Neue Eigenmietwerte

Wo Hausbesitzer fluchen und Gemeinden sich freuen – die Grafik zum Westaargau

So verändern sich die Eigenmietwerte in den Gemeinden per 1.1.2016

So verändern sich die Eigenmietwerte in den Gemeinden per 1.1.2016

Hausbesitzer fluchen, doch erhöhte Eigenmietwerte bedeuten gestiegene Attraktivität der Gemeinde. Theoretisch dürften sich die Mieter freuen, denn das Steuersystem ist für sie jetzt wieder fairer.

Walter Richner ist überwältigt. Der Grund: 5744 Personen haben seine Online-Petition gegen die Anpassung des Eigenmietwerts bis zur Deadline am 18. Januar unterzeichnet. Schon der umständliche Name seiner Homepage macht klar, worum es Richner und seinen Verbündeten geht: «Homepage für Hauseigentümer im Kanton Aargau, die mit der vom Grossen Rat beschlossenen Eigenmietwerterhöhung nicht einverstanden sind», steht da in fetten Lettern.

Damit sind jene benannt, die von der Anpassung des Eigenmietwerts betroffen sind (die Wohneigentümer), und jene Instanz, die die Anpassung abgesegnet hat (der Grosse Rat).
Darum geht es: Der Eigenmietwert ist jener Wert, den ein Wohneigentümer für sein Eigenheim bezahlen müsste, wenn er es nicht besitzen, sondern es mieten würde.

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Grafik: Elia Diehl

So verändern sich die Eigenmietwerte in den Gemeinden per 1.1.2016



Dieser Wert muss als fiktives Einkommen angegeben und versteuert werden. Die Wohneigentümer müssen im Aargau allerdings nicht den gesamten Eigenmietwert als fiktives Einkommen angeben, sondern nur 60 Prozent davon. Das legt das Schweizer Steuergesetz fest. Als Beispiel: Wer eine Wohnung besitzt, die er für 25 000 Franken im Jahr vermieten könnte, muss dem Steueramt einen Eigenmietwert von 15 000 Franken als fiktives Einkommen angeben und entsprechende Einkommenssteuern bezahlen.

Der Grund dafür ist einfach: Wohneigentümer können bei ihrer Steuerrechnung bestimmte Abzüge geltend machen (Hypothekarzinsen, Investitionen in die eigene Liegenschaft), die Mieter können das nicht. Damit die Eigentümer steuergesetzlich nicht bevorzugt werden, gibt es das Instrument des Eigenmietwerts.

In 51 Gemeinden wirds teurer

Wieso regen sich Wohneigentümer wie Walter Richner also so auf? Den Eigenmietwert gibt es schliesslich seit über 70 Jahren. Auch hier ist der Grund schnell gefunden: Der Eigenmietwert wird alle paar Jahre neu festgelegt. Zum letzten Mal passierte das im Kanton Aargau 1999. Seither sind die Mieten an den allermeisten Orten gestiegen, die Eigenmietwerte aber nicht. Sie basieren noch immer auf den Mietwerten der 90er-Jahre.

Durchschnittlich versteuerten die Wohneigentümer in den letzten Jahren also weniger als die vom Steuergesetz geforderten 60 Prozent des aktuellen Mietwertes ihrer Wohnobjekte.
Der Regierungsrat befand daher, die Mieter würden gegenüber den Wohneigentümern steuertechnisch benachteiligt. Er forderte den Grossen Rat im November per Dekret auf, einer Neuschätzung und Anpassung der Mietwerte in den aargauischen Gemeinden zuzustimmen. 64 Räte waren dagegen, 68 dafür.

Eine einheitliche Eigenmietwertanpassung über den ganzen Kanton hinweg hätte regionale Unterschiede nicht berücksichtigt. Eine Anpassung für jedes einzelne Wohnquartier wiederum wäre administrativ zu aufwendig. Deshalb entschieden sich die Behörden für einen Kompromiss und passten die Eigenmietwerte für jede Gemeinde individuell an.
Für die 59 Gemeinden im Westaargau brachte die Anpassungsrunde folgende Veränderungen: In 51 Gemeinden wurden die Eigenmietwerte erhöht, in 2 Gemeinden blieben sie unverändert und in 6 Gemeinden wurden sie gesenkt.

Wer profitiert von diesen Anpassungen? Einerseits der Kanton, der rund 14 Millionen an zusätzlichen Steuern einnehmen wird. Andererseits jene Gemeinden, in denen der Eigenmietwert erhöht wurde. Sie dürfen mit 13,3 Millionen zusätzlichen Steuereinnahmen rechnen. Freuen dürften sich theoretisch auch die Mieter: Das Steuersystem ist für sie jetzt wieder fairer. Viel davon merken werden sie allerdings nicht.

