Ansgar Gmür war Nachtportier, Taxifahrer, Kassierer, Lehrer, Ausbildner, Richter und nebenher Bauchredner – ehe er Karriere machte als Verbandsdirektor. Vor achtzehn Jahren übernahm er den Schweizerischen Hauseigentümerverband (HEV), nun ist diesen September Schluss für einen der besten Kenner des nationalen Immobilienmarktes. Gmür geht in Rente – und büffelt Althebräisch und Altgriechisch, um reformierter Pfarrer zu werden.

Herr Gmür, wann platzt denn nun die Blase am Immobilienmarkt, vor der immer wieder gewarnt wird?

Ansgar Gmür: Ich glaube nicht, dass es einen grossen «Chlapf» geben wird. Aber es ist auch nicht so, dass es am Immobilienmarkt immer nur weiter aufwärtsgeht. Auch wenn das viele denken und es in den letzten zehn Jahren tatsächlich so war.

Was rauf geht, muss wieder runter?

Auch der Immobilienmarkt unterliegt Zyklen. Wir haben den Zenit gerade überschritten, jetzt geht es etwas hinunter. Heute haben wir rund 72 000 leere Wohnungen. Wenn ich da einen monatlichen Mietzins von 1000 Franken unterstelle, dann fehlen jährliche Einnahmen von 864 Millionen Franken. Ich weiss nicht, wer das zahlt, aber irgendjemand zahlt das.

Das dürften vor allem Investoren sein, die in ländlichen Regionen oder an den Rändern von Agglomerationen gebaut haben. Dort hat es die meisten Leerstände. In den Städten hingegen sind Wohnungen noch immer Mangelware.

Diese Ansicht ist weit verbreitet, ja. Ich halte das für eine Mär. Selbst in den Städten ist es vorbei mit dem Hype.

Woran machen Sie das fest?

Unter anderem daran, was ich von den Mitgliedern höre. Aber ich gebe ein konkretes Beispiel. Meine Tochter hat in der Stadt Zürich ihre Wohnung im vorderen Seefeld ausgeschrieben: gute Lage, normaler Mietzins. Sie hatte fünf Bewerbungen, fünf. In Hype-Zeiten hätte sie zwanzig und mehr gehabt. Heute stehen die Leute nur Schlange, wenn es eine sehr, sehr günstige Miete ist. Die Party ist vorbei in den Städten.

In ländlicheren Regionen sowieso?

Es gibt regional vielleicht noch Auswüchse. Aber gesamthaft gesehen, für die ganze Schweiz, ist die Party vorbei.

Haben Sie in Ihren achtzehn Jahren als Direktor des Hauseigentümerverbands schon eine ähnliche Zeit erlebt am Immobilienmarkt?

Nicht als Direktor des HEV. Aber ich glaube, die Zeiten stehen heute so wie zwischen Ende der Achtzigerjahre und Anfang der Neunzigerjahre. Der einzige Unterschied sind die Zinsen. Damals standen sie bei 7 oder 8 Prozent. Heute sind sie bekanntlich rekordtief, weshalb der Markt etwas gesünder ist. Aber dennoch: In drei oder vier Jahren wird sich der Immobilienmarkt ganz anders präsentieren.

Nämlich?

Damals, gegen Ende der Achtzigerjahre, hiess es auch schon: «Immobilien werden nur noch teurer. Kauft, kauft bevor ihr es euch nicht mehr leisten könnt.» Und dann, wumm, kam der grosse Chlapf. Einen Chlapf wird es dieses Mal zwar nicht geben, aber die Preise werden alle hinunter kommen. Man sieht es heute schon.

Heute werden jedoch hohe Preise bezahlt für Renditewohnliegenschaften, also Mehrfamilienhäuser, die eine Rendite abwerfen sollen.

Das sagt man mir immer wieder, aber Gmür, schau doch diese Preise für Mehrfamilienhäuser. Ich weise dann darauf hin, dass immer mehr Wohnungen leer stehen. Diese Woche erst hat das Bundesamt für Statistik einen neuen Rekordstand vermeldet. Das wird so weitergehen. Allein dieses Jahr werden 50'000 neue Mietwohnungen erstellt, 41'000 braucht es. Da glaube ich als Ökonom nicht, dass es bei den hohen Preisen bleiben wird.

