Zweitwohnungen
Zweitwohnungen: Das Problem kennen sie vom Schnee auf Dächern

«Eigentlich geht gar nichts mehr», sagen sie oben, in Arosa. Doch längst schon stellten sie sich darauf ein, dass trotzdem weiter «etwas geht». Ein Augenschein in Arosa und Umgebung.

Max Dohner
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Wie leben die Menschen in der Region Arosa mit der Zweitwohnungsinitiative?
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«Riesenerfolg»: Thomas Blatter bietet Wohnungen mit Hotelservice.
«Ab 2016 fällt der Neubau weg.» Ludwig Waidacher jun., Firmenchef

Wie leben die Menschen in der Region Arosa mit der Zweitwohnungsinitiative?

Chris Iseli

So verflixt wie Arosa ist das Leben. Mindestens so verhext wie diese Sache mit den Zweitwohnungen. Ist es etwa nicht verflixt, wenn wir Dinge, die falsch laufen, in Ordnung bringen wollen, und die Dinge dann zwar laufen wie gewünscht, dafür ganz woanders wieder in eine neue, falsche Richtung driften?

Ein Einheimischer formuliert das, weniger umständlich, so: «Man kann Probleme lösen, wie man will – irgendwo klemmt’s immer.»

Zum Beispiel beim Hausdach und beim Schnee. Das Lehrbeispiel erzählt Ludwig Waidacher junior, FDP-Grossrat in Chur, Parlamentarier in Arosa, Chef einer Gebäudetechnik-Firma in dritter Generation: Früher gabs in Arosa nur Satteldächer; im Winter schaufelten Dutzende von Männern Schnee. Als der Tourismus anzog, wollte niemand, dass auch nur ein Gast erschlagen wurde von Eis und Schnee, der von Dächern fiel. Also bestimmte man: Im Dorfkern sind nur noch Flachdächer erlaubt. Mit dem Ergebnis, dass heute die Poststrasse, Arosas Hauptader, einer Vorstadt gleicht (auch einiger gröberer Bausünden wegen).

Die Ästhetik steht im Gesetz, aber unverbindlich – eine neu gebildete Kommission erarbeitet Vorschläge, um ihr künftig Nachdruck zu geben.

Am Beispiel werden Parallelen zur Zweitwohnungs-Initiative offenbar, deren Umsetzung gestern im Ständerat zur Debatte stand: Dafür zu sorgen, dass Landschaft nicht erschlagen wird vom Beton – das bestimmte das Ja der Schweizer Bevölkerung zur Initiative. Dass damit auch die Entwicklung von Bergregionen erschlagen und gebremst wird, empfand man bitter in Arosa. Wie auch in anderen Destinationen.

Früh die Weichen gestellt

Bei Arosa kommt speziell dazu: Hier hat man früh begonnen, die Weichen umzustellen, den Zweitwohnungsbau zu dämpfen, Hotels zu fördern. Bereits 2010. Die Kreise, die bei einem solchen Vorhaben ins Boot geholt werden müssen, schlugen am Ruder den gleichen Takt – das ist ungewöhnlich. Zwei Jahre danach aber bestimmte die Schweiz überraschend «Stopp!» (ab einem Zweitwohnungs-Anteil von 20 Prozent). Arosa fühlte sich irgendwie düpiert, ohne das jemandem anlasten zu können.

Thomas Blatter beschreibt die Gefühlslage damals so: «Mit welchem Recht schreibt uns ein Zürcher von der Bahnhofstrasse vor, wie wir hier oben zu bauen haben?»

Selber lassen die Leute ihr Mittelland zubetonieren von einem aberwitzigen Boom, fordern dann aber freie Sicht auf die Berge! «Da hinein», fährt Blatter fort, «mischte sich dann das Gefühl: Vielleicht haben die Leute irgendwo auch ein bisschen Recht?» Schliesslich hatte Arosa es selber vorempfunden: bremsen!

Blatter betreibt das geschichtsträchtige Bellavista-Hotel, einst eine Lungenklinik. «Damals warb man noch mit gesunder ozonhaltiger Luft», erzählt er lächelnd. Noch ein Beispiel, wie verflixt sich Dinge verschieben, Vorteile ins Gegenteil wenden können. Bei den Lobbyfenstern mit Blick ins Tal riecht es keineswegs nach hundert Jahren Muff; vielmehr duftet es frisch nach Arvenholz (Blatter, vom Naturell her der geborene Gastgeber, baut gerade um).

Ausserdem hatte er als einer der Ersten eine Idee: Ferienwohnungen anzubieten mit Hotelservice. 80 Prozent seiner Tätigkeit, sagt er, stecken noch in der klassischen Hotellerie, 20 Prozent bereits im neuen Mix. Obwohl er den Punkt zurückhaltend formuliert, deutet Blatter unmissverständlich an, dass auch Mangel an Fähigkeit, ja schiere Bequemlichkeit die Besitzer zum Schliessen ihrer Hotels verleitet habe und zur Umwandlung in Wohnungen. Mittlerweile beträgt deren Anteil satte 60 Prozent. Das eingemeindete Langwies hat einen noch höheren Anteil, gilt aber weiterhin als «intaktes Bergdorf», während Arosa gescholten wird. Die Dinge sind wirklich tricky.

Kaum erwähnte Player – Banken

Gleichwohl stand ausser Frage, sagt Blatter, dass Arosa das Bautempo drosseln musste: «Wir mussten die Gier zügeln, schnelles Geld machen zu wollen. Statt über Bau und Verkauf neuer Wohnungen Geld zu machen, sollten sie bewirtschaftet werden.» Was heisst bewirtschaften? Indem man etwa Ferienwohnungen, wie er das tut, kombiniert mit Hotelservice. Logistisch eine knifflige Aufgabe, aber «ein Riesenerfolg».

Und wieder, bleibt anzufügen, so ein Weg, der in Zermatt auch in eine verflixte Richtung führte, als Chalets an Ausländer als Hotels verkauft wurden, was ohne diesen Mix oder Trick gesetzlich nicht gestattet wäre.

Was sich zeigt im Lauf des Gesprächs mit beiden Arosa-Kennern, sowohl mit Ludwig Waidacher wie mit Hotelier Blatter, ist die wichtige Rolle, welche die Banken spielen werden beim anstehenden Wandel. Davon ist wenig die Rede, doch entscheiden die Banken sehr stark mit, was nach diesen oder jenen Gesetzesänderungen wirklich noch geht. So geraten etwa Wohnungsbesitzer mit und ohne Querfinanzierung unter Umständen in die Bredouille.

Selbst für Einheimische ist darum noch nicht abzuschätzen, was die Zukunft genau bringt. Beide Herren wünschen sich «Rechtssicherheit» und die Lockerung gewisser «realitätsfremder» Ansätze. Ausbau von Altliegenschaften etwa solle man nicht knebeln, Kinkerlitzchen «im Maiensäss oder auf dem Dachstock» nicht bannen. «Eigentlich aber», sagt Blatter, «geht gar nichts mehr.» Trotzdem geschieht Tiefgreifendes: Nach den Fusionen muss sich Arosa auch touristisch neu strukturieren. Die Erweiterung des Skigebiets mit Lenzerheide brachte mehr Besucher. Doch Arosa schrumpft: an Bevölkerungszahl, an Läden und Finanzen.
Es ist, als zeige sich der Scheideweg erst jetzt deutlich, nach der Initiative.