Die Finanzmarktaufsicht (Finma) möchte die Vergabe von Krediten für Renditeliegenschaften verschärfen und verlangt, dass sich Banken bei der Hypothekenvergabe beschränken. So ist angedacht, die Belehnungsgrenze herabzusetzen oder die Amortisationsdauer zu verkürzen. Was halten Sie von den Verschärfungen?

Thomas Sommerhalder: Die grossen Spieler im Markt für Renditeliegenschaften sind nicht die Banken, sondern institutionelle Anleger wie Pensionskassen oder Versicherungen. Die brauchen aber keine Bankkredite für ihre Investitionen, sondern setzen dafür ihre eigene Bilanz ein.   

Wie gross ist der Anteil der institutionellen Anleger im boomenden Markt für Renditeliegenschaften?

Ich schätze, dass bestimmt zwischen 30 und 40 Prozent der neuen Projekte von Pensionskassen und Versicherungen finanziert werden.

Haben dann die Massnahmen der Finma überhaupt einen dämpfenden Effekt auf die Neubautätigkeit?

Bei Baufinanzierungen schärfere Regeln durchsetzen, ist ohnehin sehr schwer. Sie können zum Beispiel die Belehnungsgrenze auf 75 Prozent senken. Doch entscheidend ist vielmehr, wie hoch Sie den Schätzpreis der Immobilie festlegen. Das liegt letztlich im Ermessen; entsprechend grosse Unterschiede gibt es. Wenn eine Bank eine Immobilie zu hoch bewertet und mit 75 Prozent belehnt, dann ändert sich nichts.

Können Sie uns ein Beispiel nennen?

Wir haben in der Vergangenheit Projekte bewusst abgelehnt, weil wir den Schätzpreis tiefer angesetzt haben als andere. Wir haben etwa gesagt, dieses Objekt ist nicht 5 Mio. wert, sondern nur 4,5 Mio. Franken. Wenn eine andere Bank den Verkehrswert höher ansetzt, dann kann man das Projekt dann auch locker mit 75 Prozent belehnen. Der Verkaufswert ist also entscheidend.

Die grössten Leerstände bei Mietwohnungen befinden sich in Solothurn und im Aargau, also in Ihrem Marktgebiet. Werden Sie dadurch innerhalb der UBS speziell unter die Lupe genommen?

Nein, weil wir die Preisreitereien in den letzten Jahren nicht mitgemacht haben, sind wir auch nicht betroffen.

Wird es noch mehr leere Wohnungen geben?

Davon bin ich überzeugt. Letztes Wochenende habe ich eine Velotour gemacht, im Umkreis meines Wohnorts nahe Hallwilersee.

… mit dem E-Bike?

Nein. Mit dem normalen Velo auf den Velowegen, die durch Wohnquartiere führen. Ich war erstaunt, wie viele Häuser mit Verkaufsschildern angeschrieben sind. Vor einem Jahr war das noch nicht so, vor zwei schon gar nicht. Überall gibt es Plakate mit ‹zu verkaufen› und ‹zu vermieten›. Daher bin ich überzeugt, dass sich die Lage nicht so schnell entspannen wird.

Was heisst das für die UBS? Haben Sie die Risiken im Griff?

Ja. Wir haben Stressszenarien für die ganze Schweiz durchgespielt und können sagen, dass wir auch starke Preiskorrekturen von 25 Prozent und mehr im Griff haben. Ob die Inhaber der Liegenschaften einen so starken Rückgang verkraften können, ist eine andere Frage.

Der Preisdruck nimmt auch auf alte Liegenschaften zu, wenn neue, grössere Wohnungen gebaut werden. Wird das zu einem Problem?

Diese Verschiebung findet tatsächlich statt. Aber die älteren Wohnungen befinden sich oftmals an besseren Lagen in den Gemeinden.

Wie geht es den Unternehmen im Aargau und Solothurn?

