Verdichtetes Bauen
Verdichten – aber nicht um jeden Preis

Das raum- und siedlungsplanerische Umdenken hat einen Trend ausgelöst: verdichtetes Bauen. Geeignet für Umnutzungen grosser Flächen, gefährlich in gewachsenen Stadt- und Vorstadtquartieren.

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Verdichtetes Bauen

Verdichtetes Bauen

Aargauer Zeitung

Von Roman Huber

Die Zeit der Landflucht ist längst vorbei, die Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt oder an zentrumsnahen Lagen ist heute grösser denn je. Und der Ruf nach Verdichten ist unüberhörbar. Die Stadt Baden hat in den 90er-Jahren ihre Bau- und Nutzungsordnung (BNO) so revidiert, dass verdichtet gebaut werden kann. Die Ausnutzungsziffer wurde abgeschafft, massgebend sind die Zonen bzw. deren Geschossigkeit und die Grenzabstände.

Auch qualitative Formulierungen gibt es, diese halten aber rechtlich nicht immer stand. Der Investor kann dank Gestaltungsplan ein zusätzliches Geschoss oder ein Attikageschoss realisieren. Auf ehemaligen Industriebrachen, bei Umnutzungen sowie in neuen Wohnbauzonen ist verdichtete Bauweise eine sinnvolle Möglichkeit, so auch der Bau von Hochhäusern, wie er in Baden Nord angesagt ist.

In alten Wohnquartieren kann Verdichten dazu führen, dass Grünräume und damit Quartierstrukturen zerstört werden. «Man stösst auf das Dilemma zwischen dem Wunsch nach Verdichtung, weil man mit dem Boden haushälterischer umgehen möchte, und dem Wunsch der Bewohner, welche die bestehenden Strukturen in einem Quartier erhalten möchten», erklärt Badens Stadtammann Stephan Attiger die Situation der Behörde.

Nachdem in Baden mehrere solcher Ersatzneubauten (Mehrfamilienhäuser, die anstelle eines abgebrochenen Einzelhauses entstanden) Widerstand ausgelöst hatten, begann eine Diskussion darüber, wie man die Verdichtung im Griff behalten könnte. In Baden steht eine weitere Revision der Bau- und Nutzungsordnung an, bei der man griffige Instrumente schaffen möchte.

«Die Herausforderung besteht darin, architektonische Lösungen zu finden, die dem Quartiercharakter entsprechen und trotzdem eine verhältnismässige Verdichtung zulassen», sagt Attiger. Ziel müsse sein, dass qualitativ gute bestehende Quartiereigenschaften erhalten bleiben, ohne Neues zu verhindern. Jetzt soll diese komplexe Absicht in eine rechtliche Form gesetzt werden.

Mit Grenzabständen allein lässt sich Qualität nicht definieren, denn vielfach ist der Grünraum das Qualitätsmerkmal. Darum kann sich Attiger vorstellen, dass man in Quartieren auch die maximale Ausnutzung wieder definieren oder den Grünraum und da-mit eine rechtliche Grundlage schaffen würde. In manchen Quartieren stellt der Grünflächenanteil die Durchlässigkeit sicher, die Naturräume bleiben vernetzt. «Dieser Anteil führt zur subjektiven Wahrnehmung einer Gartenstadt und bringt die Idylle des Vertrauten», ist Attiger überzeugt.

Durch unbedachte Verdichtungen gefährdet sind in erster Linie Objekte auf grösseren Grundstücken. Das Risiko ist dort gross, wo der Eigentümer zwei Parzellen zusammenlegen kann, denn damit werden die Grenzabstände hinfällig und es kann ein grösserer Ersatzneubau hingestellt werden. Die Stadt will vermehrt hohe architektonische und städtebauliche Qualität als Bedingung für verdichtetes Bauen; so, wie sie vom Ersatzbau der Villa Conrad (siehe «Sonntag» vom 6. 9.) der Architekten Gigon/Guyer erfüllt wird.

Die Tendenz zu Ersatzneubauten ist weiter steigend. Das haben Raumplanerin Martina Koll-Schretzenmayr und Geomatik-Ingenieur Simon Kramp in einem Beitrag unlängst in der «NZZ» dargelegt. Sie stützten sich auf Zahlen der Stadt Zürich zwischen 1994 und 2007, wonach 1427 Altgebäude 1246 Neubauten gewichen sind. Der Rauminhalt wurde auf diese Weise verdoppelt, die Zahl der Wohnungseinheiten vervierfacht. Wo Boden teuer oder Bauland knapp ist, rentiere es besonders, Altes abzubrechen und Ersatzneubauten zu erstellen. Das sei für renditeorientierte Investoren wie für nutzenorientierte Genossenschaften interessant.

Die Rahmenbedingungen für Verdichten sind für Flächen im Umnutzungsprozess klar, nicht aber in Quartieren. Wie sich diese Entwicklung im Sozialen, Baulichen und beim Verkehr auswirken wird, ist ungewiss. In der Debatte muss es um die Frage gehen, wo und wie die Prioritäten im Spannungsfeld zwischen Verdichten und Idylle gesetzt werden unter den rechtlichen Prämissen und der Berücksichtigung von Faktoren wie Nachhaltigkeit, Umweltschutz, Raumplanung und Energie.

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