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Architekt, Unternehmer, Bauträger: So finden Sie den richtigen Partner für den Hausbau

Wer ein Haus bauen will, steht vor der Qual der Wahl: Fertighaus oder Architektenhaus? Bauträger, Generalunternehmer oder Architekt? Klar ist: Jeder Baupartner begleitet den Weg ins neue Zuhause auf seine eigene Art und Weise – und jeder hat seine Vor- und Nachteile.

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iStock.com/justocker

Mit einem Architekten bauen: Hohe Freiheit, viel Verantwortung

Beim sogenannten Architektenhaus setzt der Architekt – unter Respektierung der gesetzlichen Regelungen – um, was immer der Bauherr wünscht. Er agiert dabei im Kontakt mit Behörden, Ingenieuren und Handwerksunternehmen als sachkundiger Interessenvertreter des Bauherrn. Auf der Baustelle überprüft er Ausführung, Qualität und Fortschritt der Bauarbeiten.

Treten Probleme auf, muss sich der Architekt für den Bauherrn einsetzen. Vertragspartner bleibt allerdings immer der Bauherr selbst. Sprich: Bei Uneinigkeiten muss dieser Vereinbarungen oder Versäumnisse selbst einfordern. Der Architekt haftet nur für Fehler, die auf seine eigene Arbeit zurückzuführen sind. Hierfür kann ihn der Bauherr bis zu fünf Jahre nach Abschluss der Zusammenarbeit zur Rechenschaft ziehen.
Architektenhäuser werden gewöhnlich von freischaffenden Architekten geplant. Aber Vorsicht: Bei uns in der Schweiz ist die Berufsbezeichnung „Architekt“ nicht geschützt. Lediglich in der Romandie, im Kanton Tessin und in Luzern schreiben die kantonalen Baugesetze die qualitativen Mindestanforderungen an Architekten vor. Wer unsicher ist bei der Wahl des Architekten, kann den Weg über die Fachverbände nehmen. Der Bund Schweizer Architekten (BSA) umfasst über 800 ordentliche Mitglieder, die berechtigt sind, die Berufsbezeichnung „Architekt BSA“ zu tragen. Daneben gibt es den Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA) sowie den Swiss Engineering STV als grössten Berufsverband aller Ingenieure und Architekten.
Neben guten Referenzen, Empfehlungen und einem guten Verhältnis kann es von Vorteil sein, wenn der Architekt schon einmal in der Gegend gebaut hat – und idealerweise auch dort wohnt. So kennt er nicht nur die örtlichen Gepflogenheiten und Genehmigungs-Richtlinien, sondern ist im Zweifelsfall auch schnell vor Ort.
Als Grundlage der Zusammenarbeit ist ein Architektenvertrag zu empfehlen. Da dessen Inhalt nicht gesetzlich vorgeschrieben wird, hat der SIA einen Mustervertrag herausgegeben: den „Planer- / Bauleitungsvertrag“. Er basiert auf der SIA 102, der „Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten“. Der Vertrag sollte stets von einem Baujuristen auf das jeweilige Bauprojekt angepasst werden.

Vorteile:

  • grosse Planungsfreiheit
  • grösstmögliche Einflussnahme des Bauherrn auf Gestaltung und Ausführung des Baus
  • kurzfristige Bauänderungen teilweise möglich („Schritt-für-Schritt-Bauplanung“)

Nachteile:

  • finanzielles Risiko
  • starke Eigenverantwortung
  • schwer kalkulierbare Bauzeit
  • hohes Engagement und hoher Zeitaufwand des Bauherrn

Haus mit Bauunternehmen bauen: Hohe Planungssicherheit, wenig Einfluss

Grössere Bauprojekte, aber auch Einfamilienhäuser (vor allem Fertig- oder Systemhäuser) werden heute oft von Generalunternehmern (GU) realisiert. Der Bauherr schliesst nicht mit jedem Handwerker einen Vertrag ab, sondern nur mit dem Generalunternehmer. Dieser holt die Offerten bei den einzelnen Handwerkern ein und vergibt die Aufträge. In der Regel bieten Generalunternehmer ihre Leistungen zu einem fixen Preis und auf einen fixen Fertigstellungstermin hin an.

