Wohnungsmarkt Aargau

Alles da, nur die Menschen fehlen – Reportage aus dem Geisterquartier

Staufen ist gewachsen. Wo früher Wiesen waren, stehen heute Mehrfamilienhäuser. Das kommt nicht nur gut an im Dorf. Doch weder Gemeinderat noch Vermieter machen sich Sorgen, dass Staufen zum Geisterdorf wird.

Immerhin die leere Dose Müllerbräu und die Gummibärli-Verpackung im Abfalleimer verraten, dass hier einmal jemand ein Bier getrunken und Süssigkeiten gegessen hat. Dabei wäre alles bereit. Ein Sandkasten, Tische, Bänke, eine Ente zum Schaukeln und eine Rutschbahn. Doch noch sind hier nicht viele Menschen zu Hause, die den Spielplatz nutzen oder sich in der Parkanlage begegnen könnten. Von den 52 Briefkästen in der neuen Überbauung Pfalzpark in Staufen sind erst zwölf beschriftet. Seit Oktober sind die Wohnungen auf dem Markt.

«Staumauer» eckt an

Der Bauboom in Staufen steht stellvertretend für viele Siedlungen, die im Aargau gebaut wurden und noch nicht vermietet oder verkauft sind. Per 1. Juli 2017 standen im Aargau 7323 Wohnungen leer. Die Leerwohnungsziffer im Kanton ist mit 2,34 Prozent so hoch wie seit 1998 nicht mehr.

Der sandfarbene Bau in Staufen gefällt nicht allen im Dorf. Die Fassade zieht sich wie eine Mauer der Strasse entlang. Das ist auch der Grund, weshalb die Staufner die Siedlung Staumauer nennen. Die Überbauung sei schon massiv, sagt ein Mann, der mit seinem Hund vorbeispaziert. Er wohne nicht im Quartier. Aber er verstehe schon, dass nicht alle Freude haben, wie Staufen in den letzten Jahren gewachsen ist und weiter wachsen wird.

Vis-à-vis der Siedlung Pfalzpark wird klar, was der Bauboom für die langjährigen Anwohner bedeutet. Ihre Häuser, einst freistehend mit Blick über Wiesen und Äcker, sind nun eingepfercht zwischen Mehrfamilienhäusern. Der Blick auf den Staufberg ist mindestens eingeschränkt, wenn er ihnen nicht ganz genommen wurde.

Neue Wohnungen, neue Einwohner

Was hat sich der Gemeinderat dabei gedacht? Der zuständige Gemeinderat Emanuele Soldati (SP) sagt, der Gemeinderat könne nicht viel tun, wenn das Gebiet erst einmal erschlossen sei. «Dann ist der Grundeigentümer frei, ob er bauen will oder nicht.» Bis in die 80er-Jahre sei das Areal Baugebiet zweiter Etappe gewesen. Nach einem Bundesgerichtsentscheid war dies nicht mehr zulässig und die Gemeinde musste die Parzellen entweder auszonen oder als Baugebiet erfassen. Staufen entschied sich für Letzteres.

Der Plan war, das Areal in zwei Etappen zu erschliessen. «Das erschien in Bezug auf die Infrastruktur sinnvoll», sagt Soldati. Denn neue Wohnungen, bringen neue Einwohner und die verlangen unter Umständen nach zusätzlichen Schulen oder Kinderkrippen. Diese zu bauen, braucht Zeit. Aber die Grundeigentümer wehrten sich gegen den Plan, das Areal in Etappen zu erschliessen. Sie verlangten gleichlange Spiesse für alle und beschlossen, den Rest der Erschliessung vorzufinanzieren. Damit war der Grundstein für eine Überbauung des Esterli-Flöösch gelegt.

Letztes Jahr habe der Gemeinderat 300 Wohneinheiten bewilligt, davon befänden sich 250 im Bau. «Das ist viel im Vergleich zu meinem ersten Jahr im Gemeinderat», sagt Soldati. «Damals waren es 50 Baubewilligungen mit nur wenigen Wohneinheiten.» Aufgrund der Bautätigkeit werde es in den nächsten Jahren in Staufen vermehrt leere Wohnungen geben.

Soldati ist aber zuversichtlich, dass die Wohnungen vermietet oder verkauft werden können und in Staufen keine Geistersiedlungen entstehen. Der Gemeinderat habe in den neuen Quartieren viel Wert auf eine hohe Wohnqualität und Freiflächen gelegt. «Es ging nicht um Gewinnmaximierung», stellt Emanuele Soldati klar und zieht den Pfalzpark als Beispiel hinzu. Die Bauordnung hätte eine zusätzliche Etage erlaubt, worauf aber verzichtet wurde.

Erstvermietung braucht Zeit

Gleich sieht es Hardy Straub, dessen Firma Straub und Partner die Wohnungen im Pfalzpark vermietet. Er mache sich keine Sorgen. Am Schluss zähle für die Mieter auch nicht der Preis, sondern das Preis-Leistungs-Verhältnis: «Und überteuert sind die Wohnungen bestimmt nicht», sagt Straub. Er schliesst aber nicht aus, dass die Preise wegen der Konkurrenzsituation auf dem Wohnungsmarkt in der Region «vielleicht nach unten korrigiert werden müssen».

Die Erstvermietung der Wohnungen im Pfalzpark werde etwa ein bis maximal zwei Jahre dauern, sagt Straub. «Diese Zeit muss man sich geben, vor allem wenn es ein Überangebot gibt.» Die Zeiten, in denen Mieter Wohnungen ab Plan, also noch bevor der Rohbau stand, gemietet haben, seien vorbei: «Heute wollen sie die fertigen Wohnungen sehen, bevor sie sich entscheiden.»

Die Kritik an den vielen Neubauten in Staufen versteht er zwar, «aber wir haben ein geltendes Recht». Wenn der Zonenplan den Bau eines Mehrfamilienhauses erlaube, dürfe dieses gebaut werden. «Verdichtung heisst halt auch höher und näher bauen.» Einige Entscheide treffe bei einer Arealüberbauung auch nicht der Bauherr, sondern Raumplaner. Ob die Architektur oder Farbe gefalle, sei halt wie so oft Geschmackssache. «Bei Wohngebäuden zählen vor allem die ‹inneren Werte›.»

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