Extrembeispiel Birrwil

Negative Auswirkungen in Form von höheren Abgaben haben die angepassten Eigenmietwerte für die Wohneigentümer in jenen Gemeinden, in denen die Eigenmietwerte angestiegen sind. Nirgendwo in der Region fiel die Erhöhung so heftig aus wie in Birrwil: 21 Prozent beträgt sie in der Hallwilersee-Gemeinde. Katja Brunk, Leiterin Steuern, wertet das als positives Zeichen. «In den vergangenen Jahren hatte Birrwil viele Neuzuzüger. Es wurden neue, lukrative Mietobjekte gebaut.» Das Mietniveau und die Bodenpreise seien vor allem auf jenen Parzellen mit unverbaubarer Seesicht stark angestiegen. So erklärt sich Brunk die Erhöhung des Eigenmietwerts.

Sagt die Anfang Jahr vollzogene Anpassung des Eigenmietwerts also etwas über die Attraktivität einer Wohngemeinde aus? «Ja», meint der Uerkheimer Gemeindeschreiber Hans Stadler. Seine Gemeinde erlebte nach Birrwil die zweithöchste Anpassung des Eigenmietwerts: In Uerkheim stieg er um 19 Prozent. Auch Stadler vermutet die Gründe dafür in der regen Bautätigkeit. «An der Breitackerstrasse wurde ein ganzes Quartier komplett neu gebaut. Die neuen Wohnungen haben eine bessere Bausubstanz als ältere Objekte, die Mieten sind entsprechend höher.» Die signifikante Erhöhung des Eigenmietwerts spült auch in Uerkheim zusätzliche Steuergelder in die Gemeindekassen, direkt aus dem Portemonnaie der Wohneigentümer.

Steigende Eigenmietwerte sind also ein Segen für die Gemeindekassen. Dennoch halten Walter Richner und die Mitunterzeichner seiner Online-Petition daran fest, dass die zusätzliche Belastung für die Hausbesitzer nicht gerecht sei. Vergangene Woche hat Richner mit einem Komitee die Arbeit offiziell aufgenommen. Man wolle die Instanzen kritisch beobachten und schreibe an einer Eingabe an den Grossen Rat, lässt Richner auf seiner Homepage verlauten. Langfristig arbeite man auf die Lancierung einer kantonalen Initiative zur Ablösung des Eigenmietwerts hin.

Machtlose Gemeinden

Keine Unterstützer finden wird Walter Richner in Boniswil. Hier wurde der Eigenmietwert um 5 Prozent nach unten korrigiert, so stark wie sonst nirgendwo in der Region. Die Boniswiler Hausbesitzer freuts. Bedeutet die Eigenmietwertsenkung aber nicht auch, dass Boniswil als Wohngemeinde an Attraktivität verloren hat? «Nein», sagt Gemeindeschreiber Rudolf Holliger-Engel. Trotzdem: Boniswil hatte über die vergangenen Jahre stagnierende Einwohnerzahlen. «Wir hatten auf dem Immobilienmarkt einen faktischen Stillstand», erklärt Holliger-Engel. Er hofft, die Gemeinde finde dank ein paar eben fertiggestellten Mehrfamilienhäusern aus der Stagnationsphase heraus.

Auch die Hendschiker Hausbesitzer können in Zukunft sparen. Hier sank der Eigenmietwert um 3 Prozent. Erklären kann sich das Gemeindeschreiber Hubert Meienberger nicht. «Wir hatten eine starke Neubautätigkeit. Die neuen Wohnungen sind deutlich teurer als die älteren.» Einzig der Umstand, dass in Hendschiken viele Kleinwohnungen gebaut wurden, könnte einen Einfluss auf die Eigenmietwertsenkung gehabt haben, vermutet Meienberger.

Wie dem auch sei: Für die Wohneigentümer in den meisten Gemeinden der Region bedeuten die Eigenmietwertanpassungen höhere Steuerabgaben. «Wir hatten mehrere Reaktionen von Hausbesitzern, die gar nicht erfreut waren über die Anpassung», erzählt der Uerkheimer Gemeindeschreiber Hans Stadler. Mit politischen Stürmen lassen sich die bundessteuergesetzlichen Grundpfeiler der Eigenmietwertsanpassungen aber nicht zu Fall bringen, auch wenn sich Eigenmietwert-Gegner Walter Richner siegessicher gibt. Seit ein paar Tagen feiert er das erfolgreiche Zustandekommen seiner Online-Petition – mit Feuerwerksfotos auf seiner Homepage.

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