Immo-Monitoring
Überall Baukräne und Baustellenzäune: So entwickelt sich der Brugger Immobilienmarkt

Die Wüest Partner AG stellt jedes Jahr das Immo-Monitoring zusammen. Brugg-Zurzach positioniert sich mit Nuancen im Mittelfeld.

Katja Gribi
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Die Bevölkerungszahlen im Bezirk Brugg wachsen stetig. Immer mehr wird deswegen gebaut. (Symbolbild)

Die Bevölkerungszahlen im Bezirk Brugg wachsen stetig. Immer mehr wird deswegen gebaut. (Symbolbild)

KEYSTONE/DPA/TOM WELLER

Baukräne und Baustellenzäune gehören mittlerweile zum alltäglichen Bild, auch im Bezirk Brugg. Derzeit werden etwa mit den Überbauungsprojekten Müligässli in Brugg oder Weiermatt in Lupfig neue Wohnräume geschaffen. Zudem werden laufend Wohnungen saniert und Pläne für weitere Siedlungsprojekte vorgelegt. In den Zentrumsgemeinden Brugg und Windisch geht es etwa um die Gestaltungspläne «Alte Post», «Annerstrasse», «Rütschi-Hallen», «Sonne» und «Via Romana». Bei all der neuen Wohnfläche stellt sich bald einmal die Frage, ob so viel Wohnraum überhaupt genutzt werden kann.

Fakt ist, dass die Bevölkerungszahlen im Bezirk Brugg stetig wachsen. In der Bevölkerungsprojektion des Kantons Aargau ist ersichtlich, dass bis im Jahr 2050 mit einem kantonalen Bevölkerungswachstum auf ca. 905'000 Menschen gerechnet wird. Für den Bezirk Brugg bedeutet dies ein Wachstum von aktuell 51'875 Bewohnern auf insgesamt 64'127 (Projektion 2050).

Da der Wohnraum in den Zentren langsam eng wird, weichen einige Menschen auf die umliegenden Gemeinden aus. Wie sich das auf den Immobilienmarkt im Bezirk Brugg auswirkt und wie sich dieser im schweizweiten Vergleich platziert, darauf findet man im Immo-Monitoring der Wüest Partner AG aus Zürich detaillierte Antworten.

Abnahme bei Neubauten von Mehrfamilienhäusern

Das Immo-Monitoring der Wüest Partner AG gibt Auskunft über die jährliche Immobilienbilanz in der gesamten Schweiz. Als ein Wirtschaftsraum zählend, bildet Brugg-Zurzach eine von acht Aargauer Monitoring-Regionen des Bundesamts für Statistik.

Ein Blick auf das Immo-Monitoring zeigt, dass besonders bei Mehrfamilienhäusern eine Abnahme bei Neubauten in der Region Brugg-Zurzach zu verzeichnen ist. Inwiefern sich die Trends entwickeln und wie sich die Coronakrise auf die Immobilienbranche auswirken wird, kann anhand des Monitorings herausgefiltert werden. Wie positioniert sich die Region Brugg-Zurzach im Vergleich mit anderen Regionen? Wo lohnt es sich, genauer hinzuschauen? Wie schneidet die Region qualitativ ab? Die folgenden sieben Punkte fassen das Wichtigste zusammen:

Beschäftigungsrückgang: Nachfrage gehemmt

Die Coronakrise hat in der gesamten Schweiz einen Beschäftigungsrückgang bewirkt und damit die Nachfrage nach Geschäftsflächen abnehmen lassen. Durch den Stellenabbau ist schweizweit die Nachfrage um bis zu 80'000 Quadratmeter Bruttogeschäftsfläche gesunken. Mit 12,1 Prozent Beschäftigungsrückgang in der ersten Hälfte dieses Jahres ist die Gastro- und Beherbergungsbranche am meisten betroffen, dies entspricht 32'300 (Teilzeit-)Stellen.

Homeoffice: Führt zu höheren Ansprüchen an Wohnraum

Da dieses Jahr viele Menschen von zuhause aus arbeiten, sind die Ansprüche an den Wohnraum gestiegen. Die Grösse des jeweiligen Wohnraums hat an Bedeutung gewonnen, viele wünschen sich mehr Geräumigkeit in den eigenen vier Wänden. Dies ergab eine Umfrage, welche die Wüest Partner AG im Rahmen des Immo-Monitorings in der ganzen Schweiz durchführte. Ausserdem stellte sich heraus, dass besonders Menschen, die seit April 2020 zwischenzeitlich im Homeoffice waren, mit ihrem Wohnraum weniger zufrieden waren als solche, die wenig oder nicht davon betroffen waren. Dafür zeigte sich, dass Pendlerdistanzen stark an Bedeutung verlieren. Viele der Befragten gaben an, für den Traum eines Einfamilienhauses auch abseits der Arbeitszentren wohnen zu wollen, wenn ein Teil des Pensums zuhause geleistet werden kann.

