Immobilienblase

«Vor 20 Jahren hat sich kein Zürcher überlegt, ob er im Aargau wohnen soll»

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Die Preise sind in den Bezirken Aarau, Lenzburg und Baden um bis zu 33 Prozent gestiegen. Der Grund: Die Zürcher finden Gefallen am Aargau.

Im Kanton Aargau gibt es Anzeichen einer Immobilienblase. Dies zeigt Didier Sornette, Professor an der ETH Zürich, in einer Studie auf, die er zusammen mit dem Internetvergleichsdienst «comparis.ch» gemacht hat. Er wertete eine Million Kaufinserate für Immobilien aus. Sein Fazit: Momentan würde er in den Bezirken Aarau und Lenzburg keine mittelgrossen Häuser kaufen, im Bezirk Baden keine Eigentumswohnung.

Ein Grund für diese Entwicklung ist laut Claudio Saputelli, Leiter Immobilienresearch der UBS: «Vor 20 Jahren hat sich noch kein Zürcher überlegt, ob er im Aargau wohnen soll.» Da Zürcher in ihrer Region aber kaum mehr bezahlbares Wohneigentum finden, erwerben sie eben etwas im Aargau: «Das führt zu steigenden Preisen.» Auch Christoph Wilhelm, Leiter Kommerz bei Raiffeisen Region Aarau-Lenzburg, bestätigt: «In den drei Bezirken gibt es gewisse Anzeichen einer Blasenbildung.» So habe die Stadt Aarau «sehr teure Toplagen».

Kein Crash, sondern Stabilisierung

Die Preissteigerungen sind gewaltig: So belief sich 2005 der mittlere Preis pro Quadratmeter einer Eigentumswohnung in Baden auf 4200 Franken. Jetzt sind es 5600 Franken – ein Plus von 33 Prozent. Der mittlere Preis für ein Einfamilienhaus mit fünf bis sechseinhalb Zimmern schoss in Aarau um 150'000 auf 850'000 Franken, in Lenzburg um 160'000 auf 840'000 Franken hoch (siehe Grafiken).

Dass es in diesen kritischen Bezirken zu einem veritablen Immobiliencrash kommt, verneint Sornette. Die Preise würden sich stabilisieren oder gar sinken, sagt er. Das ist in den Zürcher Bezirken Affoltern und Dietikon passiert, in denen die Preise für Wohnungen seit 2007 ebenfalls um mehr als 26 Prozent gestiegen sind.

AKB verlässt sich nicht auf Studien

Für von der Aargauer Zeitung befragte Banken in der Region gibt es keinen Grund, die Vergabepraxis von Hypotheken zu ändern. «Wir verlassen uns dabei nicht auf Studien», sagt Ursula Diebold, Sprecherin der Aargauischen Kantonalbank. In diesen würden immer wieder andere Regionen als «Hotspots» bezeichnet: «Kürzlich hiess es, sie befänden sich am Mutschellen oder am Hallwilersee, jetzt in Aarau, Baden und Lenzburg.» Für die AKB müsse sichergestellt sein, dass der Hypothekarnehmer seine Immobilie finanziell tragen könne, wenn der Hypothekarzins auf fünf Prozent steigt. Dazu kommen für den Käufer ein bis zwei Prozent des Kaufpreises für die Amortisation der Hypotheken und die Nebenkosten. Diese Ausgaben sollten einen Drittel des Bruttoeinkommens des Käufers nicht übersteigen. Für die AKB müsse zudem der Schatzwert der Immobilie vernünftig sein: «Solange diese beiden Voraussetzungen stimmen, bereitet uns das Preisniveau keine Sorge.»

Vereinzelt sehe er Immobilien, deren Preise wirtschaftlich nicht mehr gerechtfertigt sind, sagt Wilhelm: «In einem solchen Fall finanzieren wir 80 Prozent des uns vertretbar scheinenden Preises.» Das bedeutet: «Ein Käufer will 1,2 Millionen Franken für eine Wohnung oder ein Haus zahlen. Wir schätzen den Preis auf eine Million. In diesem Fall muss der Käufer 400'000 Franken selbst aufbringen.»

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