Also werden die Mieten sinken?

Ja, ich kenne Leute, die leerstehende Wohnungen haben. Die reden anders, die sind zu Zugeständnissen bereit. Aber ich gebe gerne zu, es hat sich etwas hinausgezögert. Da haben alle gestaunt, ich auch.

Die Preise für Wohneigentum werden auch zurückgehen?

Sie haben schon etwas nachgelassen, und sie werden weiter unter Druck kommen. Der Immobilienmarkt ist zyklisch. Es kann lange Zeit hinauf gehen, aber nicht ewig. Das widerspräche jeglicher historischen Erfahrung. Jetzt ist der Zeitpunkt, um aufzupassen.

Also sollte man die Finger lassen vor Wohneigentum?

Nicht unbedingt. Aber man muss langfristig planen. Damit meine ich nicht zehn Jahre, sondern zwanzig oder dreissig. Man muss so finanziert sein, dass man eine Preiskorrektur wegstecken und den Zyklus notfalls aussitzen kann. Weil irgendwann geht es auch wieder aufwärts.

Obwohl es zu viele Wohnungen hat, wird weiter eifrig gebaut. Warum, nur weil die Zinsen tief sind?

Das ist ein Grund, der Anlagenotstand: Wo soll man noch investieren, wenn nicht in Wohnungen. Und die Feststellung, dass zu viel gebaut wird, ist ja nur in der Gesamtheit gültig. Der einzelne Investor schaut nur auf sich. Der denkt sich: Der Konkurrent Meier, den wird es erwischen. Aber mich nicht. Ich bin auf der sicheren Seite.

Wer ist auf der sicheren Seite?

Da sagen alle etwas anderes, aber meine Meinung ist: Wer bezahlbare Wohnungen hat, kann sie immer vermieten. Letzte Woche habe ich jemandem geraten: Wenn du dein Mehrfamilienhaus sanierst, mache es sanft, auch wenn es Stadtgebiet ist. So kannst du deine Wohnungen immer vermieten. Ich kenne einen grossen privaten Eigentümer, der macht genau das, der lebt diese Philosophie. Der hatte noch nie leere Wohnungen.

Warum sind die Mieten nicht stärker gesunken?

Das ist nur eine Frage der Zeit. Selbst in der Stadt Zürich gibt es heute schon Gutscheine und Vergünstigungen, wenn ich eine Wohnung miete. Das ist typisch für einen Ausverkauf. Das sind die ganz klaren Anzeichen, dass etwas passiert im Markt.

Warum versuchen es die Vermieter eigentlich mit diesen Vergünstigungen? Warum gehen sie nicht stattdessen mit den Mieten runter?

Hoffen und Bangen. Man denkt, die Nachfrage kommt wieder. Die Zeit bis dorthin überbrückt man.

Wann hört das auf mit dem Hoffen und Bangen?

Wenn mit der roten Tinte geschrieben wird, wenn es also unter dem Strich einen Verlust gibt. Aber die ganz grossen Investoren, die sehr viele Wohnungen haben, bei denen dauert es viel länger. Die haben eine Mischrechnung: Verluste durch Leerstände, die vielleicht am einen Ort entstehen, können woanders aufgefangen werden.

Die Nationalbank fordert, die Regeln nochmals zu verschärfen, dieses Mal für Renditewohnliegenschaften. Was halten Sie davon?

Wir haben ein gewisses Verständnis dafür. Wir sehen ja, dass die Banken lockerer werden in der Vergabe von Hypotheken für Mehrfamilienhäuser. Ich staune. Aber das Problem der Banken sehe ich auch: Die haben viel zu viel Geld, und Immobilien sind nun einmal eine gute Anlage. Und dann ist die Frage, ob neue Regeln wiederum die Jungen und die Alten treffen würden.

Wie meinen Sie das?