Neubauten: Grosse regionale Unterschiede

Bei Neubauten von Mehrfamilienhäusern lassen sich auf kleiner Fläche markante Unterschiede ausmachen. In Brugg-Zurzach wurde eine Abnahme von neu gebauten Mehrfamilienhäusern um 25 Prozent verzeichnet. In Baden hingegen ergab sich im gleichen Zeitraum eine Zunahme von 50 Prozent. Diese Zahlen entstanden beim Abgleich vom Durchschnitt des letzten Jahres (Herbst 2019 bis Sommer 2020) mit den fünf Jahren davor (Herbst 2014 bis Sommer 2019).

Mietkosten: Brugg-Zurzach vergleichsweise günstig

Gemietete Wohnfläche ist in Brugg-Zurzach deutlich günstiger als beispielsweise in Aarau oder Baden. So liegen die Preise für eine 3-Zimmer-Wohnung in Brugg-Zurzach bei einem Medianwert von 1170 Franken, in Baden bei 1720 Franken. Bei grösserer Wohnfläche nimmt die Differenz ein wenig ab: Hier liegt der Medianwert in Brugg-Zurzach bei 1340 und in Baden bei 1920 Franken.

Baufläche: Baden doppelt so teuer wie Brugg-Zurzach

Auch Einfamilienhäuser sind in Brugg-Zurzach erschwinglicher als in Baden. Der Medianpreis für ein Einfamilienhaus liegt hier bei 753'000 Franken für 5 Zimmer, in Baden bei derselben Grösse bei 955'000 Franken. Beim Kauf von eingezontem Bauland für ein Einfamilienhaus bewegt sich die Region Brugg-Zurzach ebenfalls im kostengünstigeren Bereich. So kostet der Quadratmeter in Brugg-Zurzach 620 Franken, in Baden ist dieselbe Fläche mit 1260 Franken mehr als doppelt so teuer.

Wohnqualität: Attraktivität der Gemeinden ist tief bewertet

Bei einer Umfrage zur Qualität von Eigentumswohnungen schneidet Baden besser ab als Brugg-Zurzach. Dafür wurden elf Faktoren berücksichtigt, die Auskunft über die Qualität eines Wohnortes geben, wie Erreichbarkeit, Steuern oder die Marktliquidität. Auffallend ist, dass sowohl Brugg-Zurzach als auch Baden beim Punkt «Attraktivität Gemeinden» ihren tiefsten Wert haben. Mit 1,9 von 5 möglichen Punkten liegt Brugg dennoch weiter hinten als Baden, wo immerhin 2,8 Punkte erreicht wurden. Den Höchstwert gibt es in Brugg-Zurzach für die Erreichbarkeit der Region (3,8), in Baden für die Arbeitsplatzentwicklung (4,7).

Leerwohnungen: Die Zahl bleibt relativ stabil

Trotz der vielen neuen Überbauungen und Wohnsiedlungen, steigt die Zahl der Leerwohnungen nicht allzu stark an. Wie die kantonale Leerwohnungszählung 2020 zeigt, standen am 1. Juni 2020 im Kanton Aargau 8733 Wohnungen leer. Dies sind 356 Einheiten mehr als im Vorjahr 2019. Weil aber auch der Wohnungsbestand im Jahr 2019 um 4998 Einheiten stieg, blieb die Leerwohnungsziffer, die das Verhältnis des Leerwohnungsbestands im aktuellen Jahr am Gesamtwohnungsbestand per 31. Dezember des Vorjahres ausdrückt, mit 2,65 stabil.

So wurden im Bezirk Brugg im Jahr 2018 total 537 leere Wohnungen gezählt, ein Jahr später kamen 79 Leerwohnungen dazu. Die diesjährige Zählung ergab wiederum eine Zunahme von 162. Demnach gab es im Bezirk am 1. Juni 2020 total 778 leerstehende Wohnungen. Insofern lässt sich sagen, dass zwar viel gebaut wird, aber auch immer mehr Wohnraum benötigt wird. Die Differenz weicht, wie die Statistik zeigt, nicht stark von den Vorjahren ab.

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