Seit 2008 haben sich die Hypothekarzinsen faktisch halbiert. Doch warum klettert der Durchschnittsmietzins im Kanton Aargau trotzdem langsam weiter nach oben? 2010 kostete eine durchschnittliche Wohnung in der Schweiz 1284 Franken im Monat (exklusive Nebenkosten).

Im Aargau mit seinem leicht überdurchschnittlichen Preisniveau waren es 1298 Franken. Neuste Zahlen des Bundesamts für Statistik zeigen: 2014 waren es gesamtschweizerisch 1348 Franken, im Aargau 1364 Franken (vgl. Grafik).

Die Mietzinse sind also in fünf Jahren durchschnittlich um über 60 Franken gestiegen. Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (SMV) hat ausgerechnet, dass der durchschnittliche Mietpreis aufgrund der tieferen Hypothekarzinsen nicht hätte steigen dürfen, sondern um über 200 Franken hätte sinken müssen.

Vermieter: bessere Wohnqualität

Zuzana Havlin, stellvertretende Geschäftsführerin des Hauseigentümerverbandes (HEV) Aargau, sieht mehrere Gründe dafür, dass dies nicht eingetreten ist. Zum einen werde viel neuer Wohnraum erstellt, der immer bessere Wohnqualität biete. «Der Ausbaustandard ist anspruchsvoller und aufwendiger als früher», betont Havlin, «so wollen die Mieter heute möglichst zwei statt nur ein WC in der Wohnung, in der Küche nicht einfach einen Backofen, sondern auch einen Steamer.»

Neue Wohnungen seien deshalb teurer, auch weil die Baulandpreise steigen – gerade an besonders nachgefragten Wohnlagen im Einzugsgebiet von Zürich, zu welchem der Kanton Aargau gehört. Zudem steige die durchschnittliche Wohnungsgrösse. Wenn ein älteres Haus renoviert werde, erfolge damit oft auch eine – teure – energetische Sanierung. Havlin weiter: «Ein ganz wichtiger Grund ist die starke Zuwanderung und das damit einhergehende Bevölkerungswachstum. Dies erhöht natürlich die Nachfrage nach Wohnraum, was die Preise ebenfalls steigen lässt.»

Doch warum hat dann der Aargau einen vergleichsweise hohen Leerwohnungsbestand von rund 2 Prozent? Darunter seien viele neu erstellte, teurere Wohnungen, die noch keinen Mieter gefunden haben, sagt Havlin. Das sei auch bei Wohnungen in schlechtem Zustand und an schlechter Lage so. Bei preisgünstigen Wohnungen an guter Lage sei der Leerbestand klein.

Aber vermag das schon die ganze Diskrepanz zu erklären? Es gebe weitere Gründe, sagt Havlin: «Wenn eine Wohnung frei wird, in der Jahrzehnte dieselben Mieter gewohnt haben, stellt man oft fest, dass wenig erneuert wurde und auch der Mietzins kaum nach oben angepasst worden ist. Eine solche Wohnung muss dann nach den heutigen Gegebenheiten und Ansprüchen ausgerichtet werden. Dafür kann dann auch der Preis den ortsüblichen Mietzinsen angepasst werden.» Zum Einwand, dass viele Vermieter ihren Mietern die Referenzzinssatzsenkungen nicht oder zu wenig weitergegeben haben, erklärt Havlin, dass diese Senkungen beim Vermieter schriftlich eingefordert werden können.

Michael Töngi, Generalsekretär des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes (SMV), ärgert sich, dass die Verpflichtung zur Weitergabe von tieferen Hypothekarzinsen viel zu wenig eingehalten werde. Er fordert: «Der Gesetzgeber muss für Vermieter, die dies nicht tun, eine Sanktionsmöglichkeit einbauen. Sonst führen Hypothekarzinssenkungen schlicht zu einer riesigen Umverteilung von den Mietern zu den Vermietern.» Zuzana Havlin vom HEV Aargau dagegen findet dies nicht nötig, «da die Mieter bereits heute die Möglichkeit haben, beim Vermieter berechtigte Mietzinssenkungen schriftlich zu verlangen».

Mieter: Einsparung weitergeben

Das Bundesamt für Wohnungswesen hat Anfang September den bisherigen Referenzzinssatz von 1,75 Prozent bestätigt. Michael Töngi vom Mieterverband: «Der Durchschnittssatz aller Zinsen sinkt aber weiter. Seit 2008 haben sich die Zinsen für Hypotheken halbiert.» Er ruft die Vermieterseite deshalb auf, die Einsparungen bei den Zinsen an die Mietenden weiterzugeben. Töngi: «Wo dies nicht geschieht, müssen die Mieterinnen und Mieter eine Senkung beantragen.» Der Verband biete auf seiner Homepage Informationen und Musterbriefe an sowie ein Tool zur Berechnung des Senkungsanspruchs.»

Aber stimmt die Berechnung des Mieterverbandes zur Mietpreisentwicklung aufgrund der sinkenden Zinsen überhaupt? Schliesslich sind neue Wohnungen teurer. Das stimme, so Töngi. Gewiss gebe es in vielen neuen Wohnungen zwei WCs oder zwei Nasszellen. Neue Wohnungen seien aber wieder kleiner als vor zehn Jahren: «Der Mietpreisindex des Bundes berücksichtigt weder Qualitätsverbesserungen noch die Altersentwertung der Wohnungen. Bisher hat niemand eine genauere Berechnung vorgeschlagen.»

Töngi setzt jetzt auf die nationale Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen», die der Mieterverband kommenden Dienstag in Bern einreicht. Gefordert wird gezielte Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Bund und Kantone sollen in der Wohnpolitik aktiver werden. Das Volk kann dazu also bald an der Urne einen Entscheid fällen.