Immobilienpreise

Zu teuer für Normalsterbliche: Wird Aarau zur Stadt der Reichen?

3,94 Millionen Franken kostet die Villa am Landhausweg. Sie ist das teuerste zum Verkauf stehende Haus der Stadt.

3,94 Millionen Franken kostet die Villa am Landhausweg. Sie ist das teuerste zum Verkauf stehende Haus der Stadt.

Familien mit durchschnittlichem Einkommen können sich in Aarau kein Einfamilienhaus mehr leisten. Zu welchen Methoden kaufwillige Familien greifen – und wo es in Aarau noch zahlbare Häuser gibt.

Die Meldung im «Republikaner» liest sich wie der Anfang eines Märchens. Wer in Aarau ein Haus kaufen wolle, schrieb die Tageszeitung im April 1802, dem werde das «Ortsbürgerrecht eröffnet», und zwar unentgeltlich. Aarau hat sich in der Hochzeit der Helvetik offensichtlich um kauffreudige Familien auf Haussuche bemüht und ihnen den Wohnortsentscheid mit dem Bürgerrechts-Goodie erleichtert.

Diese Zeiten sind vorbei. Das Ortsbürgerrecht kriegt man längst nicht mehr geschenkt und bezahlbare Häuser sind in Aarau zur Rarität geworden. Ein Blick auf die Online-Plattform comparis.ch zeigt, wie teuer der Traum vom Aarauer Eigenheim erkauft werden muss: das 5½-Zimmer-Haus an der Mühlemattstrasse: 1,4 Millionen. Das Reihenhaus an der Flora-strasse: 1,55 Millionen. Das Einfamilienhaus im Zelgli: 2,1 Millionen.

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Grafik: Elia Diehl

CartoDB: So teuer ist der Eigenheim-Traum in Aarau

Ein Liedchen singen von der schwierigen Suche nach einem bezahlbaren Eigenheim in Aarau können Mira und Max (Namen geändert), beide um die 40. Seit vier Jahren sind sie am Suchen. Ein Haus kaufen konnten sie noch immer nicht.

Bei Haus Nummer 1 im Gönhard wurde Mira und Max bereits beim Besichtigungstermin klar, dass es schwer werden würde. «Mit uns waren noch rund 20 andere Parteien da», sagt Max. Trotzdem bewarben sie sich, wurden aber überboten. «Das Haus war für 850 000 Franken ausgeschrieben, nach dem Bieterverfahren ging es für über eine Million weg», sagt Max.

Nichts unter einer Million

Bei Haus Nummer 2 im Damm scheiterte das Vorhaben schon bei der Besichtigung. «Das Haus war in einem so schlechten Zustand, dass zum Kaufpreis noch einmal so viel Geld in die Renovation hätte gesteckt werden müssen. Damit wären wir wieder bei über einer Million gelandet», sagt Max.

In Haus Nummer 3 wohnen die beiden heute – zur Miete. «Der Eigentümer hängt so an seinem Haus, dass er es nicht verkaufen möchte», sagt Max. Das Paar hat ein mündlich zugesichertes Vorkaufsrecht. Ob sie das Haus aber wirklich kaufen können, wissen die beiden bis heute nicht.

Mira und Max sind bei weitem keine Einzelfälle. Das weiss der Aarauer Immobilienexperte Roland Egger von immobilia4 AG. «Die Einfamilienhauspreise in der Stadt sind für eine durchschnittliche Familie kaum noch zahlbar», sagt Egger.

Dass man oft mindestens eine Million bezahlen müsse, wenn man sich den Einfamilienhaustraum in Aarau verwirklichen wolle, bestätigt der Immobilienexperte. «Wenn man etwas unter einer Million findet, dann ist das ein grosser Glücksfall.»

Die fünf entscheidenden Jahre

Die Immobilienpreise sind in Aarau in den vergangenen zehn Jahren kontinuierlich angestiegen und haben sich nun auf sehr hohem Niveau stabilisiert. Egger sieht dafür drei Gründe. Erstens gibt es in Aarau praktisch kein Bauland mehr. «Die Stadt ist fertiggebaut», sagt Egger.

