Wohnpolitik

Düstere Zukunft für den Stadtkanton? Beim Wohnen blickt Basel bange nach Berlin

Kreativ und politisch durchsetzungsstark: Proteste gegen hohe Mieten und Verdrängung in Berlin Friedrichshain.

Kreativ und politisch durchsetzungsstark: Proteste gegen hohe Mieten und Verdrängung in Berlin Friedrichshain.

Die Mieten in der deutschen Hauptstadt sind in den letzten Jahren explodiert. Nun will die Politik die Mieter mit umstrittenen Massnahmen schützen. Die Hauseigentümer warnen derweil vor einer Rückkehr des Sozialismus. Die bz-Reportage aus Berlin.

Hausverwalter Rolf Harms musste die Interessen mit einem Megafon zur Räson bringen. 1749 Menschen strömten zum Besichtigungstermin für seine inserierte 2-Zimmer-Wohnung mit Blick auf das Schöneberger Rathaus. 54 Quadratmeter, Miete inklusive Nebenkosten 550 Euro. Eine Wohnung zum Schnäppchenpreis, mitten im Zentrum. Um Panik im Treppenhaus zu verhindern, unterteilte Hausverwalter Harms die Menge in Gruppen zu 30 Personen.

Was sich Ende November im Westberliner Bezirk Schöneberg zugetragen hat, sprengt jegliche Dimension. Besichtigungen von preisgünstigen Wohnungen im Berliner Zentrum locken in der Regel Hunderte von Mietinteressenten an, nahezu 1800 dürften indes Rekord sein. Doch das Beispiel ist Symbol für die Probleme auf dem Berliner Mieten-Markt. Die Mieten sind in der deutschen Hauptstadt in den letzten Jahren so markant gestiegen wie in kaum einer anderen deutschen Stadt. Zwischen 2007 und 2018 explodierten sie im begehrten Berliner Stadtzentrum um 71 Prozent, im letzten Jahr legten sie nochmals um fünf Prozent zu.

40'000 neue Einwohner pro Jahr

Die Einkommensunterschiede in der Hauptstadt sind enorm, durchschnittlich bleiben einem Angestellten im 100-Prozent-Pensum 1750 Euro monatlich zum Leben und für die Miete. Die gesuchten 2- und 3-Zimmer-Wohnungen in den Bezirken Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg oder selbst im ehemaligen «Problem-Kiez» Neukölln kosten günstig 1000 Euro, vielfach aber deutlich mehr. Jährlich wächst die Einwohnerzahl der 3,7-Millionen-Metropole an der Spree um 40'000. Neuzuzüger suchten sich in den letzten Jahren günstigeren Wohnraum in den weniger hippen Vierteln Neukölln oder Wedding – mit der Folge, dass auch dort die Mieten aus dem Ruder gelaufen sind. In Neukölln kletterten die Mieten in den letzten elf Jahren um 146 Prozent in die Höhe, im Wedding um 121 Prozent. 2018 mussten Berliner durchschnittlich 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Wohnung aufwenden.

Dies alles hat die Politik auf den Plan gerufen. Die rot-rot-grüne Berliner Regierung handelt nach dem Credo: Wohnungen kaufen, Wohnungen bauen, Mieten in der Höhe deckeln. Im Herbst hat sie das umstrittene Gesetz zur Deckelung der Wohnungsmieten auf den Weg gebracht, schon am 1. Januar soll der sogenannte «Mietendeckel» in Kraft treten. Das Gesetz sieht vor, dass die Mieten rückwirkend auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 für eine Dauer von fünf Jahren eingefroren, teilweise sogar gesenkt werden. 1,5 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt sollen davon betroffen sein. «Wir glauben, dass wir einen so radikalen Eingriff brauchen», sagt Katrin Lompscher, Politikerin der Partei Die Linke und Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen. Auch der Regierende Berliner Bürgermeister Michael Müller von der SPD spricht von einer notwendigen «Atempause» für die Mieter. Der Eingriff des Landes Berlin zum Schutz der Mieter reicht noch weiter. Zusätzlich zum Mietendeckel will die linke Stadtregierung eine Obergrenze für die maximale Miethöhe erlassen, angepasst an Baujahr, Substanz, Ausbau und Lage der Wohnung.

