Der Traum vom Eigenheim bald Schnee von gestern?

Bald Schnee von gestern? Einfamilienhaus in Hünenberg ZG.

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Bald Schnee von gestern? Einfamilienhaus in Hünenberg ZG.

Sinkende Preise, steigende Leerstände – Hauseigentum wird zum Verlustgeschäft: Wer seine Liegenschaft verkauft, büsst je nach Region bis zu einem Drittel des Kaufpreises ein.

Sven Millischer

Das Verdikt von Credit-Suisse-Chefökonom Martin Neff ist eindeutig: «Einfamilienhäuser haben in den letzten Jahren deutlich an Attraktivität eingebüsst.» So hat sich der Anteil der Einfamilienhäuser an den leer stehenden Wohnungen seit 2000 beinahe verdoppelt. Obwohl die Schweiz in den letzten Jahren einen Bauboom erlebte, gingen die Gesuche für neue Einfamilienhäuser kontinuierlich zurück. Sie liegen derzeit auf dem tiefsten Stand seit den Siebzigerjahren. Und während die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2009 nochmals nach oben zeigten, gaben jene für Einfamilienhäuser um 2,6 Prozent nach. Auch für das laufende Jahr rechnet die Credit Suisse bei Eigenheimen mit einem Preisrückgang um 2 bis 3 Prozent.

Dieser Trend dürfte sich fortsetzen, denn die Flaute bei den Einfamilienhäusern ist nicht konjunkturell bedingt, sondern ist die Folge eines tiefgreifenden Strukturwandels: Sind die Kinder ausgeflogen, steht die Pensionierung an, wird das Haus im Grünen zur Last: «Die Babyboomers wollen jetzt ihre Eigenheime verkaufen», sagt Thomas Rieder, Immobilien-Experte bei der CS. Damit dürften die geburtenstarken Jahrgänge das Angebot in den kommenden Jahren hochhalten.

Die Liegenschaften entsprechen jedoch häufig nicht dem, was der Markt will. So wurden mehr als die Hälfte aller Einfamilienhäuser in der Schweiz vor 1970 gebaut: «Die Grundrisse genügen den heutigen Ansprüchen oftmals nicht», sagt Rieder. Die Zimmer seien zu klein, es gebe keine zusammenhängenden Wohnflächen, auch seien Küche und Bad nicht integriert. «Wollen Sie so was umbauen oder sanieren, geht das rasch ins Geld», so Rieder. Aufwand und Ertrag stünden in keinem Verhältnis. Und auch der arbeitsintensive Garten sei heute kein Verkaufsargument mehr, sondern eher ein Hinderungsgrund.

Trend zur Landflucht

Fehlende Raumqualität, schlechte Bausubstanz und viel Grün sind das eine. Viele Einfamilienhäuser stehen aber auch einfach am falschen Ort. «Bis in die Neunzigerjahre lag die Stadtflucht im Trend. Nun stellen wir seit einiger Zeit wieder eine Reurbanisierung fest», sagt Chefökonom Neff. Mit der Konsequenz, dass Einfamilienhäuser auf dem Land zunehmend schwieriger zu verkaufen sind. Die verkehrstechnische Erreichbarkeit sei eben matchentscheidend, so Neff. Dies schlage sich eins zu eins im Preis nieder: «Die Distanz zu den Arbeitsplatzzentren wird sozusagen abgezinst.»

Je schlechter erschlossen, desto schwieriger zu verkaufen und desto grösser die Preiseinbussen. Diese Formel gilt vor allem für die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, während beim Individualverkehr stets Staus und Kapazitätsengpässe drohen, sodass dieser als Kriterium weniger Gewicht hat. Im besten Fall hält also die S-Bahn oder der Regionalzug direkt in der Wohngemeinde. Bereits ein weiteres Umsteigen, zum Beispiel auf den Bus, mindert die Standortqualität.

Dies führt dazu, dass in peripheren Regionen wie dem Glarner Hinterland oder dem Misox bereits heute überdurchschnittlich viele Einfamilienhäuser leer stehen. Aber auch im Verbreitungsgebiet dieser Zeitung gibt es Regionen, welche die Eigenheim-Flaute künftig zu spüren bekommen werden: Je nach Gemeinde rechnen die Credit-Suisse-Experten mit Absatzproblemen in den Aargauer Bezirken Kulm und Zurzach sowie im solothurnischen Thal. «Die Eigenheimbesitzer müssten eigentlich pro Jahr 1 bis 1,5 Prozent abschreiben», sagt Neff. Viele hätten aber immer noch Renditeerwartungen von 4,5 und mehr Prozent, dies bei einer Nullteuerung. Zumindest kurzfristig geht der Credit-Suisse-Chefökonom Neff deshalb davon aus, dass mancher Hausbesitzer entweder in der Liegenschaft verbleibt oder diese mit Renditeeinbussen zu vermieten versucht.

Längerfristig dürften Liegenschaften auf dem Land Erlöse erzielen, die bis zu einem Drittel unter dem ursprünglichen Kaufpreis liegen. «In den nächsten fünf bis zehn Jahren werden wir diesen Trend deutlich spüren», sagt Neff. In einzelnen Gemeinden seien regelrechte Einfamilienhaus-Brachen am Entstehen: «Für das eine oder andere Objekt bleibt da wohl nur der ersatzlose Abriss.»

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