Kapitalpuffer

Immobilien-Professor: «Die Häuserpreise werden nicht fallen»

Donato Scognamiglio: Der gebürtige Berner ist CEO und Mitgründer des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien (IAZI) in Zürich.

Donato Scognamiglio: Der gebürtige Berner ist CEO und Mitgründer des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien (IAZI) in Zürich.

Donato Scognamiglio, Chef des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien (IAZI) in Zürich, glaubt nicht, dass der antizyklische Kapitalpuffer viel ausrichten wird. Zuwanderung und knappes Angebot werden weiter für steigende Preise sorgen.

Haben wir in der Schweiz wirklich ein überrissenes Preisniveaus für Immobilien?

Nein, gesamtschweizerisch kann man nicht von einer Immobilienblase reden. Es gibt aber zwei deutlich ausgeprägte Hotspots, die Region Zürich und die Genfersee-Region.

Sie halten die Massnahme des Bundesrates also für verfehlt?

Die Massnahme kommt eher überraschend. Im Kanton Aargau oder Bern haben wir keine Hotspots, aber auch hier müssen die Immobilienbesitzer künftig mehr bezahlen.

Wie stark werden die Hypotheken ansteigen?

Aufgrund des Hypothekarkreditvolumens, der Kosten der Banken und der Erneuerungsquote kann man grob schätzen, dass sich die Hypotheken im Schnitt um 20 Basispunkte oder um 0,2 Prozent teurer werden.

Wird sich die Massnahme auch auf die Mietzinsen auswirken?

Kurzfristig werden die Mietzinsen von der Massnahme nicht betroffen sein. Aber in ein bis zwei Jahren wird sich der Hypothekarkredit-Aufschlag auch auf die Mietzinsen auswirken. Mittelfristig rechnen wir mit einer Erhöhung der Mietzinsen um rund 1 Prozent verteuern.

Reicht ein Prozent Kapitalpuffer, um die Nachfrage so stark zu schwächen, dass sich das auch auf die Preise durchschlagen wird.

Ich glaube nicht. Bei den historisch tiefen Zinsen wird das nur ganz wenige Konsumenten davon abhalten, eine neue Hypothek abzuschliessen und ein Haus zu kaufen. Und auch die meisten bestehenden Hypothekarschuldner dürften bei der Erneuerung ihrer Hypothek den Aufpreis verkraften. Es spielt ja keine grosse Rolle ob man nun 1,6 oder 1,8 Prozent für eine fünfjährige Hypothek zahlen muss. Man muss aber sehen, dass der Kapitalpuffer in erster Linie das Eigenkapital der Banken stärken soll. So gesehen macht die Massnahme Sinn.

Die Preise werden also nicht fallen?

Davon gehe ich aus. Sie werden allenfalls weniger stark steigen als in den letzten Monaten.

Sind die hohen Preise denn gerechtfertigt?

Wir haben heute mehr Zuwanderung und mit 8 Millionen Einwohner ist die Nachfrage nach Immobilien in unserem Land so hoch wie noch nie. Zugleich sorgt unser Land mit der Zuwanderungspolitik für eine steigende Nachfrage nach Immobilien. Mit der geplanten Revision des Raumplanungsgesetzes und der bereits angenommenen Kulturlandinitiative im Kanton Zürich sorgen wir aber zugleich für eine Verknappung des Angebots. Da ist klar, dass die Preise steigen.

Wie müsste man denn reagieren?

Wir brauchen eine Grundsatzdiskussion. Soll sich die Schweiz in Richtung Ballenberg entwickeln oder ist Zug das Vorbild? Man kann nicht mit Erfolg gegen Preiserhöhungen vorgehen und gleichzeitig das Angebot an Bauland limitieren wollen, solange die Nachfrage hoch ist.

Also inkonsequente Haltung in Bundesbern?

Die Aktivierung des Kapitalpuffers ist die zweite Stufe eines Massnahmeplanes. Die erste war die Verschärfung der Eigenmittelanforderungen für Hypothekarkreditnehmer im Juli des letzten Jahres. Entscheidend ist aber, wie die Konjunktur läuft, wie gross die Zuwanderung ist und wie viel gebaut wird.

Aber wieso wurde er denn doch aktiviert?

Mit dem Kapitalpuffer wird die Kreditvergabe gedämpft. Die SNB hat in der aktuellen Marktlage keinen Spielraum für eine Zinserhöhung. Denn damit hätte sie den überbewerteten Franken noch attraktiver gemacht und damit der Exportwirtschaft geschadet.

Zum Schutz der Exportindustrie?

Nur indirekt. Letztendlich geht es um die Stärkung des Bankenplatzes Schweiz. Niemand kann ein Interesse an einer starken Korrektur der Immobilienpreise haben. Ein moderates Vorgehen ist aus dieser Sicht angebracht.

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