Der Bezirk Zurzach wird häufig als Randregion verschrieen, schweizweit bekannt allenfalls wegen seiner Atomkraftwerke in Döttingen und Leibstadt. Und dennoch sind die Wohnungspreise innerhalb eines Jahres stärker gestiegen als an der Zürcher Goldküste. Das zeigt ein Immobilienreport des Vergleichsdienstes Comparis und der ETH Zürich (siehe Tabelle). Demnach kletterte der durchschnittliche Wohnungspreis pro Quadratmeter (Medianpreis) im Bezirk Zurzach um 15 Prozent.

In Franken ausgedrückt: Kostete der Quadratmeter vor einem Jahr noch 4780 Franken, sind es jetzt durchschnittlich 5500 Franken. Zurzach hat es mit diesem Anstieg in die Top Ten aller Schweizer Bezirke geschafft. Auffällig: Neben Zurzach befindet sich mit Gösgen (+21%) ein weiterer Bezirk auf einem Spitzenrang, der vor allem wegen seines Atomkraftwerks Bekanntheit geniesst.

Zugegeben, das Zurzibiet bietet eine ordentliche Lebensqualität. Verkehrstechnisch ist die Region gut erschlossen, der Weg in die grossen Zentren ist nicht weit. Mit dem Aare-, Rhein- und Surbtal gilt die Region auch als vielseitiges Naherholungsgebiet. Alles in allem ein attraktiver und nach wie vor billiger Wohnraum.

Energiestrategie mit Signalwirkung

Für die überproportionale Erhöhung der Wohnungspreise gibt es dennoch keinen klar ersichtlichen Grund. Erst recht stutzig macht ein Blick auf die Nachbarschaft: In den Bezirken Brugg und Laufenburg stagnieren die Preise. «Die Entwicklung im Bezirk Zurzach ist effektiv erstaunlich und nicht intuitiv nachvollziehbar», sagt Michael Kohlas, Immobilienexperte bei Comparis. «Insbesondere die unmittelbare Nähe zu Atomkraftwerken würde eigentlich den Schluss nahelegen, dass die Medianpreise stabil bleiben oder tendenziell gar eher sinken.» Es sei aber nicht auszuschliessen, dass der beschlossene Atomausstieg im Rahmen der Energiestrategie 2050 eine gewisse Signalwirkung hatte. «Es ist durchaus möglich, dass Zurzach mit dem Atomausstieg insbesondere für Investoren und Spekulanten interessant wird», sagt Kohlas.

Ob tatsächlich der absehbare Atomausstieg für die steigenden Wohnungspreise verantwortlich ist, hält Dunja Kovari für fraglich. Die Planerin des Gemeindeverbands ZurzibietRegio sieht griffigere Gründe: «Die urbanen Zentren sind voll und die Preise dort extrem hoch. Das Wachstum verlagert sich in die Randregionen. Das ist eine ganz natürliche Entwicklung.»
Ähnlich beurteilt Fabian Zehnder, Geschäftsführer der Zehnder Immobilien AG, die Lage: «Es handelt sich um eine generelle Preiskorrektur nach oben, da der Bezirk doch einiges Aufholpotenzial hat.» Ein Ausstieg aus der Atomenergie könnte sich laut Zehnder im Gegenteil gar preissenkend auswirken. «Die Region verlöre als Arbeitgeber an Attraktivität und mit den Energiekonzernen gingen sehr gute Steuerzahler verloren, was einen Anstieg des Steuerfusses zur Folge hätte.»

Attraktiver als der Ruf

Auch die regionale Politik erledige ihre Aufgaben, ist Dunja Kovari überzeugt: «Die Gemeinden betreiben mit Unterstützung des Planungsverbandes zunehmend eine aktive Entwicklungsplanung. Themen wie Baulandmobilisierung und qualitative Innenentwicklung spielen hier eine zentrale Rolle. Neben einer attraktiven Wohnlage spielen für die Wahl des Wohnortes die Schulen und die Verkehrsanbindung vielfach eine wichtigere Rolle als etwa der Steuerfuss.» Zudem sei das Zurzibiet als Wohnort attraktiver, als vielfach angenommen wird. «Mit den zwei öV-Achsen im Rhein- und Aaretal erreicht man schnell die Zentren. Zurzach ist ländlich, und dennoch nah an Städten wie Baden und Zürich gelegen.»

Der Gemeindeverband ZurzibietRegio habe in enger Zusammenarbeit mit den Gemeinden eine Potenzialkarte für eine hochwertige Einwohner- und Arbeitsplatzentwicklung sowie eine Arbeitshilfe Baulandmobilisierung erarbeitet. «Die Regionalplanung in Zurzach hat die Pflicht hinter sich gelassen und ist zur Kür übergegangen», lobt Kovari die Anstrengungen.

Auch Immobilienexperte Michael Kohlas gibt zu bedenken: «Bis die AKWs rückgebaut und ‹die Spuren beseitigt› sind, dürften noch etliche Jahre verstreichen. Es ist daher unwahrscheinlich, dass sich der Preisanstieg in Zurzach allein durch den Atomausstieg erklären lässt.» Auf lange Sicht könne der Bezirk durchaus weiter an Attraktivität gewinnen – abhängig auch von der Preisentwicklung der Nachbarsbezirke wie Baden und Dielsdorf. Sollten diese langfristig mit grossen Preisanstiegen konfrontiert sein (z. B. gesteigerte Nachfrage durch eine gute Stadtentwicklung, Schaffung neuer Arbeitsplätze, tiefere Besteuerung), dürften auch die peripheren Wohnlagen wie Zurzach starker nachgefragt werden.

Dunja Kovari ist überzeugt: «Das Zurzibiet hat grosses Potenzial, sich zu einer attraktiven und lebendigen Wohn- und Arbeitsregion vor den Toren Badens und Zürichs zu entwickeln.»