Brugg/Windisch
Diskriminiert und enteignet? – Ein Hausbesitzer setzt sich zur Wehr

Ein in Not gegründetes Komitee ruft Einfamilienhausbesitzer dazu auf, sich über die Ortsplanungsrevision zu informieren.

Michael Hunziker
Drucken
Teilen
Die Liegenschaften am Wiesenweg in Windisch gehören laut dem neuen Bauzonen- und Kulturlandplan zur Zone W2 mit Nachverdichtung. mhu

Die Liegenschaften am Wiesenweg in Windisch gehören laut dem neuen Bauzonen- und Kulturlandplan zur Zone W2 mit Nachverdichtung. mhu

Michael Hunziker

Derzeit läuft die Ortsplanung «Raum Brugg Windisch». Und diese hat Urs Hochstrasser aus Windisch aufgeschreckt. Er spricht von einer schleichenden Enteignung und einer Grossinvestor-freundlichen Raumentwicklung.

Qualitative Raumentwicklung und angemessene Verdichtung, sagt Hochstrasser, seien als eine gute Sache bezeichnet worden an der öffentlichen Informationsveranstaltung Ende Oktober. So weit, so gut. Nur: Schwierig werde es, wenn ein Liegenschaftsbesitzer in Zukunft dazu gezwungen werde, sein Einfamilienhaus wegen der neuen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) «für ein Butterbrot» einem Grossinvestor zu überlassen.

Überraschende Erkenntnis

Der Reihe nach: Die drei Instrumente der Ortsplanung werden momentan in Brugg und Windisch zur öffentlichen Mitwirkung vorgelegt. Dies sind die Nutzungsplanung, der Kommunale Gesamtplan Verkehr sowie das Natur- und Landschaftsentwicklungskonzept (die az berichtete). Für die Bevölkerung besteht bis am 4. Januar Gelegenheit, sich einzubringen. Hochstrasser hat sich die Mühe genommen und die umfangreichen Unterlagen studiert.

Der Windischer kam zu einer überraschenden Erkenntnis: In naher Zukunft würden viele Einfamilienhausbesitzer eine Diskriminierung erfahren, stellt er fest und erklärt die nötigen drei Schritte. Zuerst sei gemäss Bauzonen- und Kulturlandplan eine Aufzonung von verschiedenen Liegenschaftsparzellen von der Wohnzone W2 in die Wohnzone W3 vorgesehen. Zweitens, fährt Hochstrasser fort, werde in der neuen BNO ein Paragraf eingeführt, in dem steht, dass Gebäude mit Einfamilienhauscharakter in den Wohnzonen W3 und W4 nicht zulässig sind – mit Ausnahme von Reiheneinfamilienhäusern. Hochstrasser verweist auf die Paragrafen 18 und 20, Absatz 2, der Bau- und Nutzungsordnung. Muss oder will nun, in einem dritten Schritt, ein Liegenschaftsbesitzer sein altes Einfamilienhaus auf einer W3-Parzelle verkaufen, werde er vermutlich keinen Käufer mehr finden ausser einem Grossinvestor, erklärt Hochstrasser. Der Grund: «Das alte Einfamilienhaus darf nicht ersetzt werden, und für ein Mehrfamilienhaus ist die Parzelle sicher zu klein.» Anders gesagt: Der Grossinvestor brauche nur abzuwarten und könne dann den Preis der Parzelle bestimmen.

Komitee ins Leben gerufen

Betroffene Anwohner im Reutenenquartier wollen sich wehren gegen die neue BNO und den Einfluss der Grossinvestoren wie etwa Pensionskassen. «Im Moment wären nach der neuen Bau- und Nutzungsordnung die W3-Wohnzonen betroffen. In ein paar Jahren werden mit grosser Wahrscheinlichkeit die neuen W2-Nachverdichtungswohnzonen folgen», sind sie überzeugt.

Zusammen mit weiteren Mitstreitern hat Hochstrasser ein Komitee gegen schleichende Enteignung (KGSE) ins Leben gerufen und eine E-Mail-Adresse eingerichtet. Interessierte können sich melden auf kgse.bw@gmail.com. Das Komitee ruft die Einfamilienhausbesitzer dazu auf, sich im Detail über die Ortsplanungsrevision «Raum Brugg Windisch» unter www.raumbruggwindisch.ch zu informieren.

Das sagt der Leiter der Abteilung Planung und Bau

Warum ist überhaupt eine Aufzonung vorgesehen in Brugg und Windisch? Roland Schneider, Leiter der Abteilung Planung und Bau in Windisch, verweist auf das revidierte Raumplanungsgesetz. Mit dessen Annahme musste in der Folge der kantonale Richtplan überarbeitet werden. «Dieser sieht eine minimale Wohnbevölkerung pro Flächeneinheit je nach Siedlungstyp vor. Für bereits überbaute Gebiete im Raum Brugg Windisch muss eine minimale Einwohnerdichte von 70 Personen pro Hektare erreicht werden», erklärt Schneider und fügt an: «Damit erhöht sich der Druck, die bestehenden überbauten Gebiete effizienter zu nutzen.»

Mit den vorgeschlagenen Nutzungsvorschriften sollen nun die Grundlagen geschaffen werden, den zur Verfügung stehenden Boden besser zu nutzen und die Zersiedelung zu stoppen. In den Zonen mit drei und mehr Vollgeschossen, fährt Schneider fort, sei eine neue Überbauung mit Einfamilienhäusern nicht erwünscht. «Dennoch geniessen die bestehenden Wohnbauten, namentlich die vorhandenen Einfamilienhäuser, den kantonal geltenden Besitzstand und können in diesem Rahmen erneuert, umgebaut und weiterhin genutzt oder verkauft werden. Von einer schleichenden Enteignung kann somit keine Rede sein», betont der Leiter der Abteilung Planung und Bau. Von der Zone W2 in die W3 aufgezont werden gemäss Schneider meist ältere Überbauungen an zentraler, gut erschlossener Lage. Eine Besonderheit bilde die Zone W2 mit Nachverdichtung. In dieser könne unter Einhaltung bestimmter Vorgaben ein drittes Vollgeschoss an Stelle von deren zwei realisiert werden.

Persönlich ist Schneider der Ansicht, dass der Markt den Wert bestehender Liegenschaften an zentraler Lage auch ohne planerische Vorgaben regelt. Der Preis hänge zunehmend von der Lage, der Erschliessung und der Erreichbarkeit ab. Auch der Landpreis sei eine bedeutende Komponente. Es werde interessanter, mehrere Wohneinheiten zu realisieren. «Wieso sollen an zentraler Lage, mit besten verkehrstechnischen Anschlüssen, der Nähe zu Schulen, Kultur und Einkauf die Möglichkeiten für intensivere Nutzungen des Bodens nicht verbessert werden?», fragt Schneider. «Wieso sollen stattdessen die grossen Überbauungen am Siedlungsrand oder im ländlichen Raum mit entsprechendem Verkehrsaufkommen realisiert werden?» (mhu)

Aktuelle Nachrichten