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Immobilienblase: Zwei Aargauer Bezirke stehen unter Beobachtung

Die Wohnungspreise für die Bezirke Aarau und Lenzburg befinden sich auf einem hohen Niveau. Auffällig haben sich die Häuserpreise im Bezirk Baden entwickelt.

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Das neue Areal «Im Lenz» (Visualisierung) in Lenzburg. In diesem Bezirk sind die Wohnungspreise zuletzt stark gestiegen.

Das neue Areal «Im Lenz» (Visualisierung) in Lenzburg. In diesem Bezirk sind die Wohnungspreise zuletzt stark gestiegen.

Losinger Marazzi

Der Bezirk Aarau war beim letztjährigen Immobilien-Report von ETH Zürich und dem Vergleichsdienst Comparis besonders aufgefallen und wurde in der zweithöchsten Kategorien "Zu überwachen" eingeordnet: Der Markt hatte sich dort leicht erhitzt, die Wohnungspreise waren innert eines Jahres um 11 Prozent gestiegen. Nun sind die Preise um 10 Prozent gesunken. "Die Immobilienblase lässt allmählich Luft ab», sagt Didier Sornette, Professor für Entrepreneurial Risks an der ETH Zürich, gegenüber der az.

Die Ursache dafür dürfte in den «zuvor übertriebenen Preisen liegen, denn diese Preisexplosion konnte sich unmöglich fortsetzen». Der Bezirk Aarau zeigt momentan keine Anzeichen einer Immobilienblase mehr. Die Studienautoren haben ihn deswegen in die Kategorie «zu beobachten» abgestuft.

Allerdings: Der Aufwärtstrend halte bei den Quadratmeterpreisen für Wohnungen leicht an. Es gebe deshalb noch keine Bestätigung, dass sich der Markt erholt habe. Andres verhält sich die Situation bei den Häuserpreisen im Bezirk Aarau: Diese sind um 2 Prozent gesunken, nachdem sie im Jahr zuvor um drei Prozent zugelegt hatten.

Hype im Bezirk Lenzburg

«Zu beobachten» ist weiterhin der Bezirk Lenzburg. Dort sind die Wohnungspreise im letzten Jahr um 10 Prozent gestiegen. «Dieser Preisanstieg innerhalb eines Jahres, der sich sogar noch beschleunigen könnte, deutet tatsächlich auf eine immobilienblasenartige Tendenz hin», erklärt Professor Sornette. Diese könne aber nicht von Dauer sein.

Was sind die Gründe für diese Entwicklung? "Die Agglomeration von Lenzburg profitiert dank dem Strassen- und Schienennetz von einem guten Verkehrsanschluss für viele Unternehmen, was zur gesteigerten Attraktivität dieser Region beigetragen hat", antwortet Sornette.

Im Vergleich zu 2011 erhöhten sich die Preise für Wohnungen um 28 und für Häuser um 15 Prozent. Wegen des Hypes und der Überhitzung des Marktes sei Vorsicht geboten, mahnt Sornette. Anders sieht die Situation auch hier bei den Häuserpreisen aus. Nachdem diese von 2014 auf 2015 um 10 Prozent gestiegen waren, war es auf 2016 noch ein Plus von 2 Prozent.

Bezirk Baden: Häuserpreise steigen stark

Im Bezirk Baden haben die Häuserpreise im letzten Jahr gar um satte 20 Prozent zugelegt. Höher war der Anstieg zuletzt nur in den Regionen Zug (39 Prozent), Leventina (28) und Liestal (27).

Im Fünf-Jahres-Vergleich legten die Häuserpreise gar um 42 Prozent zu, dem sechsthöchsten Wert im Vergleich mit allen Schweizer Bezirken. Besteht hier damit neu eine Immobilienblasen-Gefahr? "Ja, es könnte dort die Gefahr einer Immobilienblase bestehen", antwortet Sornette. Könnte, weil beim aktuellen Report für den Bezirk zu wenig Daten für eine repräsentative Anlasyse vorliegen.

Gründe für die massive Preissteigerung gibt es mehrere: "Die allgemeinen Gründe liegen in der Kombination von vorteilhafter Lage und gutem Verkehrsanschluss, gepaart mit extrem tiefen Zinsen und mangelnden Alternativen für Geldanlagen", sagt der ETH-Professor. Bei den Angebotspreisen für Wohnungen gab es im Bezirk Baden gegenüber 2015 dagegen nur eine minime Steigerung von 1 Prozent.

Schwankende Preise in Rheinfelden

Auffällig ist die Preisentwicklung im Bezirk Rheinfelden: Die Wohnungspreise legten um 8, die Häuserpreise um 10 Prozent zu. Was sind die Gründe? "Für Rheinfelden diagnostizieren wir eher eine relativ hohe Volatilität", sagt Sornette. Die schwankenden Preise würden jedoch nicht zu einer Immobilienblase führen. Im Vergleich zu 2011 liegt die Preissteigerung bei 20 respektive 24 Prozent.

Markt schweizweit beruhigt

Die Autoren der Studie sprechen in Bezug zum Schweizer Immobilienmarkt davon, dass sich der Markt beruhigt habe, nachdem die Blasengefahr letztes Jahr noch in einigen Gebieten wieder gestiegen war.

ZVG

«Während die Nachfrage im Immobilienmarkt durch das niedrige
Hypothekarzinsumfeld und die wachsende Bevölkerung angekurbelt wird, dämpfen Faktoren wie verschärfte Vergabekriterien für Hypotheken und die wachsende Arbeitslosenzahl die Nachfrage», erklärt Professor Sornette.

«Trotz der extrem niedrigen Hypothekarzinsen sowie der instabilen geopolitischen und wirtschaftlichen Lage in Europa kann man davon ausgehen, dass der Schweizer Immobilienmarkt weitestgehend stabil bleibt", führt Sornette weiter aus. Es empfehle sich aber, allfällige Folgen des Brexit oder der Durchsetzung der Masseneinwanderungsinitiative im Auge zu behalten. Diese könnten Veränderungen im Immobilienmarkt hervorrufen.»

In die Analyse des Immobilienreports der ETH Zürich und des Internet-Vergleichsdienstes Comparis flossen die Daten von über 1,5 Millionen Kaufinseraten für Häuser und Wohnungen ein, die von 2005 bis Ende Juni 2016 auf comparis.ch angezeigt
wurden.

ZVG