UBS-Prognose
Bald ein Immobilien-Problem, weil die Zuwanderung fehlt?

Wird im Wynental und im Seetal zu viel gebaut? Die UBS bezweifelt, dass die Nachfrage dort mit dem Angebot mithalten kann, wie Chefökonom Daniel Kalt an einem Vortrag sagte.

Peter Brühwiler
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Im Wynental und im Seetal könnte es zu einer Immobilienblase kommen. (Symbolbild)

Im Wynental und im Seetal könnte es zu einer Immobilienblase kommen. (Symbolbild)

Keystone

«Die Nationalbank hat soeben die Masseneinwanderungs-Initiative umgesetzt», twitterte Daniel Kalt nach der Aufhebung des Euro-Mindestkurses. Diesen Montag trat der UBS-Chefökonom in Aarau an der UBS-Veranstaltung «Wirtschaftsausblick für den Kanton Aargau» auf. Im Fokus, natürlich: der Nationalbank-Entscheid und die Massenweinwanderungs-Initiative.

Untergangs-Szenarien malte Kalt trotz starkem Franken keine an die Wand: im Wachstumsdreieck zwischen der Zentralschweiz, Zürich und Basel habe der Aargau weiterhin eine hervorragende Ausgangslage, «um Arbeitsplätze zu erhalten und hoffentlich auch zu schaffen».

Klar ist aber auch: So dynamisch wie in den vergangenen Jahren werden sich die Wirtschaft und mit ihr die Bevölkerungszahl in nächster Zeit kaum entwickeln. Sei es, weil die Masseneinwanderungs-Initiative umgesetzt wird. Oder eben, weil sich die Zuwanderungsdiskussion — wie in Kalts Tweet angetönt — wegen eines Wirtschaftsabschwungs von selbst erledigt.

Eine tiefere Zuwanderung wirkt sich natürlich auch auf den Immobilienmarkt aus. Die UBS fragte sich deshalb, ob der neu erstellte Wohnraum im Aargau noch genügend Abnehmer finden wird. Als kritisches Gebiet stellten sich dabei vor allem das Wynental und das Seetal heraus. «Wir glauben, dass wir dort unter Umständen in ein Problem reinkommen könnten», so Kalt.

Zuwanderung aus Zug?

Erst vor einem Monat hatte sein UBS-Kollege Elias Hafner noch den Mutschellen rückblickend als Problemzone identifiziert. Die Leerstandsquote bei Neubauten lag dort Mitte 2014 bei 22 Prozent — so hoch wie in keinem anderen Aargauer Gebiet. Weshalb jetzt der Schwenk in Richtung Westen?

Im Osten des Kantons werde derzeit tendenziell weniger gebaut, erklärt Hafner. «Dies dürfte helfen, dass die Leerstände nicht weiter ansteigen.» Die Frage sei, ob sich die Nachfrage nun von den Zentren Zürich, Basel und Luzern weiter in Richtung Aarau verlagere, um das dort entstehende Angebot besser zu absorbieren.

Genau mit diesem Szenario rechnet der Reinacher Gemeindeammann Martin Heiz, konkret erwartet er mehr Zuzüger aus Zug. «Wir verfügen unbestritten über die schönste Wohnlage», meint er schmunzelnd.

Für den Bauboom verantwortlich sind nicht nur Privatinvestoren. Die vergleichsweise günstigen Bodenpreise machen Gebiete wie das Wynental auch interessant für institutionelle Anleger, die im derzeitigen Tiefzinsumfeld verzweifelt nach Investitionsmöglichkeiten suchen.

«In Zentren ist es zudem immer schwieriger, Projekte zu realisieren», erklärt Hafner. Es werde deshalb tendenziell überproportional viel in ländlichen Gebieten gebaut — «und somit nicht unbedingt dort, wo die Nachfrage am grössten wäre».

Skepsis in der Gemeinde

Wird das Wynental mangels anderer Anlagemöglichkeiten also mit Objekten zugepflastert, die niemand braucht? Die Frage, ob in der Gemeinde nicht vielleicht zu viele Projekte angegangen würden, höre er schon ab und zu, sagt Heiz. Und auch er ist der Meinung: «Falls alle angedachten Projekte umgesetzt werden, dann wäre das ziemlich dramatisch.» Damit rechnen tut der Gemeindeammann jedoch nicht.

Mit ein Grund für die vielen Baupläne sei, dass man in Reinach, Menziken und Burg wegen neuer Kantonsvorgaben mit Auszonungen rechne. «Landbesitzer, die jahrelang nichts gemacht haben, erstellen deshalb jetzt Baupläne, weil sich das positiv auf die Entschädigungsfrage auswirken könnte.»