Die Gemeinde Niederwil hat vor Bundesgericht einen Rechtsstreit gewonnen, der sich seit 2013 hingezogen hat. Eine Hausbesitzerin darf eine Liegenschaft, die sie ohne rechtskräftige Bewilligung umgebaut hat, nicht mehr so nutzen wie bis anhin. Es sei denn, sie bessert tüchtig nach.

Ursprünglich war die Liegenschaft ein Zweifamilienhaus. Die neue Besitzerin baute dieses um und realisierte auf den drei Etagen insgesamt zwölf Zimmer mit dem Ziel, diese einzeln zu vermieten. Im Haus gibt es weder eine Küche noch einen Gemeinschaftsraum, sondern lediglich pro Stock ein Etagen-Bad/WC.

Bewilligt war dieser Umbau nicht. Der Gemeinderat als Baubewilligungsinstanz hat von den baulichen Veränderungen erst an einem Augenschein erfahren. Diesen hat er veranlasst, weil die Hausbesitzerin ein Baugesuch für zwei Dachflächenfenstern eingereicht hatte.

Dachfenster ja, Zimmer nein

Am 2. Dezember 2013 lehnte der Gemeinderat das nachträglich eingereichte Baugesuch für den Umbau der Liegenschaft ab, mit der Begründung, ein solcher sei zum Vornherein nicht bewilligungsfähig. Er überliess es jedoch der Bauherrin, dennoch die Durchführung eines ordentlichen Verfahrens zu verlangen. Was diese am 18. Dezember 2013 denn auch tat. Am 22. August 2016 bewilligte der Gemeinderat die zwei Dachfenster, aber nicht die zwölf bereits eingebauten Zimmer. Die Bauherrin, so entschied die Behörde, müsse hier vorerst die vom Gesetz verlangten Brandschutzmassnahmen treffen sowie die nötigen Pflichtparkplätze erstellen. Andernfalls sei ihr die Nutzung der Zimmer zu Wohnzwecken untersagt. Für die Räumung der Zimmer setzte der Gemeinderat für diesen Fall eine Frist von vier Monaten.

Im September erhob die Bauherrin Beschwerde beim Departement Bau, Verkehr und Umwelt und bekam teilweise Recht. Die Frist zur Herstellung des rechtmässigen Zustandes wurde von vier auf zehn Monate nach Rechtskraft des Beschlusses verlängert und das Nutzungsverbot zudem mit dem nächstmöglichen ortsüblichen Kündigungstermin verknüpft.

Kein Erfolg mit Weiterzug

Die Bauherrin zog das Urteil zweimal weiter. Das Aargauer Verwaltungsgericht hat die Beschwerde am 2. Juli 2018 abgewiesen, das Bundesgericht am 12. April 2019.

Die Beschwerdeführerin hatte sich insbesondere gegen die Brandschutzauflagen gewehrt. Diese seien nicht nötig, weil es sich bei den Zimmern nicht um Wohnungen handle. Das sieht das Bundesgericht anders: «Es ist davon auszugehen, dass die Bewohner der einzelnen Zimmer – mangels anderer Kochgelegenheiten im Haus – in ihren Zimmern auch kochen und essen.» Wie das Verwaltungsgericht erachte deshalb auch das Bundesgericht die zwölf Zimmer als Wohnungen im Sinne der Brandschutzvorschriften.

Einige Zimmer sind vermietet

Noch sind die zwölf Zimmer, oder zumindest ein Teil davon, vermietet. Das Bundesgericht hat dieses besondere, offenbar einträgliche Geschäftsmodell jetzt aber gestoppt. Zumindest vorderhand. Die Hausbesitzerin muss jetzt innerhalb von zehn Monaten die Brandschutzauflagen erfüllen und der Parkplatzpflicht Genüge tun oder innerhalb dieser Frist die bisherige Nutzung der Liegenschaft ändern.

Die Beschwerdeführerin muss zudem auch die Kosten für das Bundesgericht in der Höhe von 4000 Franken übernehmen. Eine Parteientschädigung haben die Richter in Lausanne jedoch nicht verfügt. Die Gemeinde Niederwil hat somit nach sechs Jahren zwar Recht bekommen, auf den aufgelaufenen Anwalts- und sonstigen Umtriebskosten bleibt sie jedoch sitzen.

Urteil 1C_328/2018