Landesweit einmaliges Experiment

Mit der Deckelung der Mieten betritt Berlin juristisches Neuland, das Experiment zum Mieterschutz ist deutschlandweit einmalig. Nicht nur die Opposition aus CDU, FDP und AfD im Abgeordnetenhaus kritisiert die Massnahme des rot-rot-grünen Berliner Senats, auch das Bundesinnenministerium von Horst Seehofer (CSU) hat Bedenken angemeldet. Die CDU sprach an ihrem Parteitag von einem Versuch Berlins, die Mechanismen der sozialen Marktwirtschaft durch Planwirtschaft zu ersetzen.

Die Bundestagsfraktion von CDU und CSU will den Berliner Mietendeckel nun vom Bundesverfassungsgericht prüfen lassen. Nach Ansicht der Christdemokraten überschreitet Berlin mit dem Gesetz seine eigenen Kompetenzen. Gesetze zur Mietendeckelung seien Bundesangelegenheit, betonen die Politiker. Auch Wohnbaugenossenschaften und Immobilien-Verbände reagieren mit Empörung auf den staatlichen Eingriff in den Wohnungsmarkt. Bausenatorin Lompscher wolle «ihre Vorstellung von einer sozialistischen Wohnungspolitik» umsetzen, echauffiert sich Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD in Berlin.

Der Stadt fehlen 300'000 Wohnungen

Christian Osthus ist stellvertretender Bundesgeschäftsführer des Immobilienverbandes IVD. Für ihn ist der vom Berliner Senat geplante Mietendeckel nicht zulässig. «Dem Gesetzesentwurf steht die Verfassungswidrigkeit auf die Stirn geschrieben», sagt er im Gespräch mit dieser Zeitung. Osthus hält staatliche Eingriffe in den Immobilienmarkt ohnehin für das falsche Instrument zum Mieterschutz. Der Jurist verweist auf den Mangel an bezahlbarem Wohnraum in der Hauptstadt. Schätzungen gehen von 300'000 Wohnungen aus, die Berlin derzeit fehlen, bei stetig wachsender Einwohnerzahl.

Das Problem allerdings: Günstiger Wohnraum wird zu selten gebaut. Die Mieten sind nicht zuletzt deshalb teilweise exorbitant hoch, weil sich die Hauptstadt angesichts der niedrigen Zinsen zu einer Spielwiese internationaler Investoren entwickelt hat. Hohe Grundstückpreise und komplexe Bauauflagen verteuern die Baukosten. Mit der Folge, dass Investoren kaum preisgünstigen Wohnraum schaffen.

Osthus befürchtet, dass der staatliche Eingriff in Berlin internationale Investoren davon abhalten wird, in Berlin künftig zu investieren. «Zugleich führen Berichte über gedeckelte Mieten dazu, dass noch mehr Menschen in die Hauptstadt strömen, weil sie glauben, hier das Mieterparadies vorzufinden.»

Abspringende Investoren, geringere Bautätigkeit und noch höherer Zuzug nach Berlin führten zu noch weiter steigenden Mieten. «Wir müssen ein breites Angebot schaffen, auch im Bereich des sozialen Wohnungsbaus. Doch dazu müssen Staat und Vermieter zusammenarbeiten, nicht gegeneinander», mahnt Osthus. Er vertritt mit seinem Verband die Interessen von 6000 Unternehmen aus der Immobilienbranche und nimmt auch die Mieter selbst in die Pflicht. «Die Mieter haben sehr hohe Ansprüche. Alle wollen im Zentrum wohnen, und das günstig.» In den gut erschlossenen Berliner Aussenbezirken sei das Angebot an günstigem Wohnraum nach wie vor gegeben. Ausserdem verfüge Berlin über ausreichend freie Flächen, die nicht genutzt würden. Osthus verweist unter anderem auf das riesige Gelände des ehemaligen Flughafens Tempelhof im Bezirk Kreuzberg. Ein Projekt zur Bebauung eines Teils des Tempelhofer Feldes mit dringend benötigten Mietwohnungen wurde per Volksentscheid 2014 abgelehnt.

Bewohner wollen eigenes Haus kaufen

Eine bezahlbare Wohnung zu finden in Berlin ist schwer. Doch selbst Mieter, die eine Wohnung haben, fürchten sich vor der Entwicklung in der Hauptstadt. Viele Investoren verdrängen die Menschen nämlich aus ihren Wohnungen, um, mit der Absicht höherer Mieteinnahmen zu generieren, die Häuser einer Luxussanierung zu unterziehen. Manche Hausgemeinschaften haben sich in den letzten Monaten zusammengeschlossen, um Pläne von Investoren zu durchkreuzen.

