Vorbezug abschaffen
Aus für Pensionskassen-Vorbezug: Purzeln jetzt die Immobilien-Preise?

58 Prozent der Wohneigentumsbesitzer haben für ihr Eigenheim Vorsorgegelder verwendet – das soll so nicht mehr möglich sein. Auf den Immobilien-Markt wird das grosse Auswirkungen haben. Experten rechnen mit einer deutlichen Abkühlung.

Matthias Niklowitz, Marc Fischer
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Für den Immobilienmarkt sind die Vorbezüge der obligatorischen Pensionskasse nicht unbedeutend. Entsprechend abkühlen wird sich der Immobilien-Markt – sollte sich der Bundesrat mit seinen Plänen für eine Beschränkung des Vorbezugs denn durchsetzen. «Der aktuelle Boom wurde durch die Pensionskassen-Vorbezüge stark begünstigt», sagt Claudio Saputelli, Chefanalyst für Immobilien bei der UBS. Und er rechnet vor: «Wenn man bedenkt, dass der Preis eines durchschnittlichen Eigenheimes rund 770 000 Franken beträgt, macht der durchschnittliche Vorbezug rund 10 Prozent des Kaufpreises aus. Das ist ein wichtiger Beitrag zum erforderlichen Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises.»

Eine vor drei Jahren durchgeführte Umfrage bei den Mitgliedern des Hauseigentümerverbandes HEV hatte ergeben: 58 Prozent der Wohneigentumsbesitzer haben Vorsorgegelder für die Finanzierung von Wohneigentum verwendet. Davon haben 76 Prozent die 2. Säule beansprucht. In der Folge wurden die Mindestanforderungen bei Hypothekenfinanzierungen geändert. Gestern nun reagierte der HEV geharnischt auf die Pläne des Bundesrates. «Diesen Grundsatzentscheid ohne konkrete Datengrundlagen über das Ausmass des vermuteten Missbrauchs bei den Ergänzungsleistungen zu treffen, ist äusserst fragwürdig», schreibt der HEV in einer Mitteilung. Und weiter: «Wir sind überzeugt, dass die Zweckentfremdung des Vorsorgekapitals über eine Änderung der gesetzlichen Grundlagen zur Berechnung der Ergänzungsleistungen wesentlich besser und zielgerichteter angegangen werden kann.»

Bau erst ab 2015 betroffen

Lorenz Heim, Immobilienexperte beim VZ Vermögenszentrum, rechnet damit, dass die Preise auf dem Häusermarkt nach einer solchen Massnahme deutlich nachgeben werden. Denn gerade im günstigen Preissegment, bei Immobilien bis zu 600 000 Franken, werden die PK-Gelder sehr oft für den Immobilienkauf benutzt. «Rund 30 bis 50 Prozent der nötigen Eigenkapitalleistungen werden mit Pensionskassengelder bezahlt, entweder durch Verpfändung oder Vorbezug», schätzt Heim.

Noch gravierender wären die Folgen, würde der Bundesrat auch den überobligatorischen Teil der beruflichen Vorsorge für den Kauf von Immobilien verbieten. «Dann hätten wir eine Immobilienkrise», sagt Heim. Denn im überobligatorischen Bereich, also in jenen Sparteil, der zusätzlich zum von Gesetz wegen maximal versicherten Lohn von rund 84 000 Franken angespart wird, haben die Arbeitnehmer zum Teil speziell für einen späteren Immobilienkauf Gelder eingezahlt. «Ein Verbot in diesem Bereich wäre ein massiver Eingriff in die fundamentalen Freiheitsrechte», sagt Heim.

Langfristige Massnahme

«Für den Schweizer Immobilienmarkt dürfte der Ausschluss von Pensionskassen-Geldern einen starken Effekt haben», sagt auch UBS-Mann Claudio Saputelli. «Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage vor allem bei den Schwellenhaushalten markant einbrechen wird.» Zunächst, bis die Gesetze implementierte werden, erwartet Saputelli, dass viele Immobilienbesitzer grosse Vorbezüge zur Tilgung der aktuellen Hypothekarschuld tätigen werden.

Auch die Baubranche dürfte die geplanten Massnahmen des Bundesrats zu spüren bekommen. «Kurzfristig, das heisst für dieses Jahr, erwarten wir keine Auswirkungen für die Baubranche», sagt Christian Arnold, Analyst bei der Bank Vontobel in Zürich. «Denn die laufenden Projekte sind ja schon finanziert.» In den kommenden Jahren könnten diese Massnahmen hingegen zusammen mit weiteren Schritten zu einer Verlangsamung des Geschäfts in der Baubranche führen.

«Seit einiger Zeit haben die Banken im Sinne einer Selbstregulierung bereits begonnen, nur noch maximal 10 Prozent der 20 Prozent Eigenkapital aus PK-Geldern anzunehmen», sagt Daniel Kalt, UBS-Chefökonom für die Schweiz. Diese und weitere sogenannte makroprudentielle Massnahmen hätten denn auch schon zu einer deutlichen Beruhigung am Wohnimmobilienmarkt geführt. «Bis das vom Bundesrat geplante Verbot durchs Parlament ist, dürfte noch einige Zeit vergehen», sagt Kalt. «Insofern kommt eine mögliche Bremswirkung im aktuellen Immobilienzyklus wohl eher zu spät und die Massnahme muss eher als Eindämmung künftiger Fehlentwicklungen gesehen werden.»