Das Bauen mit einem Bauunternehmen entlastet den Bauherrn. Er hat nur einen einzigen Ansprechpartner, der sich um die termingerechte und mängelfreie Ausführung des Baus kümmert und die Gewährleistung für die Subunternehmer übernimmt. Die Kehrseite der Medaille ist, dass der Bauherr selbst nicht mehr direkt weisungsbefugt ist. Entdeckt er Mängel auf dem Bau, muss er dies dem von ihm beauftragten Bauunternehmen melden.
Wer sich als Bauherr für einen GU entscheidet, sollte Vorsicht walten lassen: die Bezeichnung „Generalunternehmer“ ist bei uns in der Schweiz kein geschützter Titel. Es ist deshalb wichtig, Referenzen zu prüfen. Ausserdem sollte der Bauherr vom Generalunternehmer den Nachweis einer Bankgarantie verlangen. So ist sichergestellt, dass das Haus auch bei einem eventuellen Konkurs des Unternehmens fertiggestellt werden kann. Und: Die Leistungen und Verantwortlichkeiten des GU müssen in einem Werkvertrag geregelt werden.
Verträge mit Generalunternehmern sollten unbedingt die Einhaltung der Norm SIA 118 festschreiben. Häufig finden sich Klauseln, die vorsehen, dass die Mängelrechte an den Bauherrn abgetreten werden. Das macht eine Menge Arbeit und entlässt den Generalunternehmer aus der Verantwortung. Wird die Klausel nicht gestrichen, sollte man den Vertrag nicht unterschreiben. Ein Mustervertrag lässt sich über die Website des Schweizer Generalunternehmer-Verbandes beziehen.

Vorteile:

  • Bau nach individuellen Wünschen
  • nur zwei Ansprechpartner (Architekt und Bauunternehmer)
  • Kostenkontrolle und Kostensicherheit durch Festpreis
  • Ansprechpartner bei Mängelbehebung
  • garantierter Einzugstermin (ggf. Konventionalstrafe, also Geldstrafe bei Nichteinhaltung)
  • wenig Verantwortung während der Bauphase
  • Musterhausbesichtigung bei Fertighausherstellern möglich

Nachteile:

  • höhere Kosten als beim Kauf vom Bauträger
  • wenig Einfluss auf die Handwerksunternehmen
  • mögliche Einsparungen des GU bei der Qualität von Baumaterialien
  • Klumpenrisiko: Geht der Generalunternehmer konkurs, steht der Bau still
  • Zahlt der Generalunternehmer die Handwerker nicht, können diese auf den Bauherrn Regress nehmen (Bauhandwerkerpfandrecht)

Mit einem Bauträger bauen: günstig und sicher, doch ohne Einfluss

Bauträger verkaufen ihren Kunden Häuser mitsamt dem dazugehörigen Grundstück zu einem fixen Preis. Bis zur Übergabe an den Käufer gilt der Bauträger rechtlich als Bauherr. Er trägt während dieser Zeit sowohl die Kosten als auch die Risiken des Bauprojekts.

Während der Planungs- und Bauphase erhält der Bauträger von seinem Kunden leistungsbezogene Ratenzahlungen. Die Verantwortung für die Ausführung überträgt der Bauträger an ein Generalunternehmen oder an verschiedene Subunternehmer. Bis zum Abschluss des Hausbaus ist er deren Ansprechpartner.

Kaufinteressenten können sich von der Planungsphase bis hin zur Vollendung des Baus eine Immobilie vom Bauträger sichern. Bis zur Eigentumsübertragung behält der Bauträger jedoch das alleinige Bestimmungsrecht. Das gilt auch für die Gestaltung des Gebäudes. Wer jedoch rechtzeitig kauft, kann die Ausstattung des Innenbereichs beeinflussen.

Vorteile:

  • In der Regel günstiger als ein Architektenhaus
  • Kostensicherheit durch Festkaufpreis und Ratenzahlungen nach Baufortschritt
  • wenige Entscheidungen, wenig Zeitaufwand
  • nur ein Ansprechpartner
  • Möglichkeit der Musterhausbesichtigung
  • überschaubares finanzielles Risiko
  • keine Verantwortung bis zur Schlüsselübergabe
  • keine Grundstückssuche
  • bezugsfertige Übergabe

Nachteile:

  • Sonderwünsche werden selten berücksichtigt
  • wenig Einfluss auf die Gebäudegestaltung
  • mögliche Wartezeit bis zum Baubeginn