Mit der letzten Verschärfung wurde gerade jungen Familien der Zugang zu Hypotheken erschwert. Sie profitieren kaum von den günstigen Hypothekarzinsen. Die Alten hat es auch erwischt. Ich erlebe das am eigenen Leib. Mit der Pensionierung bricht das Einkommen ein. Dann tun die strengeren Anforderungen für die Tragbarkeit richtig weh.

Die Ausgaben für Zinsen, Unterhalt und Amortisation müssen unter einem Drittel des Einkommens bleiben.

Genau, auch nach der Pensionierung. Dabei ist diese Regel viel schwieriger einzuhalten nach der Pensionierung. Darum trifft das viele Rentner. Das ist ein echtes Problem in diesem Land. Und die Banken nehmen es mit ihren älteren Kunden auf einmal sehr genau.

Es wird oft kritisiert, es werde an der Nachfrage vorbei gebaut. In ländlichen Regionen oder an Rändern von Agglomerationen hat es viele Wohnungen. In städtischen Regionen, wo mehr Menschen leben wollen, ist das Angebot knapp. Teilen Sie diese Ansicht?

Ja, aber verhindern kann man es nicht.

Auch nicht, in dem man in den Städten dichter baut.

Das ist ein Lieblingsthema von mir. Es ist nun einmal so, will man das machen, geht der Nachbar bestimmt bis vors Bundesgericht. Und dieses Gewirr an Regulierungen! Es wäre manches möglich. So viele Eltern würden für ihre Kinder eine zusätzliche Wohnung einbauen. Auf Gewerberäume könnte man noch Wohnungen draufsetzen. Aber die Regeln lassen es nicht zu.

Dafür gibt es ja Verbände wie Ihren, die solche Themen in Bundesbern aufs Tapet bringen.

Ich durfte dazu auch schon bei Bundesrätin Doris Leuthard vorsprechen. Das Amt für Raumentwicklung ist in ihrem Department. Aber sie sagt, dass sei Sache der Kantone. Womit sie recht hat. Dennoch könnte sie von oben runter etwas mehr Druck aufsetzen.

Das neue Raumplanungsgesetz wird auch nichts ändern?

Ich glaube nicht. Die Gesetze und Verordnungen lassen es noch immer nicht zu. Verdichtung findet nicht statt. Darüber geredet wird viel. In den Kirchen, an der Sonntagspredigt.

Womit wir bei Ihrem neuen Karriereabschnitt wären. Sie werden Pfarrer. Vom Verbandsdirektor zum Pfarrer – wie geht das genau?

Ich habe die Altsprachen bestanden. Jetzt muss ich ein Bachelor machen, das dauert zweieinhalb Jahre. Aber ich kann heute schon predigen.

An welcher Kirche?

Verschiedene Pfarrer haben mich eingeladen. Das nächste Mal zum Beispiel am 21. Oktober in Bonstetten.

Ein Pfarramt übernehmen Sie nicht?

Nein, das ist Pensionierten nicht möglich in der reformierten Kirche. Aber ich kann Pfarrer werden. Ich würde auch kein Pfarramt haben wollen. Ich habe solange die Verantwortung für alles gehabt, das möchte ich nicht mehr.

Dann werden Sie aushelfen, wo Sie gerade gebraucht werden?

Ja. Aber ich könnte mir vorstellen, ein neues Feld zu eröffnen. Ich könnte ein Pfarrer für Unternehmer werden. Ich glaube, ich könnte das, weil ich selber Unternehmer war.

Als Verbandsdirektor?

Natürlich. Ich durfte den Hauseigentümerverband zu einem Businessladen umbauen. Mit Versicherungen, Hypotheken und so weiter. Die Unternehmer müssen mir nicht erst das Wirtschaftsleben erklären. Das verschafft Zeit, um über das eigentliche Thema zu reden. Das Entdecken der eigenen Endlichkeit.

Dann wollen Sie vor allem mit Unternehmern reden, die auf die Pensionierung zugehen?

