Aarau

Seniorenzentrum «Auf Walthersburg» schreibt rote Zahlen – wird es deshalb verkauft?

Die Liegenschaft besteht aus Alters- und normalen Mietwohnungen.

Die Liegenschaft besteht aus Alters- und normalen Mietwohnungen.

Der Stadtrat Aarau will die Liegenschaft «Auf Walthersburg» kaufen. Nun werden neue Details dazu bekannt. Offenbar hat die prekäre finanzielle Situation des Seniorenzentrums das Immobiliengeschäft ausgelöst.

Die Ankündigung des Stadtrats, die Liegenschaft «Auf Walthersburg» im Aarauer Zelgli-Quartier kaufen zu wollen, hat in der Stadt für Überraschung und Erstaunen gesorgt. Die gesamte Anlage umfasst 30 Mietwohnungen mit 49 Einstellhallenplätzen und 10 Aussenparkplätzen. Ausserdem 29 Alterswohnungen des Seniorenzentrums «Auf Walthersburg» samt grosszügiger Infrastruktur (Restaurant, Gästezimmer, Büro, Coiffeur, Lager, Hobbyraum, Weinkeller).

Nun legt der Stadtrat die Botschaft vor, mit der er beim Einwohnerrat im März den Kauf-Kredit – 33,58 Mio. Franken – beantragt. Daraus geht klar hervor, was das Immobiliengeschäft ausgelöst hat: die offensichtlich prekäre Lage des Seniorenzentrums. Es wird von einer Betriebsgenossenschaft geführt, zu der neben der Stadt der Gemeinnützige Frauenverein Aarau, die katholische Ortskirchenpflege, Pro Senectute Aargau, die reformierte Kirchenpflege, das Rote Kreuz Aargau, der Spitex-Verein und der «Verein 60 Plus Aarau und Umgebung» gehören. Die Genossenschaft hat einen Mietvertrag mit der bisherigen Liegenschaftsbesitzerin, der Swiss Re Investment AG, der bis Mitte 2024 läuft.

Swiss Re verzichtete auf Miete

Die Alterswohnungen des Seniorenzentrums eignen sich für Senioren mit geringer Pflegestufe – sie sind betreut, erhalten gewisse Dienstleistungen (Zugriff auf Spitex und 24-h-Notfalldienst), und das Mittagessen im hauseigenen Restaurant ist im Mietpreis inbegriffen. Gemäss Statuten der Betriebsgenossenschaft soll der Betrieb des Seniorenzentrums «selbsttragend» und «nicht gewinnorientiert» sein. 

Bloss: In den letzten Jahren schrieb die Genossenschaft offenbar rote Zahlen, weil die Auslastung der Alterswohnungen zu schlecht war. Aus der Botschaft, die der Stadtrat dem Parlament vorlegt, geht hervor, dass die Swiss Re in den letzten drei Jahren sogar die Mietausfälle im Seniorenzentrum übernommen respektive auf die Mietzinserträge für die leeren Alterswohnungen verzichtet hat – sonst wäre das Betriebsdefizit der Genossenschaft noch wesentlich höher gewesen. Doch die Swiss Re wolle das nicht länger tun, hält der Stadtrat fest. 

Kurzfilm über das Seniorenzentrum «Auf Walthersburg», erstellt von Bewohner H.U. Förtsch: 

Youtube: Seniorenzentrum Walthersburg, Aarau

Die Betriebsgenossenschaft hatte das Gespräch mit der Stadt gesucht, als die Zahlen immer schlechter wurden. Und der Stadtrat will nun handeln. Er sieht die Gesamtliegenschaft als Renditeobjekt. Aber er macht auch ganz klare Ansagen: «Sollte die Stadt Aarau die Liegenschaft erwerben, würden diese Mietzinsausfälle nicht weiter toleriert. Die Betriebsgenossenschaft vermietet heute Wohnungen, welche nicht an Senioren vermietet werden können, zu wenig aktiv auf dem Immobilienmarkt.»

Sobald der Einwohnerrat Ja gesagt hat und der Kauf über die Bühne gegangen ist – der Stadtrat peilt den 1. Juni 2019 an –, soll die Auflösung der Betriebsgenossenschaft angegangen werden. Grundsätzlich, so der Stadtrat, bestehe in Aarau nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und ein grosses Interesse an Alterswohnungen. «Die Stadt würde die Seniorenwohnungen der Genossenschaft weiterbetreiben, allerdings ohne Verpflichtung, zusätzliche Dienstleistungen zu beziehen.» Der Stadtrat sieht die «Walthersburg» als «gute Ergänzung» zu den Pflegeheimen sowie der Alterssiedlung Herosé.

Sicher kein Pflegeheim

Man hatte offenbar mehrere Optionen geprüft; etwa, ob aus der Walthersburg ein weiteres Pflegeheim werden könnte. Das sei vom kantonalen Departement Gesundheit und Soziales «klar verneint» worden, so der Stadtrat: Es gibt in Aarau schon genügend Pflegeplätze. Also bleibt es bei Alterswohnungen für Senioren, die noch selbstständig leben können. Der Stadtrat hält fest: «Ungeachtet davon, ob die Betriebsgenossenschaft den Mietvertrag vor Juni 2024 auflösen will oder nicht, beabsichtigte der Stadtrat, die Wohnungen nach Mietende unter wirtschaftlicher Optik in erster Priorität als Alterswohnungen zu Marktpreisen zu vermieten. Sollten sie nicht als Alterswohnungen vermietet werden können, werden sie aktiv auf dem Mietwohnungsmarkt zu Marktpreisen angeboten.» Die Villa inmitten des Areals, heute das öffentliche Restaurant des Seniorenzentrums, würde verpachtet. Sollte die Stadt die Liegenschaft kaufen, müsste die Verwaltungs-Abteilung Liegenschaften und Betriebe personell aufgestockt werden – im Umfang von 55 Stellenprozenten.

Mit dem Kauf will der Stadtrat das städtische Immobilienportfolio, welches mehrheitlich aus alten, kleineren Liegenschaften besteht, diversifizieren. Und: «Mit den an die Schulanlage grenzenden Immobilien kann die Stadt das Areal rund um die Schulanlage erweitern und arrondieren.» 

Nichts spreche gegen Kauf

Finanzieren will der Stadtrat den Kauf respektive die knapp 33,6 Mio. Franken mit einer Entnahme aus dem Anlagefonds oder mit der Aufnahme von Fremdkapital. In den nächsten 15 Jahren müssten noch gut 5,3 Mio. Franken in den baulichen Unterhalt investiert werden, die Liegenschaft befinde sich aber in einem dem Alter entsprechenden bis guten Zustand.

Der Stadtrat sieht in der Liegenschaft eine reine Finanzanlage, die ins Portfolio der Liegenschaften im Finanzvermögen integriert werden soll. «Der heutige Anlagefonds unterliegt der Volatilität des Finanzmarkts. Die Ertragsschwankungen lagen in den vergangenen 15 Jahren bei –9,8 bis +9,7 Prozent, im Schnitt bei +2,8 Prozent. Mit den Liegenschaften im Finanzvermögen konnten in den vergangenen Jahren stabile Erträge realisiert werden», hält der Stadtrat fest. Die Nettorendite für die Gesamtliegenschaft läge, je nach Vermietungs-Szenario, zwischen 2,8 und 3,1 Prozent. Der Stadtrat hat für das Geschäft umfangreiche Abklärungen durch das Büro Wüst & Partner durchführen lassen. Sein Fazit: «Es wurden keine Fakten identifiziert, welche gegen einen Kauf der Liegenschaft sprechen.»

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