Auch die Bewohner eines Mietshauses aus der Gründerzeit im Bezirk Prenzlauer Berg mit 28 Wohnungen und fünf Gewerbeeinheiten sind in den letzten Monaten zusammengerückt, nachdem sie von Plänen gehört hatten, wonach ein österreichischer Investor ihr Haus für etwa zwölf Millionen Euro kaufen möchte.

Nun wollen die Bewohner eine Genossenschaft gründen. Das Ziel: Jeder Hausbewohner bezahlt einen fixen Betrag in die Genossenschaft ein, der Betrag richtet sich an der Grösse der Wohnung, 500 Euro pro Quadratmeter. Das restliche Geld zu den benötigten 12 Millionen Euro wollen die Hausbewohner mittels Fundraising und einem Kredit zusammenkratzen. Der österreichische Investor soll mit Hilfe des Bezirks ausgestochen werden. Denn der Bezirk besitzt ein Vorkaufsrecht für die Immobilien. Der Bezirk würde die Immobilie also zuerst erwerben und dann der Hausgenossenschaft weiterverkaufen.

Die Hausbewohner sehen in der radikalen Massnahme ihre einzige Chance, in ihren Wohnungen bleiben zu können. «Wir sind davon überzeugt, dass der Investor das Haus einer Luxussanierung unterziehen möchte und die Mieten danach in die Höhe schnellen. Das wollen wir mit dem Kauf des Hauses verhindern», sagt Simone Krull. Die 51-Jährige lebt mit ihrem Mann und zwei Kindern seit 2005 in einer 115 Quadratmeter grossen Wohnung in dem Haus, die Miete beträgt aktuell gerade einmal 750 Euro. «Nach einer Sanierung kostet die Wohnung locker das Doppelte. Das können wir uns nicht leisten», erzählt die Fremdsprachen-Korrespondentin gegenüber dieser Zeitung.

Enteignung als radikalste Massnahme

Der vom Senat beschlossene Mietendeckel ist quasi eine Massnahme light zum Schutz der Mieter. Weit rigorosere Massnahmen fordert eine private Initiative zur Enteignung von Immobilienfirmen. Die Initiative hat im Frühsommer die erste Hürde mit 20'000 Unterschriften bereits genommen. Das Ziel: Berlin soll Immobilienfirmen mit mehr als 3000 Wohnungen enteignen. Die Wohnungen sollen durch Vergesellschaftung dem Preiskampf auf dem freien Markt entzogen werden, die Mieten dadurch stabil und massvoll bleiben.

Würde das Begehren durchkommen, müsste die Stadt Berlin mehr als 200'000 Wohnungen vergesellschaften. Das Gros der Wohnungen, die laut der Initiative zurückgekauft werden sollen, war bis 2004 im Besitz Berlins. Damals wurden über 60'000 Wohnungen zu einem Spottpreis von 405 Millionen Euro an eine private Immobilienfirma verkauft. Der Rückkauf der Immobilien würde die mit 58 Milliarden Euro hochverschuldete Hauptstadt mehrere Milliarden kosten.

«Fatales Signal» 30 Jahre nach dem Ende der DDR

«Das Signal an Investoren ist fatal, wenn in Berlin 30 Jahre nach dem Ende der DDR über Enteignung diskutiert wird. Dann sind wir von Dimensionen des Sozialismus nicht mehr weit entfernt», warnte Ralph Henger, Experte für Wohnungspolitik und Immobilienökonomie am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) vor wenigen Wochen gegenüber dieser Zeitung. Die Initiative liegt derzeit bei der Berliner Innenverwaltung zur Prüfung. Sollte sie als rechtskonform eingestuft werden, könnte es zu einem Volksentscheid über Enteignungen kommen.

Wie dem auch sei: Inzwischen ist der Entscheid gefallen, wer in die 54-Quadratmeter-Wohnung mit Blick auf das Schöneberger Rathaus ziehen darf. Hausverwalter Rolf Harms rechtfertigte den Massenauflauf für die Wohnungsbesichtigung. Schliesslich sei eine Vorauswahl getroffen worden, wer zur Besichtigung zugelassen war. Gutverdiener hatten keine Chance. «Alles, was über 5000 Euro netto pro Monat war, haben wir nicht eingeladen.» Den Rest habe man nicht ausschliessen wollen.

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