BNO-Revision
Wie Biberstein Wohnraum für das Bevölkerungswachstum schaffen will

Ein Grünstreifen in Biberstein soll überbaut werden – das Mitwirkungsverfahren läuft

Nadja Rohner
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Platz für viele neue Bibersteiner: Das Gebiet Fuchsloch soll eingezont werden. Allerdings wird ein Gestaltungsplan verlangt. Ueli Wild

Platz für viele neue Bibersteiner: Das Gebiet Fuchsloch soll eingezont werden. Allerdings wird ein Gestaltungsplan verlangt. Ueli Wild

Ueli Wild

In Biberstein einigermassen günstigen Wohnraum zu finden, ist eine Herausforderung. Die schöne Wohnlage – nahe an der Stadt, aber auch nahe an der Natur – sorgt für eine grosse Nachfrage. Kein Wunder, ist die Gemeinde in den letzten Jahren deutlich stärker gewachsen, als vom Kanton prognostiziert. Aktuell leben 1589 Menschen in Biberstein. Bis ins Jahr 2040 könnten es mehr als 1800 sein.

Wo sollen diese Menschen alle hin? Damit beschäftigt sich – unter anderem – die neue Bau- und Nutzungsordnung (BNO), an der rund anderthalb Jahre gearbeitet wurde. Seit dieser Woche und bis zum 13. Juni läuft das Mitwirkungsverfahren. Am Montag lud der Gemeinderat zur Infoveranstaltung. «Eine ganz ansehnliche Zahl» Bibersteinerinnen und Bibersteiner war der Einladung gefolgt, so Ammann Willy Wenger.

Wie will Biberstein nun den nötigen Wohnraum für das Bevölkerungswachstum schaffen? Einerseits durch Verdichtung bestehender Quartiere, andererseits aber auch durch Einzonungen. Denn Biberstein gehört zu den wenigen Gemeinden im Kanton Aargau, die überhaupt noch einzonen dürfen, ohne andernorts auszuzonen.

Oliver Tschudin von der Firma Planaar, welche die BNO-Revision fachlich begleitet, betonte, angestrebt werde «Innenverdichtung, aber mit Qualität». Dichtere Bauweisen will man vor allem an gut erschlossenen Lagen. Ausserdem sollen die bestehenden Qualitäten des Dorfs, dessen ortstypischer Charakter, erhalten bleiben.

Ein Stockwerk mehr erlaubt

Zur Innenverdichtung werden neu sogenannte «W2+»-Zonen geschaffen, die beispielsweise auch Küttigen eingeführt hat. Innerhalb der bestehenden W2-Zonen darf man heute zwei Geschosse plus ein Dach-/Attikageschoss bauen. Diese Dachgeschosse bilden aber häufig nur einen Teil der darunterliegenden Wohnung, aber keine eigenständige Wohneinheit – was der Verdichtung nicht zuträglich ist. In «W2+»-Zonen hingegen darf man anstelle des Dachgeschosses ein komplettes drittes Vollgeschoss bauen, allerdings nur mit Flachdach. Das ergebe ein ähnliches Bild, betonte Oliver Tschudi. «Damit kann Innenentwicklung ermöglicht werden, ohne dass die Bauten optisch aus dem Rahmen fallen.» Solche Zonen sind in Biberstein in den eher flachen und gut erschlossenen Arealen entlang der Kantonsstrasse vorgesehen.

Fuchsloch und Bärenhoger

Aber nur mit Innenverdichtung ist es nicht getan – das Gebiet Fuchsloch, heute in der Landwirtschaftszone, soll Siedlungsgebiet werden. Der Kanton hat das im Richtplan bereits so eingetragen. Damit wird auch eine Bauzonenlücke geschlossen. Die Gemeinde will aber sehr genau prüfen, was im Fuchsloch tatsächlich entstehen soll. Deshalb wird das Gebiet nicht nur mit einer Baupflicht belegt – innert 15 Jahren muss darauf etwas passieren – sondern auch mit einer Gestaltungsplanpflicht. Es muss ausserdem ein Architekturwettbewerb durchgeführt werden. Dafür könnte hier theoretisch viergeschossig gebaut werden. Es seien neuartige Wohnformen und preisgünstiges Wohnen zu prüfen.

Eine Gestaltungsplanpflicht sieht die neue BNO auch für das Gebiet Bärenhoger vor (neben der Buhalde). Dieses noch weitgehend unbebaute Areal am Siedlungsrand, neben dem Fuchsloch ein «Schlüsselgebiet für die künftige Entwicklung», ist wegen seiner starken Hanglage und der komplexen Erschliessung eine Knacknuss.

Bemerkenswert: Für Grundstücke, die neu einer Bauzone zugeteilt werden, ist eine Mehrwertabgabe von mindestens 20 Prozent fällig – die Gemeinden können aber auch 30 Prozent festlegen. Biberstein tut dies. Damit soll ein «Beitrag an die Gemeinkosten der Innenverdichtung» geleistet werden.

Reben und Schloss bleiben

Und was ändert sich sonst noch? Zum Beispiel wird in der neuen BNO mehr Wert auf die Umgebung der Häuser gelegt. Die Strassenräume sollen gestalterisch aufgewertet werden. Netzlücken im Fussweg- und Velowegnetz will man schliessen, bei Gebietsentwicklungen sei eine optimale Anbindung an den öffentlichen Verkehr anzustreben, heisst es im Planungsbericht. Die Rebbaugebiete, das gesamte Schlossreal und der historische Dorfkern sollen erhalten bleiben. Man will ein «vielfältiges Wohnangebot» – also auch Wohnungen für Familien, Senioren oder Alleinstehende. «Preisgünstige Wohnräume, Mehrgenerationenhäuser und Genossenschaften sind zu fördern», heisst es.

Nach der Mitwirkung und der Stellungnahme des Kantons werden die Unterlagen bereinigt, dann erfolgt die offizielle öffentliche Auflage. Im optimalsten Fall, so Ammann Willy Wenger, werde das Geschäft der Sommergmeind 2019 unterbreitet – realistischer sei jedoch die folgende Wintergmeind.