NAB-Studie

Aargau verliert an Standortqualität – die Erkenntnisse aus der neuen Immobilienstudie

Studienverfasserin Sara Carnazzi und NAB-CEO Roland Herrmann an der Medienkonferenz in Aarau.

Studienverfasserin Sara Carnazzi und NAB-CEO Roland Herrmann an der Medienkonferenz in Aarau.

Der Aargau verliert an Standortqualität. Gemäss neuster NAB Immobilienstudie bleibt hier aber überdurchschnittlich viel frei verfügbares Einkommen.

Jährlich erarbeitet die Neue Aargauer Bank (NAB) eine auf den Kanton Aargau bezogene Regionalstudie. In den letzten Jahren ging es etwa um die Frage, welche Bildung der Arbeitsmarkt braucht, um die Demografie oder den Fachkräftemangel. Die neuste Studie dreht sich um die hohe Zuwanderung in den Kanton Aargau und um die Entwicklung der Immobiliensituation.

Jährlich wird zudem eine Rangliste der Kantone zur Standortqualität publiziert. Darin werden Faktoren wie die Steuerbelastung für natürliche und juristische Personen, die Verfügbarkeit von Hochqualifizierten und Fachkräften, die verkehrliche Erreichbarkeit und mehr zu einer Note verschmolzen. An der Vorstellung der Studie in Aarau erläuterte NAB-CEO Roland Herrmann, warum der Aargau, der sich jahrelang auf dem dritten Platz sonnen konnte, einen Rang und damit seinen Podestplatz verliert, und warum er bis 2025 weitere zwei Ränge verlieren dürfte. Dies ist der jüngsten Unternehmenssteuerreform geschuldet. Der Aargau kann dafür keine eigenen Mittel einsetzen – anders als das reiche Basel, das sich über Nacht auf den ersten Rang katapultiert hat – sogar vor Zug.

Der Aargau bleibe attraktiv, so Herrmann, weil die anderen Faktoren gleich gut bleiben. Er stehe hinter dem pragmatischen Weg, den die Regierung zur Umsetzung der Unternehmenssteuerreform eingeschlagen hat (und die vom Grossen Rat mitgetragen wird). Diese sieht keine Senkung des Steuersatzes, aber massive Abzüge für Forschung und Entwicklung vor. Zudem nehme der Kanton Rücksicht auf die vielen KMU, und auf Familienunternehmen.

Ein Wermutstropfen sei, dass man beim Gewinnsteuersatz nichts machen könne. Herrmann: «In einem nächsten Schritt muss dieses Thema auch wieder aufgenommen werden.» Dass der Aargau schrittweise Ränge verliere, könne langfristig kein gangbarer Weg sein.

Zuzug aus Zürich mit Abstand am grössten

In der Studie wurde auch untersucht, wie genau die Bevölkerung im Aargau wächst. Dass sie wächst, ist bekannt. Zwischen 2007 und 2017 waren es über 87 000 Personen, was einem mittleren jährlichen Wachstum von 1,4 Prozent entspricht. Damit liegt der Aargau klar über dem schweizerischen Durchschnitt von 1,1 Prozent.

Rund 80 Prozent des Zuwachses sind laut Studienverfasserin Sara Carnazzi auf Zuwanderer aus dem Ausland (54 Prozent) und aus anderen Kantonen (26 Prozent) zurückzuführen. Bei der Binnenmigration hat der Aargau mit einem Plus von 22 700 Personen schweizweit den höchsten Saldo. Mit Riesenabstand am meisten Personen zügeln aus dem Kanton Zürich hierher. Interessent ist, dass 30- bis 49-Jährige und Kinder unter 15 Jahren über 80 Prozent der Binnenmigranten ausmachen, so Carnazzi, «was die hohe Wohnattraktivität des Aargaus für Familien zeigt». Kommt dazu: Durch die Neuzuzüger steigt sogar der Ausbildungsstand der Bevölkerung leicht.

Der Wunsch nach den eigenen (im Aargau noch bezahlbareren) vier Wänden ist ein wichtiger Grund für einen Umzug hierher. Zudem steht der Aargau bezüglich frei verfügbarem Einkommen (Bruttoeinkommen abzüglich alle obligatorischen Abgaben und Fixkosten wie Miete, Nebenosten, Pendlerkosten etc.) gut da. Von den umliegenden Kantonen bleibt nur in Solothurn etwas mehr frei verfügbares Einkommen als im Aargau (siehe Grafik).

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Mietwohnungsmarkt aus den Fugen

Die Studie zeigt weiter, dass sich ein Durchschnittshaushalt im Aargau Wohneigentum nicht mehr leisten kann – was im schweizerischen Durchschnitt schon länger der Fall ist. Allerdings ist zu differenzieren: Das gilt vorab in den Räumen Baden, Mutschellen und im Basel-nahen Fricktal. In den anderen Regionen im Aargau sind eigene vier Wände auch für einen Durchschnittshauhalt noch eher erfüllbar.

Laut der Sudie nimmt die Wohneigentumsproduktion ab. Gemäss Herrmann und Carnazzi ist dieser Markt weitgehend im Gleichgewicht. Die Leerstände seien auf unproblematischen Niveaus. «Der Aargau wird auch in den kommenden Jahren als Wohnort sehr attraktiv bleiben», sagt Roland Herrmann. Ganz anders steht es zurzeit um den Mietwohnungsmarkt. Mietwohnungsprojekte im Aargau seien in den letzten Jahren geradezu explodiert, hiess es an der Medienkonferenz der NAB. Trotz eines leichten Rückgangs der Leerstandsziffer 2019 zählt der Aargau zu den Kantonen mit dem grössten Volumen an leerstehenden Mietwohnungen in der Schweiz. Die Investoren scheinen allmählich vorsichtiger geworden zu sein. Die aktuelle Entwicklung der Baugesuche im Mietwohnungssegment weckt bei Roland Herrmann aber Zweifel an der Nachhaltigkeit dieser Trendwende. Deshalb dürften sinkende Wohnungsmieten im Aargau vielerorts auch in den kommenden Jahren ein Thema bleiben.

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