Aarau
Wohnungspreise sind angestiegen – doch wer in einer städtischen Liegenschaft lebt, zahlt weniger

Die Wohnungspreise in der Kantonshauptstadt sind angestiegen – wie sehr? Der Stadtrat hat ein externes Büro mit der Evaluation der Mietpreise beauftragt.

Nadja Rohner
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In der Wohnzeile D (vorne) besitzen die Ortsbürger 135 Wohnungen, die günstig vermietet werden. KEYSTONE/ Della Bella

In der Wohnzeile D (vorne) besitzen die Ortsbürger 135 Wohnungen, die günstig vermietet werden. KEYSTONE/ Della Bella

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Durchschnittlich 147 neue Wohnungen gibt es in Aarau jedes Jahr. Mittlerweile sind es über 11 300. Doch sind die überhaupt noch bezahlbar – und für wen? Wie hat sich der durchschnittliche Mietzins für Wohn- und Gewerberäume in Aarau über die Jahre entwickelt? Und was macht die Stadt dafür, dass Wohnraum bezahlbar bleibt? Das wollten die SP-Einwohnerrätinnen Gabriela Suter und Andrea Dörig wissen.

Der Stadtrat hat ein externes Büro mit der Evaluation der Mietpreise beauftragt – was dazu beitrug, dass die Beantwortung der Anfrage knapp 7500 Franken kostete. Das stadträtliche Fazit vorweg: Die Preise sind in Aarau zwar angestiegen, aber das gilt auch für andere Städte und steht im Einklang mit dem Schweizer Mietpreisindex. Aarau weicht im Vergleich mit anderen Städten nicht signifikant vom Durchschnitt ab.

Nur bedingt aussagekräftig

Das externe Büro hat für seine Auswertung sowohl Inseratedaten als auch Angaben aus Mietverträgen herangezogen. Die Ergebnisse sind deshalb mit Vorsicht zu geniessen. Bei der Inserateauswertung können beispielsweise nicht alle Neuvermietungen erfasst werden, weil bekanntlich auch Wohnungen «unter der Hand» vermietet werden, ohne dass je ein Inserat erforderlich ist. Auch bereits bestehende Mietverhältnisse sind nicht erfasst.

Ein weiteres Manko der Auswertung: Sie zeigt die Preise pro Quadratmeter an. Weil Neubauwohnungen jedoch tendenziell grösser sind als ältere Wohnungen, sind in Neubaugebieten die Preise verfügbarer Wohnungen tendenziell eher mehr angestiegen, als aus der reinen Betrachtung der Quadratmeterpreise ersichtlich wird.

Preise sind angestiegen

Grob lässt sich sagen: Von 2005 bis 2015 sind die Quadratmeterpreise um etwa 8 Prozent angestiegen. Tendenziell stiegen die Preise für Wohnungen im obersten Preissegment am stärksten (bis zu 20 Prozent). Die günstigsten Wohnungen wurden teilweise sogar noch günstiger. Neubauwohnungen wurden ebenfalls stärker verteuert als ältere.

Bei den Büro- und Gewerberäumen – hier umfasst die Auswertung die Jahre 2010 bis 2015 – ist eine genaue Aussage aufgrund der kleinen Datenmenge noch schwieriger. Einzelobjekte, die besonders gut gelegen sind, können schon mal für einen massiven Ausschlag der Preiskurve sorgen. Auch hier lässt sich grob sagen, dass die Preise für die günstigsten Räume eher gesunken sind, diejenigen im mittleren und im oberen Segment teurer wurden.

Interessant ist der durchgeführte Städtevergleich. Dazu wurden Daten der Städte Baden, Emmen, Frauenfeld, Köniz und Solothurn analysiert. «Sowohl beim Mietpreisniveau als auch bei der Mietpreisentwicklung liegt Aarau im oberen Mittelfeld», hält der Stadtrat fest. Baden schwingt bei den aktuellen Mietpreisen deutlich obenaus. Die Vertragsdaten zeigen, dass in Baden im Jahr 2015 ein Quadratmeterpreis von 265 Franken erzielt wurde, Aarau folgt an zweiter Stelle mit 187. Der Durchschnitt liegt bei 188 Franken. In der Mietzinsentwicklung über 10 Jahre ist Emmen der Spitzenreiter. In den meisten Städten, so auch in Aarau, «ist bei den mittleren und günstigen Wohnungen eine Stagnation oder sogar ein Rückgang der Quadratmeterpreise zu verzeichnen», folgert der Stadtrat.

Was gehört eigentlich der Stadt?

Die SP-Einwohnerrätinnen hatten auch nach dem Anteil an gemeinnützigem und kommunalem Wohnungsbau gefragt. Hierzu sagt der Stadtrat, der Bestand an kommunalem Wohnungsbau sei in Aarau in den letzten 10 Jahren etwa gleichgeblieben. Die Statistik zeige, dass die Investitionen der öffentlichen Hand im Bereich Wohnungsbau in den meisten Städten marginal sei. Zum gemeinnützigen Wohnungsbau gebe es keine genauen Zahlen, ein aktuelles Beispiel sei aber die Wohnbaugenossenschaft in der Siedlung Aarenau (42 Wohnungen im Jahr 2014). Es sei davon auszugehen, dass der Anteil an gemeinnützigem und kommunalem Wohnungsbau insgesamt sinke.

«Die Einwohnergemeinde verwaltet 108 Wohnungen im Finanzvermögen und 61 Wohnungen im Verwaltungsvermögen», schreibt der Stadtrat. Die Mieten seien bei zwei Drittel dieser Objekte 20 Prozent unter den Marktmieten. Zudem sei die Stadt Aarau an zwei Wohnbaugenossenschaften beteiligt – insgesamt 177 Wohnungen, bei denen die Mietpreise drei Viertel des Marktpreises betragen. Zudem hat die Stadt vor allem in den 60er- und 70er-Jahren Baurechtsverträge zu günstigen Konditionen abgeschlossen. Solche Verträge hat die Stadt mit sechs Wohnbaugenossenschaften in den Quartieren Binzenhof, Goldern, Telli, Dammquartier und Ziegelrain.

Die Ortsbürger ihrerseits besitzen 135 Wohnungen in der Telli (Wohnzeile D), 4 im Adelbändli und 2 im Haus zum Schlossgarten. In der Aarenau entstehen auf dem Baufeld 2 ab 2018 36 weitere Wohnungen. Gerade im «Telli-Block» seien die Mietpreise sehr moderat, betont der Stadtrat. «Alle Wohnungen sind vollvermietet und die Ortsbürgergemeinde führt eine Warteliste.» Die Vergabe erfolge sorgfältig und abgestimmt auf den Mietermix. «Auch Mieterklientel mit weniger Chancen auf dem Wohnungsmarkt wird berücksichtigt, sofern Solvenz und persönliche Voraussetzungen stimmen.»

Mit den stadteigenen Immobilien, hält der Stadtrat fest, könne man das Mietzinsniveau in Aarau nicht beeinflussen. Hinzu komme, dass im Rahmen von Stabilo II die Mieten der städtischen Liegenschaften einer Marktmiete angenähert und die Landwerte bei Berechnung der Baurechtszinse auf die aktuell höheren Werte angepasst werden müssen.