Die Baustelle ist markant: Mitten in der Laufenburger Altstadt wird der imposante «Adler», den die Einwohnergemeinde 2019 gekauft hat, saniert und umgebaut. Noch seien die Bauarbeiten zwar nicht abgeschlossen, sagen Stadtschreiber Marco Waser und Christian Müller von der Bauverwaltung. Doch jetzt, wo das neue Dach aufgerichtet sei, sei ein guter Zeitpunkt für eine vorläufige Einschätzung. Waser bilanziert:

«Es ist ein Bauprozess mit Licht und Schatten, nicht aussergewöhnlich bei einem Umbau in dieser Grössenordnung in einer Altstadt.»

Man habe Wetterglück in der heiklen Phase gehabt zwischen Abbruch vom alten und dem Aufrichten vom neuen Dach, sind beide froh. «Auf der anderen Seite hat der altehrwürdige Adler uns ein paar Überraschungen beschert.»

Beide loben, dass der Baubetrieb gut organisiert sei und ein wöchentlicher Jour fixe eingerichtet sei. Ein Lob gibt es auch für den Architekten: Er führe vor Ort durch die anstehenden Arbeiten. «Architekt und Ingenieur waren bei Bedarf mehrmals täglich auf der Baustelle.» Summarisch bilanzieren Waser und Müller:

«Wir haben gute Leute auf dem Bau. Sie arbeiten kompetent, flexibel und speditiv.»

Die Aussage, dass es zu «ein paar Überraschungen» gekommen sei, lässt es erahnen: Der Zeitplan kann nicht eingehalten werden. «Der Bezugstermin musste von anfangs November auf Ende Jahr verschoben werden», schreibt Waser. Dies, weil die Baumeisterarbeiten länger gedauert hätten.

Wohnungen sind ausgeschrieben

Als Gründe nennt er den Felsabbau im Untergeschoss; hierhin werden die WC-Anlagen verlegt. Zudem seien zusätzliche oder verstärkte statische Massnahmen wie beispielsweise Abfangungen im Erdgeschoss notwendig gewesen und es habe kleinere Arbeitsetappen verbunden mit Sicherungsmassnahmen aufgrund der Gebäudestatik gegeben.

Zeitlich heisst das, dass die Bauarbeiten voraussichtlich Ende Jahr abgeschlossen sein werden. Die «sehr attraktiven Wohnateliers» im geschichtsträchtigen Gebäude sind derzeit auf der Immobilienplattform «Immoscout24» zur Neuvermietung ausgeschrieben.

Das Projekt sieht im Dachgeschoss zwei neue Atelierwohnungen, eine mit 3,5 und eine mit 4,5 Zimmern vor. Im ersten Obergeschoss entstehen neu eine 1,5-, zwei 2,5- und eine 3,5-Zimmer-Wohnung. Das Restaurant im Erdgeschoss bleibt erhalten, wird aber konsequent zum Marktplatz hin orientiert. «Ein zusätzliches grosses Fenster macht das klar», hält der Projektbeschrieb fest.

Umbau fünf bis zehn Prozent teurer

«Überraschungen» sorgen meist auch für böse Überraschungen bei den Kosten. Die Stadt ging 2020 von Gesamtinvestitionen von gut vier Millionen Franken aus. Davon entfielen knapp 1,4 Millionen Franken auf den Kauf und gut 2,6 Millionen auf den Projektierungs- und den Baukredit.

Es sei ein Kampf mit den Kosten, räumt Waser ein. Ein Kampf, der auch in der Stadtkasse ihre Spuren hinterlassen wird. Waser:

«Aus heutiger Sicht muss mit einer Kostenüberschreitung gerechnet werden.»

Denn die längere Bauzeit bedeute mehr Aufwand. Konkret geht die Stadt von Kostenüberschreitungen in der Höhe von fünf bis zehn Prozent aus. «Darin enthalten sind auch die als Bauherrenwünsche bezeichneten Anpassungen», so Waser. Die aktuelle Teuerung werde ebenfalls ihre Spuren hinterlassen. Denn:

«Bauen braucht nicht nur Muskelkraft, sondern ganz allgemein viel Energie.»

Der Kampf mit den Kosten sei die eine Seite, so Waser und Müller, eine auf lange Sicht gute und dienliche Lösung die andere Seite. Als Beispiel erwähnen die beiden den Öltank. Obwohl die Heizung noch in Betrieb bleibe, könne der Tank bereits jetzt aufgehoben werden und stehe dem Restaurant von Anfang an als Garderobe und Büro zur Verfügung. Für den Betrieb der Ölheizung wurden provisorische Kunststofftanks installiert.

Heizung nicht vergessen

Böse Zungen in der Stadt munkeln allerdings, dass beim Planen schlicht die Heizung vergessen gegangen sei und nun nachträglich eine Lösung gesucht werden müsse. Dazu sagt Waser klar:

«Das ist eine falsche Information.»

Die Ölheizung bleibe in Betrieb, bis die Fernwärme zur Verfügung stehe. «Die Übergabestation wird im heutigen Heizungsraum platziert.»

Lösung für die Küche muss gefunden werden

In einer anderen Frage treffen die Stadtgespräche aber tatsächlich zu: Für die neue Küche muss gegebenenfalls ein Nachtragskredit geholt werden – schlicht deshalb, weil eine neue Küche im Baukredit nicht inkludiert war.

Ob es einen Nachtragskredit brauche, sei noch nicht definitiv entschieden, sagt Waser. «Es ist aber richtig, dass zum Zeitpunkt der Kostenermittlung die Küche in Betrieb war und angenommen wurde, dass sie bleibt.» Diese Annahme sei möglicherweise falsch. Denn:

«Die Küche ist zwar funktionsfähig, entspricht aber nicht mehr den Anforderungen oder Wünschen einer modernen Gastronomie.»

Zu einem Umdenken geführt habe die grössere Auswahl an potenziellen Pächtern. «Die künftige Pächterin oder Pächter hat die Wahl zwischen selber investieren oder einer entsprechend höheren Pacht.» Diesbezüglich sie die Stadt offen für entsprechende Gesuche von interessierten Pächtern.

In der Botschaft an die Stimmberechtigten ist von einem Mietertrag – ohne neue Küche – von 166'560 Franken pro Jahr die Rede. Das entspricht einer Bruttorendite von 4,1 Prozent, was unter dem vom Investitionskonzept geforderten Wert liege.

Wie hoch ein allfälliger Nachkredit sein wird, kann Waser noch nicht sagen. Nur so viel: «Das wird, sofern der Kredit beantragt wird, mit dem Antrag bekanntgegeben.»