Liegenschaft
Liegenschaft verkaufen? 5 Punkte, die im Kaufvertrag auf keinen Fall fehlen dürfen.

Sie besitzen ein Haus oder eine Wohnung in der Schweiz und möchten Ihre Liegenschaft verkaufen? Was Sie zu Ihrer eigenen Absicherung und der Ihres Käufers unbedingt in den Kaufvertrag aufnehmen sollten, erfahren Sie hier.

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iStock.com/Ivan-Balvan

Gründe für einen Verkauf gibt es genug. Die Überlegungen können aufkommen, wenn die Kinder ausziehen und einem das geliebte Zuhause plötzlich viel zu gross vorkommt. Wenn der Aufwand für den Unterhalt die eigenen Kapazitäten übersteigt oder eine geerbte Immobilie an einen neuen Eigentümer gelangen soll, macht sich mit den Gedanken an einen möglichen Verkauf der Liegenschaft womöglich Erleichterung breit. Oder es ist – vielleicht sogar von heute auf morgen – einfach ein erhöhter Kapitalbedarf da.

Sollten Sie das Glück haben, in einer der begehrten Schweizer Städte wie Zürich, Bern oder Genf über Wohneigentum zu verfügen, wird es Ihnen mit Sicherheit nicht besonders schwerfallen, einen geeigneten Käufer zu finden und Ihre Liegenschaft zu verkaufen. Hat Ihre Immobilie zudem grosse, helle Zimmer und einen ansprechenden Grundriss? Dann sind die Voraussetzungen, sie schnell und mit gutem Gewinn zu veräussern, mehr als erfüllt.

Egal, ob Sie ein Häuschen auf dem Land, eine Wohnung am Stadtrand oder ein attraktives Loft inmitten einer pulsierenden Schweizer Szenestadt besitzen – es ist wichtig, sich umfassend über die rechtlichen Grundlagen des Immobilienverkaufs zu informieren und die Formalitäten des Kaufvertrags genauestens zu kennen.

Einschätzung des Verkehrswerts

In einem ersten Schritt geht es darum, einen realistischen Preis für Ihre Immobilie festsetzen zu lassen. Liegen Sie mit Ihrer eigenen Preisvorstellung weit über dem Richtwert, müssen Sie unter Umständen den Forderungen des Käufers nachgeben. Setzen Sie den Preis hingegen zu niedrig an, melden sich womöglich unzählige Interessenten für eine Besichtigung. Für Sie bedeutet das jede Menge Aufwand, der in der Regel nicht unbedingt belohnt wird.

Damit Sie beim Interessenten von Anfang an einen guten Eindruck erwecken, empfiehlt es sich, den Verkehrswert Ihrer Liegenschaft einschätzen zu lassen. Der entspricht dem Verkaufswert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung im normalen Geschäftsverkehr. Einfluss auf die Höhe des Verkehrswerts haben unter anderem die Lage des Objektes, die Konstruktion, die Isolation, die bauliche Struktur sowie die Renditeverhältnisse in Bezug auf mögliche Sanierungs- und/oder Erneuerungsmassnahmen. Achten Sie unbedingt darauf, dass die Schätzung aktuell ist, denn der Immobilienmarkt entwickelt sich so schnell wie kaum ein anderer. Auch sollte die von Ihnen herangezogene Fachperson mit dem lokalen Liegenschaftsmarkt absolut vertraut sein. 1.000 bis 1.500 Franken darf so eine professionelle Verkehrswertschätzung ungefähr kosten, denn unterm Strich ist es eine Investition, die sich auf alle Fälle lohnt.

Der Kaufvertrag

Der Verkehrswert Ihrer Liegenschaft ist ermittelt und Sie haben bereits seriöse Interessenten gefunden? Dann geht es jetzt darum, einen Kaufvertrag aufzusetzen und ihn mit dem Käufer oder der Käuferin abzuschliessen. Es gibt dabei einige wichtige Punkte zu beachten – versichern Sie sich also, dass Sie eine zuverlässige Urkundsperson an Ihrer Seite haben. Das kann eine staatliche Stelle sein – je nach Kanton wenden Sie sich dazu an das Amtsnotariat oder die Amtsschreiberei. Auch ein privater Notar oder eine Notarin ist eine gute Wahl: Er oder sie kennt sich nämlich mit allen Tücken des Marktes aus, wird den Kaufvertrag für Sie nach professionellen Gesichtspunkten erstellen und Sie zudem auf mögliche Stolperfallen hinweisen. Auch wird er als neutrale Instanz zwischen dem Käufer und Ihnen als Verkäufer vermitteln und auf die rechtlichen Konsequenzen einer Vertragsschliessung aufmerksam machen.

