminalität

Wüest und Partner bietet wertvolle Daten durch das Tool GeoInfo. Das GeoInfo ist eine interaktive Web-Anwendung zur Standort- und Immobilienmarktanalyse. Basierend auf Google Maps bietet die Anwendung direkten Zugang zu Raum- und Immobilieninformationen von Wüest und Partner. Dies beinhaltet Informationen zu Immobilieninseraten, Mietabschlüssen, Bauprojekten, Firmendomizilen, Points of Interest etc.

Fazit: Die Wahl des Standorts ist eine der wichtigsten Entscheidungen für die erfolgreiche Realisierung eines Immobilienprojekts. Standort- und Marktanalysen bilden somit das Fun-dament für erfolgreiche Entscheidungen bei Immobilieninvestitionen. Es werden Entwick-lungsmöglichkeiten, Marktverhältnisse und Erfolgsfaktoren eines lokalen Immobilienstand-orts im Gesamtkontext des immobilienwirtschaftlichen Umfelds von Projektentwicklungen und Bestandsliegenschaften analysiert. Durch Standort- und Marktanalysen können zudem Potentiale von bestehenden Objekten erkannt und Empfehlungen für eine künftige Nutzung angegeben werden.

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