Immobilienpreise
Im Aargau sollten solvente Leute lieber eine Wohnung kaufen statt mieten

Wohneigentum steht im Aargau hoch im Kurs. Die Rahmenbedingungen für Neuerwerber sind immer noch gut. Deshalb lohnt es sich, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten, wenn das Eigenkapital vorhanden ist.

Mathias Küng
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Blick aus einer Eigentumswohnung

Blick aus einer Eigentumswohnung

Keystone

Fast 80 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer wünschen sich Wohneigentum. Realisieren konnten diesen Wunsch bisher aber nur 36,8 Prozent (2011). In 20 Jahren wuchs der Eigentümeranteil immerhin um über 5 Prozent. Doch die Schweiz bleibt ein Land der Mieter. Im Aargau beträgt der Anteil Eigentümer 49,3 Prozent. Sie werden bald die Mehrheit stellen, steigt doch die Quote nicht zuletzt auch dank immer noch tiefer Zinsen weiter.

So werden die Kosten für zehn Jahre kalkuliert

In dieser Karte wird der Berechnung eine Eigentumswohnung mit einer Nettowohnfläche von 120 Quadratmetern zugrunde gelegt. Baujahr 2008, Standard mittel, Zustand neuwertig, Mikrolage durchschnittlich. Preis: 800'000 Franken. Angenommen wird Eigenkapital von 20 und Fremdkapital von 80 Prozent. Mit einer grossen zehnjährigen Fest- und einer kleinen variablen Hypothek kommt Wüest & Partner im Beispiel auf eine über zehn Jahre gerechnete jährliche Zinsbelastung von 16'400 Franken. Dazu kommt die jährlich Amortisation von 6000 Franken. Für das Eigenkapital wird eine entgangene Rendite von sicher 1,25 Prozent pro Jahr gerechnet. Das kostet 2000 Franken. Dazu kommt eine Risikoprämie (der Wert der Immobilie kann sich ja verringern) von durchschnittlich 4000 Franken dazu. Für Unterhalt und Erneuerung werden ebenfalls 4000 Franken veranschlagt (das variiert zwischen 0,3 und 0,8 Prozent des ursprünglichen Marktwerts. So kommt der Eigentümer auf Gesamtkosten von 32'400 Franken.

Den Mieter kostet dieselbe Wohnung im Jahr 30'000 Franken. Dies unter Annahme einer Zunahme des Nettowohnzinses von jährlich 1,5 Prozent.

Trotzdem kommt der Eigentümer günstiger, weil er hier aufgrund des Eigenmietwerts (bei einem angenommenen durchschnittlichen Eigenmietwert von 50 Prozent der Marktmiete) einen Steuereffekt von 4200 Franken in Abzug bringen kann. Ausgegangen wird in dieser Berechnung von einem Haushalts-Bruttoeinkommen von 180'000 Franken. So zahlt der Eigentümer hier letztlich 28'200 und damit 1800 Franken weniger als der Mieter. (mku)

Doch lohnt sich der Kauf überhaupt noch oder fährt man als Mieterin oder Mieter günstiger? Wüest & Partner ist dieser Frage in ihrer jüngsten Immobilienstudie nachgegangen (siehe Grafik). Robert Weinert, Mitverfasser der Studie, verweist auf die ökonomischen Chancen und Risiken eines Kaufs: «Massgeblich für den Entschluss für Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen sind die eigenen Erwartungen.» Er mahnt aber, nötig sei eine Vollkostenrechnung (vgl. Artikel oben rechts). Mit der Studie will er die Leute dafür sensibilisieren.

Gesamtschweizerisch ist derzeit laut Studie in 500 von 2400 Gemeinden eine Mietwohnung günstiger als eine Eigentumswohnung gleicher Grösse und gleichen Standards. Im Aargau ist das noch ausgeprägter, wie die überwiegend blau gefärbte Karte zeigt. In der Berechnung ist die Risikoprämie pro Gemeinde höher, wenn der kommunale Immobilienmarkt schon sehr lange boomt. Da sei die Wahrscheinlichkeit weiterer Wertsteigerungen kleiner als diejenige stagnierender oder fallender Werte.

Jeden Einzelfall separat anschauen

Natürlich darf man nicht nur nach dem Preis fragen. Gegenüber der «Schweiz am Sonntag» verweist Weinert darauf, dass die Entscheide individuell geprägt sind. Erst muss geklärt werden, ob man mit dem Eigenkapital Wohneigentum kaufen oder etwas anderes machen will. Will man Wohneigentum, fragt sich, ob man es sich leisten kann. Wenn ja, ist ein Objekt zu finden, bei dem man sich vorstellen kann, sich für fünf, zehn oder mehr Jahre daran zu binden. Im Aargau, so Weinert, bestehe immer noch ein sehr ausgeglichenes Preisverhältnis zwischen Miet- und Eigentumswohnungen. Nicht zu vergleichen mit stark boomenden Wohnmärkten wie im Grossraum Zürich. Die Risikoprämie ist im Aargau nicht überall so hoch wie in der Modellrechnung (vgl. Artikel oben rechts), weil die Preise in den letzten Jahren auch nicht so hoch gestiegen sind. In vielen ländlichen Gemeinden wurde gar eine «Risikoprämie null» angenommen.

Wie beurteilt dies ein Praktiker? Für Adrian Ackermann, Präsident des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (SVIT Aargau), stimmt die Kernaussage des Vergleichs. Die Studie zeige auch, dass die Preise im Aargau noch bei weitem nicht so hoch sind wie in Hotspots. Unabhängig von der Studie gelte es gleichwohl, jeden Einzelfall separat anzuschauen. Ganz wichtig sei die Lage einer Immobilie. Er attestiert dem Aargau Übersichtlichkeit sowie hohe Lebensqualität. Ackermann: «Hier ist die Wohnwelt noch in Ordnung.»

Demgegenüber sagt Michael Töngi, Generalsekretär des Schweizerischen Mieterverbands, nüchtern: die Studie zeige, dass dort, wo Kaufen teuer ist, auch die Mieten hoch sind. Die Berechnung, aufgrund der Kaufen meist günstiger sei, belegt für ihn, dass der Gesetzgeber die Wohneigentümer bevorzugt. Denn der tiefe Eigenmietwert, den man mit Abzügen für Zinsen, Unterhalt und Erneuerung verrechnen kann, führe sehr oft zu tieferen Steuern. Töngi: «Wir kämpfen dafür, dass Mieter und Eigentümer in derselben finanziellen Situation gleich besteuert werden. Heute profitiert steuerlich, wer sich Eigentum leisten kann, und die anderen sind die Lackierten.»