Immobilien
Keine Entspannung in Sicht: Trotz Zinswende werden Wohnungen und Häuser noch teurer

Obwohl die Hypotheken teurer wurden, sind die Preise für Wohneigentum im zweiten Quartal weiter gestiegen. Zudem werden Mietwohnungen knapp. Das zeigt eine neue Studie der Raiffeisen.

André Bissegger und Niklaus Vontobel
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Die Wohnungsmieten dürften in nächster Zeit ansteigen.

Die Wohnungsmieten dürften in nächster Zeit ansteigen.

Sandra Ardizzone

Koste es, was es wolle. Der Schweizer Eigenheimmarkt jedenfalls zeigt sich «völlig unbeeindruckt von der Zinswende». So lautet das Fazit der am Donnerstag veröffentlichten Immobilien-Studie der Raiffeisen. Die Auswertung zeigt, dass die Preise im zweiten Quartal weiter gestiegen sind – und das auch nach dem Zinsanstieg bei den längerfristigen Hypotheken: Einfamilienhäuser haben sich um 1,3 Prozent verteuert, Wohnungen im Stockwerkeigentum gar um 3,5 Prozent. Raiffeisen führt dies auf das «äusserst dünne Angebot» zurück.

Allerdings wirken sich die gestiegenen Zinsen gemäss der Raiffeisen-Studie darauf aus, welches Finanzierungsprodukt gewählt wurde. So seien die unverändert günstigen Saron-Hypotheken derzeit so gefragt wie nie zuvor. Das dürfte den meisten Banken nicht gefallen. Ihnen wird nachgesagt, ihren Kunden und Kundinnen lieber Festhypotheken zu vermitteln, da diese besser für sie planbar sind – und mehr Zinsertrag versprechen.

Im Ausland kommt es immerhin nicht zu einer «Todesspirale»

Anders als in der Schweiz sieht es international aus: Dort hat die Aussicht auf eine Zinswende durchaus Wirkung gezeigt. «Dem weltweiten Immobilienboom geht die Luft aus», titelte unlängst der britische «Economist» und fragte gar nicht mehr, ob die Preise nun fallen werden oder doch nicht? Die Frage war nur noch: «Wo werden die Preise am stärksten fallen?»

In den USA und in Grossbritannien sei mit einem «moderaten» Rückgang der Immobilienpreise von 5 bis 10 Prozent zu rechnen, schreibt der «Economist» und beruft sich dabei auf Analysten der Beratungsfirma Capital Economics. In Australien und Schweden könnte der Rückgang bis zu 15 Prozent betragen. Minus 20 Prozent seien es in Kanada und Neuseeland, diese Länder seien am anfälligsten.

Immerhin sei nicht damit zu rechnen, dass es zu einer «Todesspirale» kommt: das also sich selbstverstärkende Kräfte einsetzen, die die Immobilienpreise übertrieben tief nach unten drücken. Zum Beispiel können fallende Immobilienpreise einzelne Banken in eine Schieflage bringen, was die Immobilienpreise noch weiter nach unten drückt, und somit weitere Banken in Schieflage bringt, und so weiter.

Eine solche Todesspirale werde verhindert durch eine Gegebenheit, die auch in der Schweiz nur allzu gut bekannt ist: eine Knappheit an Eigenheimen. In der Schweiz wurde diese Knappheit auf besonders drastische Weise in einer Studie des Bundesamt für Wohnungswesen beschrieben. Für kapitalschwache Familien sei der Einstieg ins Wohneigentum unmöglich geworden, heisst es da. «Kapitalschwach» das sind die allermeisten jungen Familien, sofern sie nicht erben können. Der Befund sei eindeutig, so die Studienautoren, und könne so zusammengefasst werden: «Wohneigentum ist zunehmend den Alten und Reichen vorbehalten.»

Insbesondere gilt dieser Befund für Einfamilienhäuser, dieser Inbegriff des Traums vom Eigenheim. «Absolute Mangelware» sind sie mittlerweile, so die Studie. «Das Einfamilienhaus wird kaum mehr erstellt, vermehrt abgebrochen und wer es hat, gibt es nicht her, sondern vermietet es.»

Mieten werden ansteigen

Schlechte Nachrichten hat Raiffeisen für alle Mieterinnen und Mieter: Auf dem Mietwohnungsmarkt stehen die Zeichen laut dem Finanzinstitut auf Knappheit – dies nach Jahren des Überangebots. Die Bank erwartet einen Rückgang der Leerwohnungsziffer auf unter 1,3 Prozent. «Deutlich anziehende Angebotsmieten sind somit nur noch eine Frage der Zeit», hält Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff fest.

Das Problem: Die Immobilienbranche hat bisher nicht mit einer höheren Wohnungsproduktion reagiert. «Die noch vorhandenen Leerstandreserven werden bald erschöpft sein. Denn die Nachfrage durch Zuwanderung, Individualisierung und demografische Alterung steigt weiter, während gleichzeitig immer weniger neue Wohnungen gebaut werden», betont Neff. Solange die Mieten nicht kräftig ansteigen, fehlen gemäss Studie im aktuellen Marktumfeld die Anreize, noch mehr Wohnungen zu bauen.

Vom Gesuch bis zur Bewilligung braucht es immer mehr Zeit

Ein weiteres Problem ortet die Raiffeisen bei der geforderten Verdichtung, die nur «gemächlich» voran schreite. Grund seien «hohe Hürden»: Die Baukosten von Projekten mit höherer Dichte seien deutlich höher als bei einem Neubau auf grüner Wiese. Hinzu kämen «strenge, unflexible und uneinheitliche» Bau- und Zonenordnungen sowie «eine sehr liberale Einsprachepraxis».

Dies erhöhe den Planungsaufwand für Projekte mit hohem Verdichtungspotenzial und führe zu immer grösseren administrativen Aufwänden, sagt Neff. So habe sich beispielsweise die durchschnittliche Dauer vom eingereichten Baugesuch bis zur erteilten Baubewilligung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen in den letzten 20 Jahren von 92 Tagen auf 150 Tage «deutlich erhöht».