Raumplanung

Bau-Politik: Platz für 15'000 neue Bewohner auf Aargauer Industrieareal

Derzeit werden die Weichen gestellt, damit sich auf dem Reichholdareal in Hausen/Lupfig neue Firmen ansiedeln können.

Derzeit werden die Weichen gestellt, damit sich auf dem Reichholdareal in Hausen/Lupfig neue Firmen ansiedeln können.

Die heute nicht mehr genutzten Industrie-Areale im Aargau haben viel Potenzial. Sie können den Druck des Bevölkerungswachstums abfedern und Standorte für Firmen mit attraktiven Arbeitsplätzen sein.

Die aktuelle Bevölkerungsprognose für den Kanton Aargau rechnet für das Jahr 2028 mit 753'555 Einwohnern. Dies wären knapp 118'000 Menschen mehr, als Anfang 2014 im Aargau lebten. Derzeit läuft mit Blick auf die Ecopop-Initiative, über die am 30. November abgestimmt wird, eine heftige Diskussion über das Bevölkerungswachstum.
Konkret stellt sich die Frage, wo die zusätzlichen Einwohner wohnen sollen.

Mit der Umsetzung des neuen Raumplanungsgesetzes und der Festlegung des künftigen Siedlungsgebiets will der Regierungsrat die Grundlagen schaffen, um das erwartete Bevölkerungswachstum zu bewältigen. Dies soll nicht mit der Einzonung grosser Flächen, sondern mit der Verdichtung bisheriger Bauzonen geschehen.

Aargau hat 53 Entwicklungsareale

Eine weitere Möglichkeit, den notwendigen Platz für mehr Einwohner zu schaffen, sind Industriebrachen, oder Entwicklungsareale, wie die Zürcher Immobilienspezialisten von Wüest und Partner diese Flächen bezeichnen. «Von den insgesamt 700 aktuellen Arealen in der Schweiz befinden sich 53 im Aargau», sagt David Belart von Wüest & Partner. Das grösste Entwicklungsareal im Kanton ist gemäss Belart das Sisslerfeld im Fricktal mit einer Fläche von 36 Hektaren.

Diese Areale weisen eine Gesamtfläche von rund 350 Hektaren auf – das entspricht rund 490 Fussballfeldern. Bei 29 dieser 53 Standorte handelt es sich laut dem Immobilienexperten um Industrieareale mit einer Gesamtfläche von 190 Hektaren. «Diese befinden sich in einem Transformationsprozess, entweder in Richtung Wohnen/Mischnutzung oder Neupositionierung als Arbeitsplatzstandorte», sagt Belart.

Auf den 59 Arealen im Kanton Aargau besteht laut Wüest und Partner ein Potenzial für insgesamt rund 15 000 Bewohner und 25 000 Arbeitsplätze – dies zusätzlich zum bereits heute vorhandenen Wohnraum und den bestehenden Stellen in diesen Arealen. Damit weist der Kanton Aargau laut Wüest & Partner zusammen mit Genf, Waadt und Zürich das höchste Potenzial an neuem Wohnraum in Entwicklungsarealen auf. Dies ist aber auch nötig, denn im Aargau sind auch die Prognosen für das Bevölkerungswachstum überdurchschnittlich hoch.

Studie sieht weniger Wohnraum

Zu tieferen Zahlen kam das Beratungsunternehmen BHP Hanser und Partner vor vier Jahren. In einer Studie, welche die Firma im Auftrag der kantonalen Standortförderung erstellt hat, heisst es: «2010 existieren im Aargau ungefähr 145 Hektaren Industrieareale, die nicht oder nur teilweise genutzt werden.» Geht man – wie BHP dies tut – von 80 bis 100 Einwohnern pro Hektare aus, könnten die Gebiete künftig Wohnraum für 11 600 bis 14 500 Menschen bieten. Bei einer Annahme von 70 bis 110 Arbeitsplätzen pro Hektare könnten auf diesen Industriebrachen zwischen 10'000 und 16'000 neue Stellen entstehen.

Die Gebiete sind sehr attraktiv, dann viele Industriebrachen befinden sich an guter Lage und sind meistens voll erschlossen. BHP sieht denn auch die Möglichkeit, auf diesen Arealen zusätzlichen Wohnraum ohne Ausdehnung der Siedlungsfläche auf der grünen Wiese zu erstellen. Industriebrachen würden zudem Wachstumsmöglichkeiten für Gemeinden ohne Bauzonenreserven bilden. Als Beispiel nennt die BHP-Studie das Hero-Areal beim Bahnhof Lenzburg.

In den 1960er-Jahren arbeiteten in der Produktionsstätte der Konservenfabrik rund 1000 Menschen. Inzwischen ist die Firma an den Stadtrand gezügelt, auf dem Areal entsteht die Überbauung «Im Lenz». Diese soll bis 2018 rund 500 Wohnungen und 800 Arbeitsplätze umfassen und ist als Öko-Quartier konzipiert.

Chancen für Umnutzung sind gut

Doch wie realistisch ist es, dass alle Industriebrachen im Aargau umgenutzt werden? David Belart von Wüest & Partner sagt: «Angesichts der Tatsache, dass diese Areale eingezont sind, kann davon ausgegangen werden, dass sie grösstenteils innerhalb von 15 Jahren umgenutzt werden können.» Dies unter der Voraussetzung, dass die Nachfrage nach entsprechenden Flächen vorhanden sei, schränkt er ein.

Sabina Erny, Projektleiterin Standortentwicklung beim Kanton, relativiert das Potenzial für neuen Wohnraum auf den Entwicklungsarealen. «Der Beitrag zur Bewältigung des künftigen Bevölkerungswachstums durch die Umnutzung von Industriebrachen für Wohnungen dürfte im einstelligen Prozentbereich bleiben.» Erny befasst sich denn auch nicht mit Wohnbauprojekten auf Entwicklungsarealen, sondern mit wertschöpfungsintensiven industriellen oder geschäftlichen Nutzungen. Sie erklärt: «Eine Umnutzung zu reinem Wohnraum ist meist einfacher - da braucht es die Unterstützung durch den Kanton eher weniger.»

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