Jedes Haus bietet die Möglichkeit, mehr Raum zu schaffen. Sie müssen vor der Erweiterung nur genau prüfen, wo in Ihrem Eigenheim zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann. Kann der Estrich ausgebaut werden, hat der Keller Potenzial für ein künftiges Zimmer? Was ist baulich überhaupt erlaubt und wie sieht es mit der Finanzierung aus? Um all diese Fragen beantwortet zu bekommen sollten Sie sich professionelle Hilfe holen. Ein Architekt oder Bauherrenberater kann Sie beraten, welche Optionen Sie beim Ausbau Ihres Dachstocks oder Kellers haben, welchen rechtlichen Spielraum Sie ausnutzen können und welche Kosten auf Sie zukommen können. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie nicht zu den Glücklichen gehören, die auf Rücklagen zurückgreifen können, sondern bei Ihrer Bank um eine Hypothekarerhöhung bitten müssen.

Schritt 1: Auf Baugesetze achten

Um neuen Wohnraum zu schaffen, ist der erste Gedanke meist der Ausbau des Dachgeschosses. Wird der Dachstock nur als Estrich genutzt, auf dem die ungenutzten Skier und kistenweise Trödel lagern, liegt diese Möglichkeit natürlich auf der Hand. Erlaubt es das Baugesetz, kann der Dachstock sogar komplett abgebrochen und durch ein neues Geschoss mit Flachdach ersetzt werden. Aber diese Option ist eher die Ausnahme. Wird der Estrich bereits als Wohnraum genutzt oder ist wider Erwarten völlig ungeeignet, bietet sich auch der Keller für die Umnutzung zum Zimmer an.

Aber zuerst müssen die Baugesetze und die Auflagen des Denkmal- oder Ortsbildschutzes geprüft werden. Schnell kann der Traum vom ausgebauten Estrich platzen, wenn zum Beispiel durch die Ausnützungsziffer die maximale Wohnfläche bereits erreicht ist. Glücklicherweise haben aber viele Gemeinden für ältere Häuser Sonderauflagen erschaffen. Für Häuser, die vor 1960 erbaut wurden, gibt es Spezial-Regelungen, die den Estrichausbau auch dann zulassen, auch wenn die Ausnützungsziffer bereits erreicht ist. Bauliche Einschränkungen gibt es auch, wenn der Estrich für einen bewohnbaren Raum zu niedrig ist und das Dach zusätzlich angehoben werden muss. Erkundigen Sie sich, welche maximale Gebäudehöhe nicht überschritten werden darf.

Auch beim Umbau des Kellers gibt es einige Auflagen, die einen Ausbau erschweren. Zu beachten ist hier besonders die wohnhygienische Auflage. Meistens ist für Wohnräume eine Fensterfläche von zehn Prozent der Bodenfläche vorgeschrieben. Das heisst also, ein rund 20 Quadratmeter grosses Zimmer benötigt zwei Quadratmeter Fenster. Liegt der Keller vollständig unter der Erde, ist diese Umsetzung mit viel Aufwand verbunden. Lichtschächte müssen eingebaut werden oder schlimmstenfalls muss das Gartenterrain abgesenkt werden, um Platz für die Fenster zu gewährleisten.

Schritt 2: Die richtige Finanzierung

So ein Umbau für den Dachstock oder den Keller kann schnell teuer werden. Sprechen Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank über die Finanzierung. Einige tausend Franken müssen Sie sicher einrechnen. Die benötigte Isolation eines Dachstocks in einem Einfamilienhaus kann bereits zwischen CHF 12'000 und CHF 20'000 liegen. Hinzu kommen noch Dachfenster, der Innenausbau – und nicht zu vergessen – eine Treppe, um den Estrich mit den darunterliegenden Räumlichkeiten zu verbinden. Ganz zu schweigen von den Kosten, die entstehen, falls Sie den Dachstock auf Grund der mangelnden Höhe angeben müssen.

Auf den ersten Blick scheint der Ausbau eines Kellers die kostengünstigere und weniger aufwendige Variante zu sein. Bei näherer Betrachtung ist aber auch hier der bauliche Aufwand enorm. Liegt dann der Keller auch noch komplett unter der Erde, können die Kosten ebenfalls Tausende von Franken betragen. Neben den einzubauenden Fenstern kommen hier noch die Aufwendungen für die Dämmung gegen Feuchtigkeit und Kälte hinzu, die den Raum erst bewohnbar machen.

Und damit nicht genug. Die Ausgaben für Dachstock und Keller sind nicht die einzigen Kosten, die anfallen. Sie dürfen nicht vergessen, dass die neuen Räume an die bereits bestehenden im Haus angepasst werden müssen. Die Leitungen für Strom und Heizung und gegebenenfalls Wasser und Abwasser müssen verlängert werden. Hat die Baubehörde noch Einwände, die zum Beispiel beim Überschreiten einer gewissen Bausumme eintreten, können auch noch kostenintensive Massnahmen am übrigen Gebäude verlangt werden. Das kann unter anderem die nachträgliche Isolation des Hauses sein.

Hinzu kommen noch die langfristigen Kosten für den Ausbau des Dachstocks, des Estrichs oder des Kellers. Wenn Sie zu den Menschen gehören, die den Umbau nicht mal eben aus der Portokasse bezahlen können, wird die Finanzierung über ihre Bank laufen. Erhöhen Sie Ihre Hypothek, erhöhen sich auch die Raten oder die Dauer der Rückzahlung.

Schritt 3: Umsetzung des Ausbaus

Haben Sie alle baulichen Genehmigungen eingeholt und die Finanzierung Ihres Umbauprojekts steht, dann kann es an die Umsetzung gehen. Haben Sie sich für die Hilfe eines Architekten entschieden, zeichnet dieser die Pläne für die Baueingabe. Diese ist nötig, da es sich beim Umbau des Estrichs und des Kellers zu Wohnräumen um eine Nutzungsänderung handelt.

Möchten Sie Ärger mit Ihren Nachbarn vermeiden oder diesem vorbeugen, sollten Sie frühzeitig das Gespräch suchen und sie über Ihr Bauvorhaben in Kenntnis setzen. Kritische Punkte können so vorab geklärt werden. Denn nicht nur das Fassadenbild kann sich durch die neuen Fenster verändern, sondern eventuell auch die die Höhe des Dachstocks.

Mit der richtigen Planung werden Sie lange Freude am neu erschaffenen Wohnraum im Dachstock oder Keller haben.