Unterkulm ändert sein Gesicht. «Es wird extrem viel und extrem schnell gebaut.» Das sagt Bauverwalter Reto Müller. Vor zwei Jahren hat die grosse Bautätigkeit begonnen, und in drei Jahren wird so viel gebaut worden sein wie in den 50 Jahren zuvor. «Das ist eine gewaltige Steigerung. Momentan sind 350 neue Wohnungen in Planung», sagt Reto Müller. Ob das eine gute Entwicklung ist? Müller meint nur: «Jeder muss das Risiko selbst abschätzen. Der Wohnungsbau ist günstig, aber es sollten dann auch Leute einziehen.»

In Unterkulm wird nicht nur gebaut, es steht auch eine Gesamtrevision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) an. Vom 1. bis 31. März läuft das öffentliche Mitwirkungsverfahren, wobei die Bevölkerung eigene Vorschläge einbringen kann. Heute Abend stellt die Gemeinde ihre Entwürfe vor. Reto Müller hat der az im Voraus über die brennendsten Themen Auskunft gegeben.

  • Änderungen Bauzonenflächen: Mit der neuen BNO werden rund 20 000 Quadratmeter Bauzonenfläche ausgezont und rund 17 000 Quadratmeter eingezont. Damit werden schlecht erschliessbare Lagen zugunsten von besser geeigneten Gebieten ausgeschieden. Ein- und Auszonungen sind ein finanziell heikles Thema. «Für Grundeigentümer kann ein Wertverlust von 300 auf drei Franken pro Quadratmeter resultieren», so Müller. Er betont aber, dass nur dort ausgezont würde, wo eine Erschliessung als sehr unwahrscheinlich bis unmöglich erachtet wird. Damit ist die Gemeinde nicht entschädigungspflichtig.

Reto Müller erklärt, warum rund 3000 Quadratmeter weniger ein- als ausgezont werden: «Wir dürfen nur so grosse Bauzonen haben, wie für das Wachstumspotenzial der nächsten 15 Jahre nötig ist.» Das schreibt das eidgenössische Raumplanungsgesetz vor. In Unterkulm ist genügend Reserve vorhanden, um das Bevölkerungswachstum zu schlucken. Aktuell hat Unterkulm 3030 Einwohner; bis 2032 dürften es rund 3300 sein.

  • Umsetzung der IVHB: Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe – das ist der sperrige Begriff für die Abkürzung IVHB. Er bedeutet nichts anderes, als dass sich 16 Kantone auf einheitliche Messgrössen geeinigt haben. So heisst etwa die bisherige «Firsthöhe» neu «Gesamthöhe». Reto Müller sagt: «Diese Begriffe sind wichtig, weil die Leute wissen wollen, wie hoch sie bauen dürfen – oder wie hoch der Nachbar bauen darf.»
  • Gewässerräume: Die bestehenden Uferschutzzonen werden entsprechend einer Änderung im Gewässerschutzgesetz aufgehoben. Ersetzt werden sie durch sogenannte Gewässerräume. Diese dienen einerseits dem Hochwasserschutz, anderseits halten sie Platz frei für Revitalisierung und die Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes. Der Gewässerraum Wyna wurde für die neue BNO mit einer Breite von 29,5 Metern festgelegt.
  • Hochwasserschutz: Die Gefahrenkarte Hochwasser von 2015 zeigt, dass es in Unterkulm Gebiete mit geringer und mittlerer Gefährdung gibt. «Die Hochwassergefahrenzonen dienen dem Schutz von Personen, Bauten und Anlagen vor Schädigungen durch Hochwasserereignisse», heisst es in der BNO-Synopse.

Wer in einer solchen Zone bauen will, muss im Baugesuch nachweisen, dass er die nötigen Schutzmassnahmen getroffen hat. So müssen etwa Hauseingänge oder Fensteröffnungen erhöht angelegt werden. «Die Bestimmungen sind für viele Leute neu», sagt Reto Müller.
Ausserhalb der Bauzonen werden Freihaltezonen Hochwasser geschaffen. Diese stellen sicher, dass das Hochwasser abfliessen oder aufgehalten werden kann.

Infoveranstaltung zur BNO-Revision: heute Dienstag in der Aula der Bezirksschule Unterkulm, 20 Uhr