Zürich
Spielraum für mehr günstiges Wohnen – ab 2019 tritt Verordnung in Kraft

Regierungsrat legt dar, wie der Volksentscheid von 2014 umzusetzen ist.

Matthias Scharrer
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Begehrtes Bauland: Ab 2019 können Gemeinden einen Anteil preisgünstiger Wohnungen vorschreiben.

Begehrtes Bauland: Ab 2019 können Gemeinden einen Anteil preisgünstiger Wohnungen vorschreiben.

Matthias Scharrer

Der Volkswille war deutlich: Mit 58,4 Prozent nahmen die Stimmberechtigten des Kantons Zürich 2014 eine Vorlage an, die es Gemeinden ermöglichen soll, für mehr günstigen Wohnraum zu sorgen. Bei Ein- und Aufzonungen von Wohnbaugebieten dürfen Gemeinden demnach künftig einen Mindestanteil preisgünstiger Wohnungen festlegen.

Allein: Bis jetzt konnte der Volkswille nicht umgesetzt werden, denn die dafür nötige Verordnung des Regierungsrats stand noch aus. Nun hat die Regierung unter Federführung des scheidenden Baudirektors Markus Kägi (SVP) ihre Hausaufgaben gemacht: Am Donnerstag legte sie die Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum vor. Am 1. Januar 2019 soll sie in Kraft treten. Zuvor hat noch der Kantonsrat darüber zu befinden. Zudem sind innert 30 Tagen Einsprachen möglich.

Gemäss der Verordnung haben die Gemeinden die örtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen, wenn sie Mindestanteile an günstigem Wohnraum festlegen. Zudem müssen sie dafür sorgen, dass die preisgünstigen Wohnungen «angemessen» belegt werden, wie es in dem Papier weiter heisst. Ausserdem wird detailliert geregelt, was unter preisgünstigem Wohnen zu verstehen ist und wie die Preise zu berechnen sind.

Grundlegend ist dabei das Prinzip der Kostenmiete. Das heisst: Die Miete soll für den Vermieter im Prinzip nicht gewinnbringend sein, sondern lediglich die gesamthaft anfallenden Kosten decken. Dennoch lässt die vom Volk beschlossene Gesetzesänderung eine «angemessene Rendite» zu. Zudem dürfen die mit einem Punktesystem errechneten Investitionskosten um bis zu 20 Prozent überschritten werden. Dies soll es auch in Gegenden mit hohen Landpreisen oder schwierigem Baugrund erleichtern, günstige Wohnungen zu planen, wie Josua Raster von der kantonalen Baudirektion auf Anfrage erklärte.

Entscheidend ist, dass gemäss der Verordnung die Flächen und Investitionskosten für die Wohnungen limitiert werden. Dabei orientiert sich der Regierungsrat an der kantonalen Wohnbauförderungsverordnung von 2005. Und: Die günstigen Mieten sind «dauerhaft zu sichern», wie es im vom Stimmvolk ergänzten Gesetz heisst. Dauerhaft bedeute, solange die Mindestanteile an preisgünstigem Wohnraum in der jeweiligen kommunalen Bau- und Zonenordnung verankert und entsprechende Wohnungen im Grundbuch eingetragen seien, so Raster.

419'200 Franken für 3,5 Zimmer

Wie hoch die Mieten der preisgünstigen Wohnungen sein werden, hänge stark vom konkreten Objekt ab. Preisbeispiele für mögliche Mietzinse habe man daher nicht berechnet. Dafür nennt die Regierung das Beispiel einer 3,5-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern: Die Investitionskosten dürften sich dabei aktuell auf maximal 419'200 Franken belaufen. Walter Angst vom Mieterverband Zürich rechnet damit, dass eine 4-Zimmer-Wohnung von 100 Quadratmetern knapp 2000 Franken pro Monat kosten würde.

Auslöser für die jetzt erlassenen Regeln war ursprünglich die 2011 eingereichte SP-Volksinitiative «Für mehr bezahlbaren Wohnraum». Nachdem der Kantonsrat einen Gegenvorschlag erarbeitet hatte, zogen die Initianten ihre Initiative zurück. Der Gegenvorschlag wurde vom Stimmvolk vor knapp vier Jahren mit 58,4 Prozent Ja-Stimmen angenommen. Acht von zwölf Bezirken stimmten damals zu, die Stadt Zürich mit 72,4 Prozent, gefolgt von Winterthur mit 60,2 Prozent. Die eher ländlichen Bezirke Andelfingen, Pfäffikon, Meilen und Dielsdorf waren dagegen.

Das Stadtzürcher Hochbaudepartement begrüsste gestern via Medienmitteilung die kantonale Verordnung: Damit erhalte die Stadt Zürich «einen weiteren Puzzlestein», um ihr Ziel zu erreichen, auf einen Anteil von einem Drittel gemeinnütziger Wohnungen zu kommen.

Reaktionen: «Für kleinere Gemeinden nicht einfach»

Philipp Kutter (CVP) zählte im Abstimmungskampf 2014 zum Komitee «Ja zum preisgünstigen Wohnraum». Mit der nun vorliegenden Umsetzungsverordnung zeigt sich der Stadtpräsident von Wädenswil, Noch-Kantonsrat und Neu-Nationalrat zufrieden. Er hält jedoch auf Anfrage fest: «Die Verordnung ist sehr aufwendig. Für kleinere Gemeinden wird dieses Instrument nicht einfach zu handhaben sein. Nur grössere Gemeinden oder Städte werden sich daran heranwagen.» Positiv sei, dass die Gemeinden dadurch und durch das kommende Mehrwertausgleichsgesetz mehr Spielraum erhielten. Auch den in der Verordnung vorgesehenen Toleranzwert von 20 Prozent bei der Berechnung der Preise für günstigen Wohnraum hält er für sinnvoll.

Walter Angst vom Mieterinnen- und Mieterverband Zürich begrüsst die regierungsrätliche Vorlage ebenfalls. Er spricht von einem Durchbruch und sagt: «Es ist wichtig, dass Mieter zahlbare Wohnungen in guter Qualität erhalten. Dieses Ziel wird mit der Verordnung erreicht.» Angst schätzt, dass eine 4-Zimmer-Wohnung mit 100 Quadratmetern gemäss der Verordnung aktuell knapp 2000 Franken Monatsmiete kosten dürfte. Der Spielraum von 20 Prozent bei der Preisberechnung ermögliche es, auch in Gegenden, wo das Land besonders teuer ist, den Bau günstiger Wohnungen zu forcieren. Angst kritisiert aber, dass die Verordnung zu detailliert und zu sehr auf die Stadt Zürich zugeschnitten sei, was kleineren Gemeinden die Umsetzung erschweren dürfte. «Es soll keine Lex Zürich bleiben», so der MV Zürich-Sprecher.

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