Da merkt man auf einmal, man hat nur noch ungefähr zwei Jahrzehnte zu leben. Die ersten Gebrechen fangen an. Natürlich sollte das schon vorher ein Thema sein. Man sollte sich früher hinterfragen: Für wen tue ich das alles, was bringt das meinen Mitmenschen. Aber es ist schon richtig, dass dieses Thema erst mit der Pensionierung richtig Gewicht bekommt.

Auch weil man dann die Zeit zum Nachdenken hat?

Ja, viel zu viel Zeit. Viele Unternehmer chrampfen bis zum letzten Tag, können sich vor Einladungen kaum retten. Mit der Pensionierung ist das weg. Man ist nicht mehr gefragt. Vielleicht interessiert sich noch der Hund für einen. Aber der denkt vielleicht auch, du hattest schon mehr Autorität. (lacht)

Dieser Übergang ist besonders für Unternehmer schwer?

Nicht nur, Politiker schmerzt der Bedeutungsverlust auch sehr. An sich ist die Pensionierung für die meisten Menschen nicht leicht. Aber Unternehmer kann ich besser ansprechen aufgrund meiner Berufserfahrung.

Sie waren in Ihrer Karriere schon Kassierer, Nachtportier, Lehrer, Ausbildner oder auch Taxifahrer. Hilft das auch?

Das Taxifahren hat mir vor allem privat geholfen, weil ich da meine Frau kennen gelernt habe. Sie war Fahrgast bei mir und war sehr überrascht, als ich die Strasse kannte, an der sie wohnte. Das war eine kleine Strasse, kaum jemandem bekannt; aber ich wohnte nur 150 Meter entfernt. Später habe ich ihr dann einen Brief in den Kasten gelegt. Sie hat nicht einmal geantwortet.

Sie sehen noch immer leicht verärgert aus beim Gedanken daran.

Ich war dann sehr hartnäckig, wie ich das in meinem Leben immer war. Sie schickt mir heute noch jeden Tag eine Liebesbotschaft. (Zeigt sein Handy)

Was wird Ihnen etwa das Taxifahren in der neuen Karriere bringen?

Es war eine Branche mehr, in die ich reinschauen konnte. Heute habe ich auch deshalb ein grosses Beziehungsnetz, habe alle möglichen Menschen kennengelernt. Und ich weiss, wie ich sie ansprechen kann. Das ist sowieso eine Eigenschaft der Gmürs: Wir können gut «dumm schnurre», wie man auf Schweizerdeutsch sagt. Bei Romy Schneider half mir das allerdings nicht.

Die Schauspielerin aus «Sissi» sass in Ihrem Taxi?

Sie wohnte lange auch in Zürich, und ich arbeitete für ein Taxiunternehmen, bei dem sie Stammkundin war. Eines Tages war keiner der festangestellten Fahrer da, worauf mein Chef den Gmür losschickte. Ich solle eine Kundin ins Zürcher Opernhaus fahren. Aber nicht erschrecken, Romy Schneider werde einsteigen. Sie trug dann eine riesige Sonnenbrille, Kopftuch. Sie war eiskalt. Ich wäre fast am Steuerrad erfroren, so eine Kälte kam mir entgegen. Aber ich begreife das, wenn immer so ein Tamtam um einen gemacht wird.

Um zu Ihrer neuen Rolle als Pfarrer zurückzukommen, welche Rolle wird Gott darin spielen?

Gott hilft mir, dass ich diese Rolle gut ausüben kann. Ich gebe Ihnen ein Beispiel. Für die Sprachprüfung musste ich wirklich hart büffeln. Sprachen liegen mir nicht. Und dann soll ich komplizierte Sprachen wie Althebräisch und Altgriechisch büffeln. In meinem Alter. Als ich letzte Woche vor dem Zürcher Grossmünster wartete, zur Prüfung eingelassen zu werden, da wollte ich alles hinschmeissen. Ich habe mich gefragt: Was machst du hier? Du hast dein Leben lang gechrampft, warum tust du dir das an. Ich wollte davonlaufen. Da hat Gott zu mir gesagt: nichts da, du bleibst. Und ich habe die Prüfung bestanden.