Wir laufen auf Hochtouren. Bei näherer Betrachtung stellt man allerdings fest, dass die kleineren Firmen kaum mehr investieren. Bei mittleren und grösseren Unternehmen werden Investitionen aufgeschoben. Es wird abgewartet, wann und vor allem wo man investieren will. Unternehmer warten die Entwicklungen mit der Beziehung zur EU ab. Diese müssen geregelt sein, bevor wieder investiert wird.

Ist das nicht ein Vorwand?

Nein, ich kenne mehrere Unternehmen, die klar sagen, dass sie keine Investitionen machen, solange das Verhältnis mit der EU ungeklärt ist. Andererseits sehen wir auch, dass sich die globale Konjunktur abschwächt, was sich in den Auftragsbüchern der hiesigen Unternehmen niederschlägt. Die Stimmung bei den Unternehmern ist im Stile von «prepare for the worst and hope for the best». Der Konsum wiederum läuft nach wie vor gut.

Schalterbezüge bei der UBS kosten neu zwei Franken. Sie haben in ihrem Gebiet 170 000 Kunden. Mussten Sie viele verärgerte Kunden beschwichtigen?

Nein, das ist kein Thema. Viele Kunden wissen um den technischen Wandel. Auch ältere Kunden sind sehr wohl in der Lage, an unseren Automaten Geld zu beziehen oder Einzahlungen zu machen. Seit ich bei der UBS bin, gehen die Transaktionen am Schalter pro Jahr knapp zehn Prozent zurück. In kleineren Filialen haben wir teilweise keine zehn Transaktionen pro Tag mehr. Da ergibt es aus ökonomischen Gründen wenig Sinn, noch einen Schalter inklusive Personal anzubieten. Da können mir Konkurrenten noch lange sagen, das rentiert. Es rentiert eben nicht.

Und wie sieht es bei der Anpassung des Zinssatzes auf 0 Prozent bei Sparkonti aus?

Sie müssen wissen, dass das sehr negative Zinsumfeld dazu führt, dass Banken auf Kundeneinlagen Negativzinsen zahlen müssen. Wir gehen davon aus, dass diese Tiefzinsphase noch länger anhalten wird. Aus diesem Grund hat UBS entschieden, die Zinssätze anzupassen. UBS beabsichtigt jedoch nicht, Negativzinsen an Kleinsparer weiterzugeben. Nicht dass es falsch verstanden wird, sparen ist wichtig und lohnt sich nach wie vor. Es gibt zum Sparkonto gute Alternativen, die höhere Ertragschancen bieten wie etwa das Fonds-, das Vorsorge-Sparen oder andere Anlagelösungen.

Wird die UBS noch weiter an der Gebührenschraube drehen und die Konditionen weiter verschlechtern?

Das kann ich nicht sagen. Aber was Sie sehen müssen, ist, dass die Hypothekarschuldner die Sparer quersubventionieren. Das ist ein Fakt, der allerdings nur den wenigsten Schuldnern bewusst sein dürfte. Dass zahlreiche Medien die Senkung von einem Hundertstel auf null Prozent so prominent thematisieren, anstatt das wirkliche Problem beim Namen zu nennen, kann ich nicht nachvollziehen.

Werden die Zahl der Filialen in der Region halten können?

Davon gehe ich aus. Bei uns hat es im Filialnetz bereits Anpassungen gegeben. Aber es ist auch so, dass die Transaktionen an kleineren Standorten so stark abgenommen haben, dass man sich neue Konzepte überlegen muss. Das bedeutet nicht, dass wir Filialen schliessen.

Aber …

… es könnte heissen, dass wir nicht mehr überall Schalter haben werden. Wir testen derzeit Mischformate, die drauf hinauslaufen könnten, dass gewisse Standorte sich gänzlich auf die Beratung fokussieren.

Sie sind seit neun Jahren Chef der Region Aargau/Solothurn. Wollen Sie den Job bis zu Ihrer Pension machen?

Ich sage es so: Ich werde bei der UBS pensioniert, aber nicht mit 65 Jahren.