Schweizweit bestehen in drei Bezirken starke Anzeichen für eine Immobilienblase: In Bülach, Dielsdorf und Baden.

Zu diesem Ergebnis kommt eine Untersuchung, die Forscher der ETH Zürich mithilfe von Daten des Internetdienstleisters comparis.ch durchgeführt haben.

Das Forschungsteam wird vom französischen Professor Didier Sornette geleitet, der dank seinen Modellen unter anderem die Immobilienkrise in den USA vorhergesagt hatte.

Auffallend sei, heisst es im Bericht, dass die Bezirke mit starken oder schwachen Zeichen einer Immobilienblase allesamt nicht mitten in den häufig als überhitzt benannten Märkten wie etwa Zürich liegen, sondern bereits etwas weiter entfernt in deren Einzugsgebiet.

Die gute Nachricht: Professor Sornette und sein Team gehen nicht davon aus, dass es im Bezirk Baden zu einem Crash kommen wird.

«Es besteht kein Grund zur Sorge, die heissen Regionen im Immobilienmarkt kühlen sich allmählich wieder ab», schreibt er. Zu erwarten sei eine allmähliche Abflachung des Preisanstieges oder eine Stagnation der Preise.

Preise seit 2008 um 25 Prozent gestiegen

Die Preise für Wohneigentum sind im Kanton Aargau seit 2008 laut Studien der CS um 25 Prozent gestiegen. Seit Kurzem beobachte er aber eine leichte Beruhigung des Marktes im Bezirk Baden, sagt Pascal Roth von der Immobilienfirma André Roth AG in Baden.

Die Beruhigung erkenne man daran, dass beispielsweise für Mietwohnungen und auch für Wohneigentum nicht mehr jeder Preis bezahlt werde.

«Gleichzeitig vergrössert sich das Angebot und die Vermarktungsphase dauert wieder etwas länger – dies vor allem in den Gemeinden rund um Baden.»

Roth erwartet, dass die Preise an peripheren Standorten in den nächsten Monaten stagnieren und die Preise an Zentrumslagen nicht mehr so stark steigen werden wie bis anhin.

Günstiger Wohnraum im Zentrum

Die Wohnraumfrage ist in Baden in den vergangenen Monaten zu einem Politikum geworden. Die Stadtratskandidaten äussern sich nun zur Frage, ob die Wohnbaustiftung günstigen Wohnraum im Zentrum fördern solle.

Befürwortet wird diese Idee vom Stadtammann und Grünen Nationalrat Geri Müller.

Serge Demuth (SVP) hingegen ist dagegen: «Lieber gute Steuerzahler, als vom Staat willkürlich ausgewählte Glückspilze, welche auf Kosten der Allgemeinheit an bester Lage leben», schreibt er in der Smartvote-Umfrage der Aargauer Zeitung.

Roger Huber (FDP) antwortet mit «eher Nein»: «Wir verfügen im Portefeuille der Stadt Baden bereits über günstigen zentrumsnahen Wohnraum.»

Zu Beginn des Jahres hatten die ETH-Forscher neben Baden schweizweit noch 11 weitere kritische Bezirke ausfindig gemacht.

Vielerorts geben sie nun Entwarnung, etwa für Bremgarten und Dietikon. Zu beobachten seien aber unter anderem Aarau und Lenzburg (siehe Grafik).

Insgesamt kühle sich der Immobilienmarkt in der Schweiz aber ab, teilt das Team um Didier Sornette mit. Sein Modell beruht nicht auf absoluten Preisen, sondern auf der Preisdynamik.

Das Modell beziehe auch psychologische Gründe mit ein, erklärt Felix Schneuwly von comparis.ch: «Sornette glaubt, dass Blasen entstehen, wenn hohe Preise die Nachfrage nicht dämpfen, sondern im Gegenteil weiter ansteigen lassen, weil eine Art Hype entsteht. Die Käufer stimulieren einander und steigern die Kauflust, weil jeder von der vermeintlich massiven Wertvermehrung profitieren will.»