Da kein Bauland vorhanden ist, müssten sich Familien auf bestehende Häuser konzentrieren. Und da ist das Angebot knapp. Zweitens hängt die Preisentwicklung in Aarau mit der Situation auf dem Immobilienmarkt in Zürich zusammen.

Im Wirtschaftszentrum Zürich sind die Preise in den Nullerjahren rasant angestiegen. «Wie eine Welle hat sich diese Preissteigerung von Zürich her über das Mittelland ausgebreitet und auch Aarau erfasst», erklärt Egger.

Den dritten Grund sieht Egger darin, dass es in Aarau bis vor fünf Jahren kaum Eigentumswohnungen zu kaufen gab. «Viele ältere Leute, die ihr Zuhause gerne einer Familie überlassen hätten, blieben deshalb auf ihren Häusern sitzen.»

In der Zwischenzeit haben die Häuser noch einmal an Wert gewonnen. Zwar gäbe es heute mehr Eigentumswohnungen in der Stadt. «Aarauer im dritten Lebensabschnitt könnten also problemlos aus ihren Häusern aus- und in schöne Wohnungen umziehen», sagt Egger. «Die freiwerdenden Häuser sind für die jungen Familien in der Zwischenzeit aber teuer geworden.»

Was ist schiefgelaufen? «Nichts», sagt Roland Egger. «Aarau ist ein typisches Beispiel dafür, was derzeit mit Städten überall im Mittelland passiert.»

Typisch sei auch, dass Hausverkäufer generell den Höchstpreis aus ihren Immobilien ziehen wollten und nur selten bereit sind, ihre Häuser zu einem Preis unter Marktwert an Familien zu verkaufen.

Fake-Familien und Guerilla-Briefe

Diese Erfahrung haben auch Mira und Max gemacht. «Dafür habe ich Verständnis. Als Hauseigentümer würde ich auch das Maximum herausholen», sagt Max. Dass kaufwillige Aarauer aber dennoch ab und an zu speziellen Tricks greifen, um die Hausverkäufer von sich zu überzeugen, hat Max von einem Bekannten gehört, der vor einiger Zeit ein Haus verkauft hatte. «Das Käuferpaar hat sich mit fremden Kindern als Familie ausgegeben und dem Eigentümer so auf die Tränendrüse gedrückt, dass dieser den Kaufpreis gesenkt hat. Eingezogen sind die beiden dann natürlich allein.»

Von Fake-Familien hat Roland Egger noch nie gehört. «Es gibt aber immer wieder ‹Guerilla›-Aktionen von Familien, die in Quartieren Briefe verteilen und den zukünftigen Nachbarn mitteilen, dass sie hier ein Haus kaufen wollen.»

Auch Kaufgesuche per Inserat in der Aargauer Zeitung sind keine Seltenheit. Den Anteil der Häuser, die auf diese Weise oder sonst wie «unter der Hand» vergeben würden, schätzt Egger aber auf höchstens 15 Prozent. Der Grossteil der Häuser wird ausgeschrieben und den Marktmechanismen unterworfen.

Eine schnelle Lösung für die Situation sieht Roland Egger nicht. Er rät Familien auf Häusersuche aber zu mehr Flexibilität, wenn es um den Standort ihres Eigenheims geht. «Das tupfgleiche Einfamilienhaus, das in der Stadt Aarau für 1,6 Millionen verkauft wird, kriegt man etwa in Densbüren für 650 000 Franken», sagt Egger.

Dass manch ein Aarauer die Nase rümpft, wenn er daran denkt, ausserhalb der angesagten Quartiere ein Haus zu kaufen, kann Egger zwar nachvollziehen. «Auch vermeintlich unattraktive Standorte können aber schnell zu Trendlagen werden», betont Egger.

Als Beispiel dafür nennt er den Scheibenschachen. «Lange schaute man in Aarau abschätzig auf das Quartier der ‹Linken und Grünen›, heute ist es für Familien allerbeste Wohnlage.»

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