Mietwohnungen

Die Folgen des Baubooms: Es klafft ein Graben zwischen Stadt und Land

Wo die Verkehrsanbindung in die Zentren  nicht mehr gut ist, warten Wohnungen lange auf einen Mieter..

Wo die Verkehrsanbindung in die Zentren nicht mehr gut ist, warten Wohnungen lange auf einen Mieter..

In den Städten wird zu wenig gebaut, auf dem Land zu viel. Ein Ungleichgewicht, das sich nur schwer ändern lässt. In den Städten lässt die viel geforderte Verdichtung im Bauen weiter auf sich warten.

Nochmals mehr leere Wohnungen. Mitte 2017 standen schweizweit genau 64'893 Wohnungen leer, wie das Bundesamt für Statistik (BFS) gestern vermeldete. Das sind 8375 Wohnungen mehr als im Vorjahr – und damit Rekord.

Mehr leere Wohnungen hat das BFS für die Schweiz noch gar nie gezählt. Bislang wurde der Rekord im Jahr 1998 erreicht, mit 64'198 Wohnungen.

Es sind fast ausschliesslich Mietwohnungen betroffen. Die Investoren haben sich vor dem Anlagenotstand in Mietwohnungen geflüchtet. Sie versprechen sich davon bessere Renditen als von Staatsanleihen. Doch mit der schwächeren Zuwanderung fehlt es an Nachfrage.
Die Leerwohnungsziffer – die leerstehenden Wohnungen gemessen an allen Wohnungen – ist 2017 ebenfalls erneut angestiegen. Das BFS vermeldete eine Leerwohnungsziffer von nunmehr rund 1,5 Prozent. Das ist wiederum ein Rekord, der höchste Stand seit 2000.

Entscheidende Nähe zu Zürich

Eine Leerwohnungsziffer von 1,5 Prozent klingt an sich nach wenig. Die Ökonomen der Credit Suisse erkennen denn auch kein flächendeckendes Problem. Der schweizweite Durchschnitt verbirgt jedoch grosse Unterschiede – zwischen Stadt und Land, von Kanton zu Kanton.
«Vom Jurasüdfuss bis nach Lenzburg betragen die Leerstände in gewissen Gemeinden ein Mehrfaches des schweizerischen Durchschnitts, insbesondere bei den Mietwohnungen», sagt CS-Ökonom Thomas Rieder. Gerade in diesen Regionen drängen jedoch weitere Bauprojekte auf den Markt, sodass die Leerstände weiter zunehmen dürften.

Bereits heute gibt es im Kanton Solothurn gemäss BFS anteilsmässig die meisten leeren Wohnungen; 2,9 Prozent aller Wohnungen. Auch der Kanton Aargau mit 2,3 Prozent ist ein typisches Beispiel für den Bauboom.

Was den Mietwohnungsmarkt angeht, stehen die Kantone Solothurn und Aargau stark unter dem Einfluss von Zürich. «Zürich ist das Zentrum, dort sind die Arbeitsplätze», erklärt Raiffeisen-Ökonom Alexander Koch.

Wo die Anbindung an Zürich gut sei, würden die Wohnungen grundsätzlich noch schnell weggehen, so Koch. Also etwa in Aarau oder in Baden. Jedoch wird auch um Aarau herum viel gebaut – vor allem westlich von Aarau, auch im Kanton Solothurn. «Dort ist die Anbindung oftmals nicht mehr ganz so gut.» Entsprechend hat es dort mehr leerstehende Wohnungen.
Ein ähnliches Muster ist im Kanton Freiburg zu beobachten. Um die Stadt Fribourg boomt der Bau von Mietwohnungen. Es sollen Pendler einziehen, die in Bern arbeiten oder rund um den Genfersee. Wo die Verkehrsanbindung nicht mehr ausreichend gut ist, warten Wohnungen lange auf einen Mieter.

In diesen Regionen dürften sich einige Investoren geirrt haben. Die Raiffeisenbank genauso wie die Implenia, das grösste Bauunternehmen der Schweiz, mit Einbussen für Investoren. Sie werden wohl teilweise mit den Mieten runtergehen müssen. Hingegen bleiben die Wohnungen äusserst knapp in Kantonen wie Zürich, Basel-Stadt oder Genf. Für die Mieter ist es dort nicht mehr ganz so schlimm wie auch schon. «Aber die fünf grossen Zentren bleiben tendenziell unterversorgt, insbesondere Zürich und Lausanne», sagt Rieder.

Fehlallokation

Das sieht auch der Schweizerische Mieterverband so. «Welche Wohnungen stehen denn heute in den grossen Städten überhaupt noch leer?», fragt Generalsekretär Michael Töngi rhetorisch. «Es sind vor allem Wohnungen in Neubauten – mit Mieten, die deutlich über dem Durchschnitt liegen.»

Töngi beruft sich auf eine Statistik für den Kanton Zürich. Dieser zufolge würden dort im Durchschnitt rund 1400 Franken Miete bezahlt für eine Wohnung mit drei Zimmern. Für die derzeit leer stehenden Drei-Zimmer-Wohnungen jedoch verlangen die Vermieter wesentlich mehr, nämlich 2600 Franken. Ein Unterschied von happigen 1200 Franken.

Überangebot hier, Unterversorgung dort. Rieder spricht denn auch von einer «räumlichen Fehlallokation» – zwischen den Städten einerseits und den eher ländlichen Regionen andererseits. Allerdings sei diese Fehlallokation bis zu einem gewissen Grade nicht zu vermeiden gewesen.

«In den Kernstädten kann man halt jedes Jahr nur eine beschränkte Anzahl neuer Wohnungen hinstellen», sagt Rieder. Bauland gebe es nur wenig; Abrisse und Neubauten seien selten möglich. Also brauche es viel Geduld, so Rieder. «Die Verdichtung der Kernstädte wird zwar kommen. Aber bestimmt nicht von heute auf morgen.»

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