Der Aargau ist bekannt als Kanton der Regionen. Egal ob das geborene Landei, Vollblutsstädter oder Familienmensch, im Aargau würden sie alle ein passendes Plätzchen finden. Doch so einfach sei das in der Realität gar nicht, mahnt der Aargauische Mieterverband: Einzelpersonen, Paare oder Familien mit tiefem bis mittlerem Einkommen würden sich nicht mehr in jeder Region eine Mietwohnung leisten können. Doch wie frappant sind die Unterschiede tatsächlich?

Das Vergleichsportal Comparis hat im Auftrag der az alle im Jahr 2016 inserierten 4.5-Zimmer-Wohnungen im Aargau ausgewertet. Die exklusiven Zahlen offenbaren den durchschnittlichen Mietzins für fast jede Aargauer Gemeinde. «Für die Berechnungen haben wir 4.5-Zimmer-Wohnungen ausgewählt, weil diese Immobilien am häufigsten nachgefragt werden», erklärt Michael Kohlas, Immobilien-Experte bei Comparis. 4.5-Zimmer seien vor allem bei kleineren Familien mit nicht allzu hohem Einkommen, Wohngemeinschaften oder auch gut verdienende Einzelpersonen begehrt.

Die extremste Gegenüberstellung der Auswertung vorweg: In der teuersten Mietgemeinde Wallbach im Bezirk Rheinfelden mussten Neumieter letztes Jahr monatlich 2767 Franken Miete zahlen für eine 4.5-Zimmer-Wohnung. Das ist mehr als doppelt soviel wie in der Wynentaler Gemeinde Burg; dort kostet eine vergleichbare Wohnung nur 1270 Franken.

Hinter Wallbach im Ranking der aktuell teuersten Mietgemeinden des Kantons folgen Magden (Rheinfelden) und Ennetbaden sowie die Stadt Baden. «Diese vier Ortschaften bestätigen die Faustregel, dass Wohnraum in der Nähe von Grossstädten, in diesem Beispiel Basel und Zürich, besonders kostspielig und gefragt ist», sagt Immobilien-Experte Kohlas.

Je näher bei Zürich, desto teurer

Eine andere Faustregel, dass Wohnraum in der Stadt grundsätzlich teurer ist als auf dem Land, trifft im Aargau nicht zu. Obwohl Aarau und Baden Zentrumsregionen sind, ist das Mietzinsniveau im Bezirk Aarau deutlich geringer als im Bezirk Baden. In der Stadt Aarau beispielsweise waren 4.5-Zimmer-Wohnungen im letzten Jahr fast zehn Prozent günstiger als in der ländlichen Gemeinde Freienwil.

Zu diesen verblüffenden Unterschieden komme es wegen des grossen Einflusses der Stadt Zürich, erklärt Kohlas. Anders gesagt: Freienwil liegt näher bei Zürich als Aarau und ist deshalb teurer. Es gibt aber noch andere Faktoren als die Nähe zu Grossstädten. «Bei Wohnlagen an Gewässern oder an Hügeln ist die Nachfrage meist stärker als üblich und die Mietpreise dementsprechend höher.» Seengen am Hallwilersee (2217 Franken) oder Widen am Mutschellen (2115 Franken) sind zwei Paradebeispiele.

Kulm und Zurzach am günstigsten

Wer ein günstiges Zuhause sucht, wird am ehesten in den Bezirken Kulm oder Zurzach fündig. Einerseits sind diese Gegenden weiter weg von städtischen Agglomerationen, andererseits leben generell weniger Menschen im Zurzibiet und Wynen- oder Suhrental, was das Mietzinsniveau erheblich drückt. Der Immobilien-Experte erklärt: «In kleineren Gemeinden gibt es in der Regel weniger Wohnungswechsel und somit auch kaum Mietzinserhöhungen.»

Hinzu komme, dass in solchen Regionen oft weniger teure Neubauten entstehen würden, was ebenfalls zu durchschnittlich günstigeren Mietwohnungen führe. Es ist sogar anzunehmen, dass das marktübliche Mietzinsniveau in diesen Gebieten noch tiefer ist, als die Zahlen von Comparis ausweisen. Kohlas: «Wir konnten verhältnismässig wenig Daten für kleinere Gemeinden auswerten, da die Mietwohnungen dort oft unter der Hand vergeben werden.»

Nebst den deutlich günstigeren Mietzinsen profitieren Neumieter auf dem Land auch von grösseren Wohnflächen, da der Platz nicht so knapp und damit wertvoll ist wie in den urbanen Gebieten im Osten oder Nordwesten des Kantons.

Mieterverband kritisiert Politiker

Der Präsident des Aargauischen Mieterverbandes, Andreas Clavadetscher, wünscht sich ein ausgeglicheneres Mietzinsniveau und mehr preiswerte Mietwohnungen. Er wirft den Politikern «mangelnde Sensibilität» vor. «Einige sind wohl zu weit vom tiefen Preissegment entfernt, um das Ausmass zu begreifen.»

Clavadetscher hegt auch keine Hoffnungen, dass sich politisch auf dem Mietwohnungsmarkt etwas verändern lässt. «Aufgrund des Spardrucks und der politischen Ausrichtung wäre es illusorisch, daran zu glauben.» Zurzeit bleibe dem Mieterverband deshalb nichts anderes übrig, als Schadensbegrenzung zu betreiben.

Makler wollen keinen Graben

Aber nicht nur der Mieterverband sorgt sich um den Graben im Mietwohnungsmarkt. Eine Umfrage bei mehreren Aargauer Immobilienmaklern ergab, dass sich fast alle ein ausgewogeneres Mietzinsniveau begrüssen würden.

Tim Baumgartner, stellvertretender Geschäftsführer des Aargauer Immobilienmaklers «Reve AG» sagt: «Es gibt genügend Immobilien, leider aber oft zu viele im oberen Preissegment.» Er fände es gut, wenn Investoren vermehrt auf Wohnungen für mittlere und tiefere Einkommen setzen würden, da dort die Nachfrage viel grösser sei.

Kanton soll Massnahmen ergreifen

Kurt Brand, Mitglied vom «Netzwerk Sozialer Aargau», bezweifelt jedoch, dass Investoren freiwillig auf günstige Mietwohnungen umsteigen werden. Er befürchtet als Konsequenz des Mietzins-Grabens eine Ghettoisierung im Aargau: «Die regionalen Unterschiede sind dermassen gross, dass günstige Wohngemeinden von sozial benachteiligten Menschen überrannt werden.»

Die Folge davon seien steigende Sozialhilfekosten und eine Schwächung des Steuersubstrates für die betroffenen Gemeinden. Deshalb fordert er und das «Netzwerk Sozialer Aargau» vom Kanton und den Gemeinden Massnahmen, die den sozialen Wohnungsbau fördern sollen. Konkret soll etwa Bauland abgeben oder eigene Wohnungen an «Minderbemittelte» vermietet werden.