Paradox?
Trotz historisch tiefen Zinsen: Eigenheim-Finanzierung wird teurer

Die Preise von Festhypotheken steigen – nicht trotz, sondern wegen der Negativzinsen. Warum das?

Peter Brühwiler
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Billig, aber teurer als auch schon: Die Banken werden bei der Vergabe von Festhypotheken wegen der Negativzinsen vorsichtiger.

Billig, aber teurer als auch schon: Die Banken werden bei der Vergabe von Festhypotheken wegen der Negativzinsen vorsichtiger.

Keystone

«Zeitpunkt für Festhypotheken ist nun ideal», titelte Cash Online am 14. Januar. Am Folgetag hob die Nationalbank (SNB) den Mindestkurs auf und senkte den Zins auf –0,75 Prozent.

War die Aussage des Wirtschaftsportals damit bereits überholt? Die Antwort lautet Jein. «In den ersten vier, fünf Tagen nach dem SNB-Entscheid wurden von Banken und Versicherungen recht flächendeckend extrem tiefe Hypothekarzinsen offeriert», sagt Michael Hartmann vom Finanzdienstleister Moneypark.

Dann drehte sich die Zinskurve bei den Festhypotheken. «Die Treasury-Abteilungen haben gemerkt, dass sich ihr Aktivgeschäft durch die Negativzinsen verteuert», erklärt Hartmann.

Die Absicherung wird teurer

Der Grund: Den über Jahre fixen Einnahmen aus den Hypothekarkrediten stehen variable Zinszahlungen an Sparkunden gegenüber. Zwar liegt der Sparzins derzeit praktisch bei null, in Zukunft kann dieser aber natürlich wieder steigen.

Die Banken sichern ihre Hypotheken deshalb mit sogenannten Swap-Geschäften ab: Auf den gleichen Betrag und für die gleiche Laufzeit wie die vergebene Festhypothek bezahlt die Bank einem Vertragspartner einen fixen Zins, den Swapsatz, und erhält dafür den variablen Libor-Zins. In «normalen» Zeiten entwickelt sich letzterer parallel zum Sparzins. Das heisst: Wenn die Sparzinsen steigen, hat die Bank zwar höhere Ausgaben, parallel dazu steigen aber auch die Libor-Zins-Einnahmen.

Libor im Minus, Sparzins nicht

Seit Einführung der Negativzinsen funktioniert diese Koppelung nun nicht mehr: Während der Libor-Zins ins Minus gerutscht ist, verharrt der Sparzins bei null. Denn die Banken scheuen sich verständlicherweise davor, Sparer mit Strafzinsen zu verprellen.

«Anders als vielleicht vermutet, bedeutet die Einführung der Negativzinsen nicht die «letzte Chance» für günstige Hypotheken», folgerte jüngst die «NZZ». Es sei damit zu rechnen, dass die Konditionen eines Tages wieder günstiger würden, wenn die SNB das Negativzinsregime lockere.

Eine Umfrage unter hiesigen Banken zeigt: Während die einen noch zuwarten, haben andere die Zinsen für langlaufende Festhypotheken bereits leicht über das Niveau von vor dem SNB-Entscheid angehoben.

Die Raiffeisenbank Region Zofingen etwa verlangt für eine zehnjährige Hypothek gemäss Website derzeit 1,8 Prozent. Dies seien «ein paar wenige Basispunkte mehr» als vor dem 15. Januar, sagt Rolf Kyburz, Vorsitzender der Bankleitung.

Die Bank analysiere die Entwicklung nun laufend. «Je mehr lange laufende Festhypotheken wir in den Büchern haben, desto höher steigen unsere Zinsrisiken», erklärt er.

«Falls diese Entwicklung weiter anhält, müssen wir uns eine Anpassung bei den langjährigen Festhypotheken überlegen.» Auf der Website der Raiffeisenbank Aarau-Lenzburg sind zehnjährige Festhypotheken gar nicht aufgeführt: Die längste läuft über sieben Jahre mit einem Zinssatz von 1,42 Prozent.

Auch die AKB und die NAB haben reagiert. «Bei Laufzeiten zwischen zwei und fünf Jahren beträgt die Differenz seit der Einführung der Negativzinsen zwischen 0,02 und 0,1 Prozent», sagt NAB-Sprecher Roland Teuscher. Bei den längeren Laufzeiten sei die Differenz höher, weil mit längerer Laufzeit die Absicherung für die Bank mehr koste. AKB-Sprecherin Ursula Diebold nennt keine Zahlen. Die langlaufenden Festhypotheken seien aber teurer geworden, sagt sie.

Zinssätze nur auf Anfrage

Der von Moneypark aus den Preisen von 30 Schweizer Anbietern berechnete Zinsdurchschnitt für zehnjährige Festhypotheken lag am 9. Februar bei 1,649 Prozent. Nach dem SNB-Entscheid war er zwischenzeitlich von 1,637 auf 1,533 Prozent getaucht. Bei diesen Angaben handelt es sich allerdings um sogenannte «Schaufensterpreise». Im aktuell unsicheren Umfeld werden die Zinssätze jedoch mehr denn je individuell festgesetzt.

Einem Kunden nur eine Festhypothek zu verkaufen, sei derzeit wenig attraktiv, sagt ein angefragter Banker. Mitentscheidend für die Zinshöhe sei deshalb, ob der Kunde von der Bank noch andere Produkte beziehe oder nicht. Zudem beeinflusst natürlich die Kreditwürdigkeit des Kunden sowie die Qualität des finanzierten Objekts den Preis. Viele Banken, unter anderen die UBS und die AKB, publizieren ihre Referenzzinssätze deshalb seit Jahren nicht mehr.

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