Immobilien - Regionaler Immomarkt noch im Lot

von Franz Schaible

Seit Jahren präsentiert sich in der Region überall dasselbe Bild: Ob in den Städten, in den Agglomerationen oder in ländlichen Gemeinden, Wohnbauten werden en masse hochgezogen. Da stellen sich nicht wenige die Frage, ob da nicht langsam zu viel gebaut wird. Die Immobilien-Beratungsfirma Wüest & Partner in Zürich sagt Ja. «Neu erstellte Eigentumswohnungen kämpfen zurzeit mit wachsenden Vermarktungsproblemen; hier deutet alles auf einen - regional unterschiedlich starken - Angebotsüberhang hin», heisst es im neusten Immo-Monitoring, eine Art Bibel für die Branche.
«Es läuft wenig und teilweise werden Neuüberbauungen mit Eigentumswohnungen vom Markt schlecht aufgenommen», bestätigt René Widmer, bei der Solothurner BDO Visura für die Vermittlung von Immobilien zuständig, diese Einschätzung. Auf Angebote in Toplagen wie in Feldbrunnen oder im Solothurner Steingrubenquartier treffe dies allerdings nicht zu. Auch spricht Urs Leimer von der Leimer Immobilien AG in Grenchen von «einer sehr begrenzten Nachfrage nach Eigentumswohnungen». Trotzdem beobachtet Leimer kein Überangebot. «Dies deshalb, weil viele entsprechende Bauprojekte aufs Eis gelegt werden.»

Das trifft nicht überall zu. Zum Beispiel in Oensingen, wo der Wohnungsbau seit Jahren Hochkonjunktur feiert, ist der Optimismus weiterhin gross. Der Wohnungsbestand ist dort zwischen 2005 und 2008 um zehn Prozent gestiegen, während die Bevölkerung nur halb so stark wuchs. Im laufenden Jahr sind bereits 39 Neuwohnungen hinzugekommen und weitere 95 befinden sich im Bau, wie Karin Horisberger von der Oensinger Bauverwaltung meldet. «Die Wohnungen werden sowohl vermietet wie auch verkauft. Das Bedürfnis ist da.»

Der grösste Player auf dem Platz ist die Schmid Immobilien AG in Ebikon, die den Wohnpark Leuenfeld etappenweise bebaut. Zurzeit läuft die vierte Bauetappe mit 34 Eigentumswohnungen. «Die Hälfte davon ist bereits verkauft, und wir sind zuversichtlich, für alle Wohnungen einen Käufer zu finden», erklärt Sybille Erni von der Schmid AG. Oder zum Beispiel Olten. Die Oltner Thommen-Gruppe will im Herbst 2010 in einer ersten Etappe mit den Bauarbeiten für insgesamt 70 Miet- und Eigentumswohnungen im Bornfeld starten. «Da die Lage stimmt, ist das Echo gut. Wir haben bereits mehrere spontane Telefonanrufe von Interessierten erhalten, die eine Wohnung kaufen wollen», sagt Verwaltungsratspräsident Marc Thommen.

Von einem Überangebot will auch Thomas Graf von der Berner Immobilienfirma Graf Riedi, die zur landesweit tätigen Privera-Gruppe gehört, noch nichts wissen. «Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist aktuell immer noch gut.» Bei gleichbleibendem Bautempo zeichneten sich allerdings Vermarktungsprobleme ab Mitte 2010 an. Zu differenzieren sei zudem zwischen Stadt und Land: «Je weiter weg die Wohnungen von Bern und Agglomeration entfernt sind, desto schwieriger gestaltet sich deren Verkauf.»

Für den Grossraum Solothurn sieht Ivo Bracher, CEO des Beratungs- und Immobilienunternehmens Bracher und Partner, vorerst keine Überkapazitäten im Wohneigentumsmarkt. «Die Region Solothurn hatte einen Nachholbedarf. Das Angebot wird vom Markt aufgenommen.» Dass er daran glaubt, zeigt Brachers Engagement im Hüslerhofpark in Langendorf, wo in nächsten Etappen 22 Eigentumswohnungen in drei Mehrfamilienhäusern im Bau sind. «Wir vermarkten die Wohnungen mit Erfolg», erklärt Bracher. Die Nachfrage entspreche dem Businessplan. Laut Angaben auf der Homepage sind derzeit deren neun verkauft oder reserviert. Gleichzeitig sind ebenfalls im Hüslerhof sieben von zehn Landparzellen für Einfamilienhäuser verkauft oder reserviert.

Als sehr liquid bezeichnet Wüest & Partner die Eigentumswohnungsmärkte in den Räumen Langenthal und Burgdorf. Die so genannte Angebotsziffer, sie definiert das Verhältnis zwischen den angebotenen Wohnungen und dem Wohnungsbestand, liegt nach deren Berechnungen deutlich über dem Schweizer Durchschnitt; das deutet auf einen Angebotsüberhang hin. Gewiss sei in den vergangenen Jahren viel gebaut worden, sagt dazu Beat Rieder, Geschäftsführer der H. Rieder Immobilien AG in Langenthal. Entscheidend sei aber das Preis-Leistungs-Verhältnis und die Lage. Wenn diese beiden Eckwerte stimmten, dann sei die Nachfrage da. Rieder erwähnt dazu die Überbauungen Rumipark und Elzmatte in Langenthal, wo in weiteren Etappen rund 55 Eigentumswohnungen entstehen.

Trotz Zeichen der Abschwächung der Nachfrage ist für alle befragten Immobilienexperten der regionale Markt im Lot. Beat Rieder aus Langenthal begründet die Einschätzung mit der Stabilität des Marktes: «Der Markt spürt jeweils keine himmelhochjauchzenden Gefühle, ist aber auch nicht zu Tode betrübt.»

Mit einem Preiszerfall ist deshalb nicht zu rechnen. «Der Preisrückgang wird in diesen Regionen nicht dramatisch ausfallen, weil die Bautätigkeit auch nicht überbordet hat», erklärt Dieter Marmet von Wüest. Das Ausmass werde letztlich von der Entwicklung der Hypothekarzinse abhängig sein, welche die Nachfrage steuern werde. Entwarnung gibt Thomas Graf von Graf Riedi: «Die Preise sind in den vergangenen Jahren moderat gestiegen. Es gab in der Region - im Gegensatz zum Genfersee und Raum Zürich - keine Auswüchse.»