Für welche Option der Unterstützung Sie sich auch entscheiden – der Kaufvertrag wird gemäss Ihren Vorgaben erstellt und ausgearbeitet. Darin stehen die Namen und Adressen aller Parteien, der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten. Es werden Angaben zum Zahlungstermin oder den Zahlungsterminen gemacht, die Anzahlung und Restzahlung sowie die Sicherstellung davon werden ebenfalls geregelt. Eine möglichst exakte Beschreibung der Liegenschaft, die Sie verkaufen, mit Adresse, Katasternummer und Angaben über den Zustand bei der Übergabe darf ebenfalls nicht fehlen. Zudem wird im Kaufvertrag festgehalten, wie und von wem die Notariatsgebühren übernommen werden. Erwähnt werden allfällige Handänderungssteuern sowie Grundlasten und Grunddienstbarkeiten. Vor dem Beurkundungstermin wird das gesamte Dokument Ihnen im Normalfall zugeschickt oder auf Wunsch persönlich vorgelegt.

Die 5 wichtigsten Punkte auf einen Blick

  • Zahlungsmodalitäten
  • Bauhandwerkerpfandrechte
  • Übergang Nutzen und Gefahr
  • Gewährleistung
  • Dienstbarkeiten

Die Zahlungsmodalitäten

Der notariell beurkundete Vertrag verpflichtet Sie als Verkäuferin oder Verkäufer zur Übertragung des Eigentums an den Käufer. Der Käufer ist seinerseits an den im Vertrag festgelegten Kaufpreis gebunden. Weiter regelt der Kaufvertrag den Übertragungstermin der veräusserten Immobilie sowie die Grundstückgewinnsteuer. Die Notarkosten teilen sich Käufer und Verkäufer üblicherweise zur Hälfte.

Bauhandwerkerpfandrechte: Eine separate Klausel im Kaufvertrag regelt die abzulösenden Pfandrechte. So wird verhindert, dass nicht doppelt für die gleiche Leistung bezahlt werden muss.

Übergang Nutzen und Gefahr: Im Kaufvertrag wird in der Regel genau festgehalten, ab welchem Datum die Wohnung oder das Eigenheim für den Käufer zur Verfügung steht. Sollte es bei der von Ihnen verkauften Liegenschaft um einen Neubau/Erstbezug handeln, so sollten Sie sich als frühesten Termin an den Zeitpunkt der baupolizeilichen Abnahme halten. Achtung: Diese Regelung ist von besonderer Wichtigkeit für beide Parteien. Wird der Übergang Nutzen und Gefahr im Kaufvertrag nämlich nicht ordnungsgemäss geregelt, gehen Nutzen und Gefahr bereits mit dem Eintrag des Kaufvertrags im Grundbuch auf den Käufer oder die Käuferin über – mitsamt den möglichen finanziellen Konsequenzen. Um diese Folgen einer Nichteinhaltung einzugrenzen, ist die Vereinbarung einer Konventionalstrafe ratsam.

Gewährleistung: Auch hier sollten Sie sich von Ihrem Notar oder Ihrer Notarin über alle rechtlichen Konsequenzen aufklären lassen. Denn bei der Gewährleistung geht es um Sachmängel am Kaufobjekt und um die damit verbundene Haftung aufseiten des Verkäufers. Meist handelt es sich um Sachmängel baulicher Art oder Rechtsmängel. Der Verkäufer muss sicherstellen können, dass die Liegenschaft dem Käufer nach dem Kauf nicht auf irgendwelche Art entzogen werden kann.

Dienstbarkeiten: Im Kaufvertrag müssen die im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten zwingend erwähnt werden. Konkret bedeutet das, dass ein Grundstück – beziehungsweise dessen Eigentümer – zum Vorteil eines anderen Grundstücks belastet werden kann. Die mit dem Verkauf einer Liegenschaft verbundenen Dienstbarkeiten sind häufig für einen Laien schwer zu durchblicken. Um unnötigen Zeitaufwand zu vermeiden, empfiehlt es sich, sich über den Sachverhalt auf dem Grundbuchamt oder durch Ihren Notar aufklären zu lassen.

Gut informiert – besser verkauft

Jetzt wissen Sie Bescheid, worauf Sie unbedingt achten sollten, wenn Sie Ihre Liegenschaft verkaufen wollen. Professionelle Verkehrswertschätzung durchgeführt? Check. Realistischen Verkaufspreis definiert und einen interessierten Käufer gefunden? Sehr gut. Jetzt müssen Sie nur noch den Kaufvertrag nach obigen Kriterien erstellen oder erstellen lassen – und dann steht dem erfolgreichen Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses nichts mehr im Weg. Viel Erfolg!