In schweizerischen Tourismusgemeinden sind 7863 Ferienwohnungen zu kaufen. Dies zeigt eine Auswertung, welche die Immobilien-Beratungsfirma Wüest & Partner für die «Nordwestschweiz» gemacht hat.

Davon befinden sich 5600 Angebote in Bergregionen. Ein Drittel aller Wohnungen dürfte mehr als 800 000 Franken kosten.

Insgesamt beläuft sich der Wert des Ferienwohnungsangebots in Tourismusgemeinden auf mehr als 4,2 Milliarden.

Jetzt stagniert der Markt. Wenig bis gar nicht gefragt sind aktuell Ferienwohnungen im Preissegment zwischen einer Million und fünf Millionen Franken.

1,4 Millionen Franken für eine eingeklemmte Drei-Zimmer-Wohnung

Wir haben uns in St.Moritz umgeschaut: Die Eingangstür gemahnt an ein Kirchentor. Wer im «Murezzan» eine Eigentumswohnung besitzt, hat es geschafft.

Der vom Star-Architekten Norman Forster erstellte pseudogotische Prunkbau steht mitten in «San Murezzan», wie St. Moritz auf Rätoromanisch heisst. In diesem Resort für Superreiche ist eine 60-Quadratmeter-Wohnung im fünften Stock zu haben.

Für stolze 1,4 Millionen Franken erhält der Käufer eine zwischen zwei Fassaden eingeklemmte Drei-Zimmer-Wohnung, wie ein Foto auf dem Immobilienportal homegate.ch zeigt.

Dieses Angebot dürfte es schwer haben: Wer so viel Geld hat, um sich eine Ferienresidenz zu leisten, hat die Qual der Wahl.

Laut einem für die «Nordwestschweiz» erstellten Überblick der Immobilien-Beratungsfirma Wüest & Partner sind aktuell in Schweizer Tourismusgebieten 7863 Eigentumswohnungen auf dem Markt. Die Daten basieren auf Verkaufsinseraten.

Angebote in Milliardenhöhe

Davon befinden sich 5600 Angebote in den Bergregionen des Berner Oberlands, von Graubünden, der Innerschweiz, der Waadt und des Wallis. Über ein Drittel dürfte mehr als 800 000 Franken kosten. Allein diese 1900 Ferienwohnungen haben einen Wert von mehr als 1,5 Milliarden.

Jetzt stagniert der Markt seit Anfang Jahr. Wenig bis gar nicht mehr gefragt sind Ferienwohnungen im Preissegment ab einer Million Franken.

«Für solche Ferienresidenzen findet man kaum mehr Käufer», bestätigt Oliver Roth vom Immobilienmakler Remax in Davos GR. Claudio Saputelli, Chefanalyst für Immobilien bei der UBS, sagt: «Jetzt ist ein Niveau erreicht, das sich nicht mehr so leicht absetzen lässt. In gewissen Regionen dauert es fünf bis sechs Jahre, bis der Markt das aktuelle Überangebot absorbiert hat.» Dann entfaltet die 2012 angenommene Zweitwohnungsinitiative ihre Wirkung.

Preise sind am Sinken

Der Zweitwohnungsmarkt hat in der Schweiz einen unglaublichen Boom hinter sich. Allein das Angebot an Eigentumswohnungen verdreifachte sich seit 2003 (siehe Grafik). Die Preise explodierten.

«Früher konnte man in Davos für eine Million Franken noch eine Viereinhalb-Zimmer-Wohnung erwerben», sagt Roth: «Heute gibt es dafür ein Zimmer weniger.»

In der Walliser Gemeinde Bagnes, zu der Verbier zählt, haben sich die Quadratmeterpreise von Neubauten in den letzten 30 Jahren verzehnfacht. Jetzt stagnieren sie. Die Preise für Altbauten hingegen sind 2013 um neun Prozent gesunken.

Das oberste Segment ab fünf Millionen leidet weniger. Im Berner Saanenland stiegen gemäss Saputelli die Preise für Luxus-Chalets noch um 1,7 Prozent an.

Aber Eigentumswohnungen kosteten im ersten Quartal dieses Jahres je nach Preislage um 5 bis 17 Prozent weniger als im Vorjahr. In St. Moritz fielen die Preise für Luxus-Eigentumswohnungen um 0,5 Prozent, im mittleren Segment um 4 Prozent.

Den stärksten Einbruch verzeichnet gemäss Saputelli Zermatt. Der Quadratmeterpreis fiel im gehobenen Segment von 2010 von 18 000 auf 11 500 Franken.

Die Gründe für den Marktstillstand sind vielfältig. Zum einen fallen kaufkräftige Kunden aus dem Euroraum aus. Markus Testa, Chef des grössten Bauimperiums in St. Moritz, sagt: «Die Nachfrage aus dem krisengeschüttelten Italien fällt aus.»

Zum einen habe der starke Franken «die bereits hohen Objektpreise» zusätzlich unerschwinglich gemacht, sagt Saputelli: «Zum anderen hat die italienische Finanzpolizei in jüngster Zeit die Kontrollen im Kampf gegen die Steuerflucht verschärft.» Das erhöhe das Angebot noch.

Lex Weber verschärft die Lage

Was den Markt zusätzlich zum Kippen bringt, ist die 2012 angenommene Zweitwohnungsinitiative. Andreas Biner, Notar und Burgergemeindepräsident von Zermatt, sagt: «Ich selbst konnte mehrere Kaufverträge nicht abschliessen, weil Kunden plötzlich ausstiegen.»

Potenzielle Käufer seien völlig verunsichert, weil sie nicht wissen, wie sich die Zweitwohnungsinitiative auf den Ferienwohnungsmarkt auswirken wird.»

Deshalb rieten Banken und Anwälte Interessenten, mit dem Kauf einer Immobilie zuzuwarten, sagt auch der Architekt Jean-Pierre Emery aus Crans-Montana VS.

Wegen der Zweitwohnungsinitiative hätten sie in Crans-Montana ihr Vermarktungsmodell völlig umgestellt: «Seit zwei bis drei Jahren bauen wir grössere, luxuriösere und damit auch teurere Chalets, die 7 bis 20 Millionen Franken kosten.»

Das gelte auch für Wohnungen, die heute mindestens drei Millionen kosteten. Die Käufer seien meist sehr vermögende Ausländer, die ihren Wohnsitz ins Wallis verlegten: «Das ist nicht immer einfach. Deshalb dauert es länger, bis wir unsere Angebote verkauft haben.»

Bei weniger attraktiv gelegenen Wohnungen gelte es beim Preis Abstriche zu machen, sagt Emery: «Kleinere, ältere Wohnungen sind schwierig abzusetzen. Sie müssen renoviert und danach an Touristen vermietet werden.» Die sind dann auch nicht nur die drei Wochen in Crans-Montana, wenn der Kurort eh überfüllt ist.