Präzedenzfall

Aus der Traum von Ferien im Stall: Bundesgericht stoppt beliebtes Tourismus-Angebot

Typische Bauten einer Walsersiedlung vor dem Aroser Weisshorn.

Typische Bauten einer Walsersiedlung vor dem Aroser Weisshorn.

Das Bundesgericht hat an einem Stall aus Arosa ein Exempel statuiert: das wegweisende Urteil hat zur Folge, dass abgelegene Ställe schweizweit nur noch in Ausnahmefällen umgenutzt werden dürfen.

Der Stall, der die Schweizer Raumplanung verändern wird, steht auf 1900 Metern über Meer in einer abgelegenen Gegend von Arosa. Der Feldweg vom Tal zum Stall ist im Sommer nur mit einem Geländewagen befahrbar, im Winter nur mit einem Schneetöff. Der kleine Bau mit einem Grundriss von sieben auf sieben Metern ist umringt von sieben weiteren Holzhäuschen und der Weite der Bündner Alpen.

Seit Jahrzehnten steht der Stall leer. Nun wollte ihn eine Familie aus dem Tal zu einem Ferienhaus umbauen und reichte bei der Gemeinde ein Baugesuch ein. Ein Vorgang, der in den Alpen normalerweise kein Aufsehen erregt. Viele Nachbarn hatten ihre Ställe umgebaut. Es ist ein touristischer Trend. Auf Online-Plattformen werden sogar Ferienwohnungen in Ställen und Maiensässen mit luxuriöser Ausstattung angeboten.

Die Familie hatte mit ihrem Stall allerdings bescheidene Pläne. Sie wollte ihn nicht vermieten, sondern nur manchmal an Wochenenden nutzen. Vorgesehen war der Einbau von Fenstern, Isolation und einem Kamin, aber kein Strom- oder Wasseranschluss. Ein Plumpsklo hätte genügt.

Doch jetzt hat das Bundesgericht in einem wegweisenden Urteil den Umbau verhindert. Es hat zur Folge, dass abgelegene Ställe schweizweit nur noch in Ausnahmefällen umgenutzt werden dürfen. Das höchste Gericht nennt gleich zwei Gründe, weshalb eine Ferienwohnung rechtswidrig wäre.

Erstens verletzt die zonenrechtliche Grundlage Bundesrecht. Das Gebiet liegt in einer sogenannten Erhaltungszone. Es handelt sich um eine Bauzone, welche die Landwirtschaftszone überlagert. Mit diesen Spezialzonen haben die Bündner jahrzehntelang Bauprojekte ausserhalb der Bauzonen gerechtfertigt.

Begründet werden sie mit der kulturhistorischen Bedeutung der abgelegenen Siedlungen. Erbaut wurden sie vor 600 Jahren von den Walsern, einer alemannischen Volksgruppe, die in Streusiedlungen lebte und Landwirtschaft in schwer zugänglichen Alpenregionen betrieb. Was heute im Mittelland verpönt ist, gehört bei den Walsern zum Kulturgut: Zersiedelung.

Das Bundesgericht hat diese Erhaltungszonen nun für bundesrechtswidrig erklärt. Es beruft sich auf einen Grundsatz der Raumplanung: die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet. Der Entscheid hat Auswirkungen bis ins Flachland. Viele Kantone haben Weilerzonen, in denen bisher nach ähnlichen Regeln umgebaut werden durfte, zum Beispiel der Aargau, Luzern und Thurgau. Das ist nun nicht mehr möglich.

Eine illegale Zweitwohnung

Zweitens verstösst die Umnutzung des Stalls gegen das Zweitwohnungsgesetz. Arosa hat wie fast alle Bündner Gemeinden einen Zweitwohnungsanteil von über zwanzig Prozent und darf deshalb keine weiteren Ferienwohnungen bewilligen. Im Gesetz sind zwar Ausnahmen für Umnutzungen von Rustici und Maiensässen vorgesehen. Doch diese Bauten müssen unter Schutz stehen. Die Berggemeinden pflegten bisher einen lockeren Umgang mit diesem Paragrafen und sahen überall schützenswerte Bauten. Jeder Walser-Stall gilt im Bündnerland als schutzwürdig.

Das Bundesgericht beendet diese Praxis nun mit deutlichen Worten: «Es kann nicht Sinn des Zweitwohnungsgesetzes sein, die Errichtung zonenkonformer Zweitwohnungen innerhalb der Bauzonen zu verbieten, gleichzeitig aber die Entstehung neuer Zweitwohnungen in Scheunen und Ställen ausserhalb der Bauzonen zuzulassen.»

Das Bundesgericht hat am Stall aus Arosa ein Exempel statuiert. Dass es just diese Familie getroffen hat, war Zufall. Die Juristen des Bundesamts für Raumplanung suchten nach einem Baugesuch für einen Präzedenzfall. Als sie ihre Einsprache von Bern nach Arosa schickten, dachten die Bündner, es handle sich um einen Behördenfehler. Sie waren überzeugt, das Missverständnis liesse sich rasch klären. Zuerst sah es gut aus. Das kantonale Verwaltungsgericht lehnte die Beschwerde ab.

Gian Reto Zinsli ist der Anwalt, der das Problem für die Gemeinde Arosa hätte lösen sollen. Er sagt: «Die Zersiedelung ist schon ein Problem. Aber sie findet eher im Unterland statt, nicht bei uns.» Dort hätte man wohl am liebsten, die Berge würden zu einem riesigen Nationalpark, meint er.

Richard Atzmüller leitet das Bündner Amt für Raumplanung und spricht von einer etablierten Praxis, die dreissig Jahre lang sorgfältig gepflegt worden sei: «Es sind viele schöne Umnutzungsprojekte entstanden, die ein Kulturgut in eine neue Zeit überführt haben und ein Gewinn für die Landschaft sind.»

Pascal Jenny, Tourismusdirektor von Arosa, sagt: «Die Umnutzung eines Stalles hat in der Ferienregion Arosa touristisches Potenzial. Es ist schade, wenn das nicht mehr möglich sein wird.»

Es gibt eine Organisation, die das Urteil begrüsst: die Stiftung Landschaftsschutz. Diese sieht selbst sanfte Umbauten von Ställen als Störung des Landschaftsbilds. Nicht alle kleinen Ställe müssten erhalten bleiben. Geografin Franziska Grossenbacher sagt: «Wenn sie zerfallen und als Ruinen in der Landschaft dastehen, als Zeugen einer vergangenen Zeit, ist das aus unserer Sicht kein Problem.»

Bundesgerichtsurteil 1C_62/2018

Meistgesehen

Artboard 1